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房地产公司的融资策略

发布时间:2023-05-25 17:47:15

① 房地产融资方式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”,也就是四证齐全,自有资金投入比例不低于30%,二级开发资质。具体做法就是:向银行提交项目基础资料,股东基础资料,这其中要的材料会非常详细,基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告,然后报风险部审查,然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了,就会有个批复,上面列明了银行提出的各个要求条件,公司再逐项落实批复条件,就可以提款了。开发贷资金成本相对较低,利率大概是4.75%-9%都有,大行低一些,小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债,主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分,公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核,是普遍优质房企常用的债权融资方式,大概占债权融资的5成;然后企业债审核是发改委,大概占债权融资的2成;中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核,大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高,资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级,财务尽调,近三年财务审计,内控法律意见,评估报告等,然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多,程序比较复杂。成本利率低,优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多,就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道,就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策,房企IPO很难,除非特别优质。具体做法就很复杂了,先请会计师事务所、证券所,法律机构做辅导咨询,理清各种股权关系,账务,等等,然后向证监会报送材料,排队等待初审二审等等,具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速,相对监管没那么严格,但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多,大同小异。特定对象股权融资,

② 房地产企业融资政策有哪些内容

一、房地产企业融资政策有哪些内容? 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展,而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下,房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性,这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。 (一) 银行贷款 一直以来,银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示,2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%, 定金 及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对 购房 者发放的 个人住房贷款 。 (二)房地产信托 信托因其制度优势,宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、 股权投资 、资产证券化等相关业务,可以在不同层次、不同品位上,为房地产业服务。 但是,房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险,已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外,信托资金的规模,尤其是集合式信托的规模因为受到 信托法 的限制,有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。 (三)国内ipo (四)境外ipo (五)借壳上市 (六) 上市公司 资产置换 (七)房地产投资基金等 综合比较:由于房地产融资的资本密集性,有能力利用直接融资的企业寥寥无几,房地产开发资金直接融资占较小比例。 我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资 1.内部融资方式包括: (1)企业自有资金:包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余 公积金 ,资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。 (2)预收账款:是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人 按揭贷款 ,是我国房地产企业开发资金的重要来源。 2.外部融资的主要渠道和融资工具有: (1)上市融资:股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2)房地产开发债券:发行债券可以聚集社会闲散资金,为房地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时,债券是一种重要融资渠道。 (3)银行信贷:从银行借款是开发商的主要筹资渠道,短期信贷只能作为企业的流动周转资金,在开发项目建成阶段,可以以此作为 抵押 ,申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款 抵押贷款 和房地产抵押贷款。 (4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)是采取公司或商业信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益单位,吸收社会大众投资者的资金,并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。 (5)商业 抵押担保 证券(CMBS):这是一种商业证券化的融资方式,及将不动产贷款中的商用 房产抵押贷款 汇集到一个组合抵押贷款中,通过证券化过程及债券形式向投资者发行。 (6)其他融资方式:利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。 二、什么叫房地产融资 从广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集,运用和 清算 。 从狭义概念上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样,但是,简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。找钱、 找到有钱的企业、机构、个人,已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作,许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门,也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”,一个极富戏谑性的称谓,一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角,一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上,我国房地产行业的融资活动中,成功的融资案例是极其少见的,比如,上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前,比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文)。 房地产的融资属于房地产开发,流通及消费的过程中,使用金融手段进行筹集资金以及相关服务的一系列的金融活动。房地产的筹资过程中应当根据企业自身和项目的情况进行分析之后再做评估,以免面临更大的风险。同时,融资过程应当按照相关法律 法规 进行。

③ 房地产开发商融资的途径和方式

分析如下:

一、企业合作融资

1、房地产公司合作融资,包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验,进行优势互补。

2、通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。

二、债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。

三、商业银行贷款

商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。

四、自筹资金

1、自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。

2、但当房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

五、预售资金

1、房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。

2、在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。

六、信托融资

1、信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。

2、房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。

3、在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势,并具有较强的灵活性,在银行贷款困难时,是比较好的选择之一。

