房地產企業商票融資

Ⅰ 新常態下房地產企業的融資渠道與過去相比有哪些具體變化

其實，根據我國相關金融法律規定及實踐操作，房地產企業融資的基本模式主要有三大類：債權融資、股權融資以及混合型融資（即融合債權融資與股權融資）。而其間，又可以根據適用范圍及風險點控制等因素的不同具體細分出十數種操作方式來滿足房地產企業或項目的不同融資要求。筆者認為，開發商融資難點並不在於缺乏融資渠道，而在於不了解融資渠道或是缺乏必要的融資基本條件，以及未對企業未來的融資需求作必要的規劃和安排，導致一種渠道受阻時無法及時啟動其他融資渠道。下面筆者分別介紹一下除銀行貸款、民間借貸以及公司間拆借之外的幾種典型融資模式。（一）債權融資1、典當典當是指當戶（需要融資的房地產企業）將其動產、財產權利或其他房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得資金並在約定期限內支付當金利息，償還當金後取回典當物的行為。典當作為一種特殊的融資渠道和方式，相對於銀行貸款，優點在於門檻低、手續靈活簡單，融資簡便、快捷、省時省力。對於資金需求不大，又有適當的典當抵押物的情形下，是房地產企業解決燃眉之急的一種有效方法。2、信託貸款信託貸款是指信託公司通過集合資金信託計劃募集資金後，以信託貸款的形式貸款給企業，操作程序上和銀行貸款並無本質不同。但在當前宏觀調控銀行銀根緊縮的大背景下，信託貸款相比銀行貸款容易獲得。3、公司債券根據《公司債券發行試點法》的規定，公司債券是指公司依照法定程序發行、約定在一年以上期限內還本付息的有價證券。公司債券的本質其實是公司向廣大投資者借款，之後按照事先約定的利息歸還本息的一種借款方式。根據中國目前的法律框架，公司債券的發行歸中國證券監督管理委員會管理，主要針對上市公司。4、企業債券根據《國家發展改革委關於推進企業債券市場發展、簡化發行核准程序有關事項的通知》的規定，企業債券是指企業依照法定程序公開發行並約定在一定期限內還本付息的有價證券，包括依照公司法設立的公司發行的公司債券和其他企業發行的企業債券。企業債券的性質和公司債券並無不同，依據目前中國的法律框架，企業債券的發行歸國家發展改革委管理，主要針對非上市公司。5、短期融資券短期融資券本質和公司債券、企業債券相同，只不過期限較短，均在一年以下（含一年），依據目前中國的法律框架，短期融資券的發行歸中國人民銀行管理。債權融資的優點在於投資人並不會介入企業的日常管理，難點在於必須要有良好的信用，且還款壓力大、成本高。同時，對於發行公司債券、企業債券、短期融資券而言，對房地產企業的規模，治理結構，以往信用狀況等方面具有較高的要求，並非短期內可以達到要求。

Ⅱ 目前房地產企業的融資方式有哪些

房地產企業融資方式
房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性。房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，因此對融資方式的優缺點、政策約束和融資成本的把握，便於企業根據實際情況來選擇合適的融資方式。
一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。
內部融資主要是指房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，可出售的經營性和存量物業，以及近期內可回收的各種款項等，包括向消費者預收購房定金等。但隨著企業投資規模的不斷擴大以及考慮企業的可持續發展，單純依靠內源融資已很難滿足企業的發展需求。
外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產投資基金、房地產信託等多種融資方式。間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產項目貸款，解決房地產開發中短期的資金需求。

Ⅲ 什麼叫房地產企業借殼融資

因為房地產企業直接首發上市很困難，以前政策有限制，後來不限制了，但是畢竟房地產企業上市募集資金是用於囤積土地，開發房地產，而不是用於生產經營，很難獲批。
所以，房地產企業就通過向已經上市的公司注入資產，或者由上市公司通過資產置換、定向增發收購等進行資產重組，使房地產企業借上市公司的「殼」，達到通過資本市場融資的目的。

Ⅳ 房地產企業融資特點有哪些

1、高額度：地產融資小的都是幾千萬，動則上億，甚至十幾億幾十億；2、差異大：有區域差異：一二線城市比較火爆，三四線城市融資難，生存困難；抵押差異：上市公司等大企業甚至不需要抵押就能融到資而且利率低，有些小公司充足抵押物還不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、項目本身差距大：大部分放貸機構都認住宅，因為地產行業住宅的銷量高，回款周期短，還款相對有保障，而商業卻很難融資。