七、房地产私募股权投资基金

1、房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。

2、目前,在我国已经初见端倪,是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金,然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式,属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。

3、一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

八、房地产证券融资

1、房地产证券化是房地产市场发展的方向,可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。

2、通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用,没有还款期限,同时还可以扩大规模,化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润,使房地产企业主体从国有制走向股份制,有利于改善企业资本结构。

3、中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模,实现规模效益,达到上市融资的目的。

(3)房地产公司的融资策略扩展阅读

房产市场

1、房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。

2、所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

3、房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。

4、房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。

5、房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。

6、因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

④ 房地产公司融资方式有哪些

有下列方式: 1.资本市场融资。 2.银行信贷融资,这是比较传统的融资方式。 3.房地产产业投资基金。指直接投资于产业,主要对未上市企业进行 股权投资 和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。 4.房地产投资信托。 5.外资直接融资。 6.阶段性 债务融资 。 《 商业银行法 》第7条,商业银行开展信贷业务,应当严格审查借款人的资信,实行担保,保障按期收回贷款。商业银行依法向借款人收回到期贷款的本金和利息,受法律保护。

⑤ 房地产企业的融资方式

你好,目前房地产企业的融资方式有如下几种:一、 债权融资 。债权融资就是借债,由开发企业向别人借贷,最常见的就是向 银行贷款 ,实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保,比如开发企业将建设项目向银行 抵押 作为还款的担保:开发企业将开发项目的国有 土地使用权 ,或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押,贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后,按照工程的施工进度发放贷款,并对开发企业的资金使用进行监管。对于上市房地产开发企业来讲,在符合条件的情况下,可以通过发行可转债的形式融资,该种融资具有股权和债权融资的双重性质。二、股权融资。股权融资是指开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入,可以将其分为 上市公司 的股权融资和非上市公司的股权融资。

⑥ 房地产行业如何进行融资

有以下几种方式可供选择:

一、权益性融资。

可能通过增加注册资本,吸引新的投资者加入,不用支付利息,但会降低原股东的持股比例。

二、发行债券。

如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是:1.股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元,有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元,2.累计债券总额不超过净资产的40%,3.公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息,4.筹资的资金投向符合国家的产业政策,5.债券利息率不得超过国务院限定的利率水平,6.其他条件。

三、从银行或其他金融机构借款。

但在目前的大环境下,小的房地产开发企业从银行借款很难,大房企倒没问题。

四、从基金、信托、其他企业或个人融资。

但这样融资一般利率较高,会加重企业的负担。

希望我的回答对你有所帮助。

首先,我们先来了解下地产项目的整个操作流程,以及实际操作过程中需要的融资节点。

在实际操作中,其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨,导致了土地成本在整个项目中占比非常高,往往一块土地的价格都在10亿元以上,虽然可以分期付款,但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款,会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以,一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清,这样的资金支付压力非常大。

在支付完土地款拿到土地证后,就可以开始申请银行的开发贷款了,申请过程中办理其它的三证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证)及备案、环评等各项手续。一般来说,各项手续办理完成及拿到其他三证后,基本上银行贷款也能完成审批。

银行放款后,通过合作的施工企业将开发贷款套取出来,归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款,则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件(正负00,或者结顶,具体看各地政策),就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户,可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期,就这样滚动开发。

从拿地到预售基本控制在1年甚至更短,这就是目前大多数房企开发项目的操作模式,业内称呼为高周转模式,主要代表就是碧桂园。当然也会有个例,但是整体原理基本相同。

对于房企融资,也就两条路可以走,一条就是股权,另一条是债权。

一、股权类融资

通过吸引资金方入股,达到融入资金的目的,但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。

1、直接模式

有实力的个人、企业直接入股,股权现实在项目公司股东的层面。

2、间接模式

个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业,然后再进入项目公司股权。

3、联合开发

也就是业内说的拼盘,一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源,但是资金口碑等方面较弱,那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行,大开发商联合开发的情况也越来越多。