Ⅳ 千萬注意，商業承兌匯票應知曉哪些問題

Q1：什麼是商業承兌匯票?
A1：商業匯票是出票人簽發的，委託付款人在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。商業承兌匯票是由銀行以外的付款人承兌。商業承兌匯票按交易雙方約定，由銷貨企業或購貨企業簽發，但由購貨企業承兌。
Q2：商業承兌匯票有什麼特點?
A2：其特點主要有5個：
1、 商業承兌匯票的付款期限，最長不超過6 個月;
2、 商業承兌匯票的提示付款期限，自匯票到期日起10 天;
3、 商業承兌匯票可以背書轉讓;
4、 商業承兌匯票的持票人需要資金時，可持未到期的商業承兌匯票向銀行申請貼現;
5、 適用於同城或異地結算。
千萬注意，商業承兌匯票應知曉哪些問題
Q3：商業承兌匯票適用於哪些企業呢?
A3：適用於持未到期商業承兌匯票需現款支付的經工商行政管理部門(或主管機關)核准登記的信譽度較高，現金流較為充足，還款能力較強的企(事)業法人、其他經濟組或個體工商戶。
Q4：商業承兌匯票與銀行承兌匯票有什麼區別?
A4：商業承兌匯票和銀行承兌匯票的承兌人不同，決定了商業承兌匯票是商業信用，銀行承兌匯票是銀行信用。
目前銀行承兌匯票一般由銀行簽發並承兌，而商業承兌匯票可以不通過銀行簽發並背書轉讓。
但在信用等級和流通性上商業承兌匯票低於銀行承兌匯票，在銀行辦理貼現的難度較銀行承兌匯票高。
Q5：商業承兌匯票必須記載哪些事項?
A5：共七個：
1、表明"商業承兌匯票"的字樣，記載於匯票正面上方，無需另行記載;
2、無條件支付的委託，也是印刷好的，通常會寫上"本匯票於到期日付款"、"本匯票請予以承兌於到期日付款"等類似文句來表示，也無需另行記載;
3、確定的金額，大小寫一定要一致，其次出票金額一定不能更改;
4、付款人名稱，在票據承兌之前的票據付款人為出票人，承兌之後的票據付款人為承兌人;
5、收款人名稱，不得更改;
6、出票日期;
7、出票人簽章。
上述7個任何一個都不能少，否則匯票就失效了。
Q6：商業匯票的收費標准怎麼計算?
A6：總的計算公式為：貼現利息=票面金額*貼現天數/360*貼現率
Q7：對於銀行來說，如何營銷特大型客戶來使用商業承兌匯票?
A7：可以從5個角度出發。
1、轉嫁財務費用;如果是辦理銀行承兌匯票，需要向銀行繳納0.05%的手續費，但辦理商票除了收取工本費1.85元，完全免費。
2、滿足大企業的虛榮心;
3、無需他們錄入貸款卡;如此一來，就可以減輕企業在銀行記錄過多負債的壓力，這一點對於上市公司、准備發行短期融資券、中期票據的客戶非常適用。
4、告訴他們成本極低;
5、不用他們交存保證金。
千萬注意，商業承兌匯票應知曉哪些問題
Q8：商業承兌匯票授信額度的核定方法有哪些?
A8：主要有三個：
1、對買方(承兌人)核定商業承兌匯票貼現專項額度;
2、將買方的貸款或銀行承兌匯票額度串用為商業承兌匯票貼現額度;
3、對一些特大型的買方核定商業承兌匯票內部授信額度。
Q9：商業承兌匯票承兌人保押業務是什麼?有什麼業務操作方式?
A9：保押業務指的是在銀行事先審定商業承兌匯票質押額度內，銀行承諾對特定承兌人承兌的商業承兌匯票辦理質押簽發銀行承兌匯票的業務。
主要有兩種業務操作方式：
其一，簽發銀行承兌匯票到期日等同於質押的商業承兌匯票，授信企業在該業務品種額度項下申請開立銀行承兌匯票雲票據專業的票據服務平台應以其自有資金繳納原則上不低於20%的開票保證金。
其二，簽發銀行承兌匯票到期日晚於質押的商業承兌匯票，授信融資比例為質押應收票據的100%。
Q10：什麼是商業承兌匯票的捆綁流貸付款?適用於什麼企業?
A10：這個指的是付款人簽發商業承兌匯票付款，在商業承兌匯票到期後，銀行提供封閉流動資金貸款，定向用於解付商業承兌匯票的一種捆綁融資業務。
這項業務主要適用於希望獲得中長期流動資金支持的借款人，借款人采購支付量較大，周轉周期約在1年多的時間。比如說房地產開發商(支付電費)、大型煤礦(支付合同款)
這些中小企業由於對下游處於弱勢地位，收到一些大面額的銀行承兌匯票，銀行就可以提供這種拆分業務，一般提供現款，一般提供銀行承兌匯票。
千萬注意，商業承兌匯票應知曉哪些問題
Q11：做商業承兌匯票業務工作的思路是什麼?
A11：
1、客戶短期資金需求，圍繞企業產業鏈上游采購端和下游銷售端進行。客戶須提供購銷雙方或勞務服務雙方相關合同和發票;
2、符合條件的客戶上報授信方案時務必加上商票品種。短期資金需求提款時盡可能以商票貼現的方式提款;
3、先使用商票貼現額度，再用流貸額度;
4、客戶作為采購方和銷售方都可以使用商票，也就是說授信申請人可以作為票據的承兌人、出票人，也可以作為票據的收款人。
Q12：如何防範商業承兌匯票風險?
A12：
1、商業承兌匯票貼現交易最先注意的是不是有真實的貿易背景;
2、商業承兌匯票交易過程中，要求客戶出具見票即付的商業承兌匯票，出賣貨物一方的商業企業可以先行向票據付款人提示付款並獲得對應款項，然後再向客戶(其票據法上的身份是出票人或者背書人)發貨;
3、應建立保證金制度和擔保、抵押制度，保證金不低於票面的30%以促進企業到期能夠足額付款。
4、現在，多數企業都在銀行加貼保貼函，建立健全承兌匯票保證金制度。這樣無論是到期承兌還是未到期貼現，都多了更廣的流通渠道和轉現的可能

Ⅵ 房地產企業融資涉及哪些稅務

主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

實務中，融資方式主要有金融機構融資、關聯企業借款、統借統還、委託貸款等。開發商作為融資業務的資金借入方，主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》附件《印花稅稅目稅率表》:

借款合同：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(6)房地產企業商票融資擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》:第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為:

開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發.項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

參考資料來源：網路——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》