股权类融资模式在实际操作中,联合开发和基金类模式操作比较多,第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外,能够带来一定的其他资源,第一中基本就是财务投资,需要分享利润,一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。

二、债权类融资

1、发行债券

符合条件的企业可以申请发行债券,可以在国内,也可以在境外。目前国内房企发债(主要是公司债)审批极其严格,通过可能较少,为了融资有很多创新,比如购房尾款的ABS,与上下游的基于应收账款的ABS,甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。

境外发债目前大型房企用的比较多,最近一笔就在昨天,是华夏幸福发行的,中小房企这个渠道几乎没有机会。

2、银行

银行目前主要针对的是房地产开发贷款,必要条件就是四证齐全。

原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款,目前已被监管卡死。

另外在银行,房企还有借道融资的模式,用集团内其他的经营型企业(贸易公司)作为借款人,用第三方土地或者未售房产抵押借款,款项再集团调拨使用,一般会去支付土地款。

还有一种就是目前比较多的,用商业承兑汇票融资,直接开票给施工企业,施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现,占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多,也不仅限于银行,因为银行的额度不好审批,目前还有其他的渠道,比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。

3、信托

信托公司目前基本只能操作开发贷款,发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性,但是主流监管意见是不能做土地前融。

4、 社会 资金

这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业(目前主要出资金的是国企)、上市公司等等。

操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金(假股真债模式)。

还有一种是房地产销售公司兜底,它会和房企签订一个协议,包销一定价值的房产,享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司,做下网签,但是不过户。销售公司销售一套,更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售,利润最大化,房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。

总结

整体来看,目前在土地款融资阶段,由于银行信托等渠道受限,主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资(含假股真债),这阶段的融资成本比较高,目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间,各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资,优质房企集中在银行,偏弱的主要在信托,银行的成本基本在6%-8%之间,信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业,让对方垫资,在实现销售后再支付,甚至用商票支付。

房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业,资金成本也很好。可以说,房地产的核心竞争力就体现在资金实力上,有没有足够多的钱,能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。

一般企业能用到的融资方式,房地产企业自然也都会采用,比如。股权融资,通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求,上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪,所以房地产最需要的反而是借助上市,增加公司的名气和行业地位,以便在融资方面更有优势。


还有债券融资。对房地产企业非常普遍,而且,房地产企业不仅在国内发债,还会在国外发债,甚至有分析师说,目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面,为了降低融资成本,房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式,1年期的短期融券滚动是用,结合3-5年的长期的债券,既能满足降低资金风险,也能减少资金成本。


除此之外,还有银行贷款,房企的资金量大,也是银行的大客户,不过银行在房贷时,会评估房地产公司的信贷情况,会很看重销售总量、行业排名等一些指标,这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧,做大了才能有更多的资源。不过,做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作,是2020年的“开门红”,打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看,世茂应该是占尽了优势,福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机,不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。


总的来说,房地产行业是典型的资产负债率很高的行业,对公司来说是有很高的杠杆,对企业老板来说,则也意味着很大的财务风险。

针对房地产行业如何进行融资?这个问题,我的观点如下:

第一,这个问题提的相当好,我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段(往往是三个阶段:A,没拿到《国有土地使用权证》之前;B,拿到《国有土地使用权证》之后;C,拿到《商品房预售许可证》之时),实现不同的融资方式。

第二,如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段,没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式,通称“股权融资”。

第三,如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款,以实现融资的目的。

第四,地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷,实现融资的目的。

第五,如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》,就可以通过楼盘营销代理公司,通过内部认购,或者蓄客期,或者开盘,实现销售收益,实现地产项目一期和二期资金滚动开发,达到融资的目的。

第六,当然作为一家正规的房地产开发公司,在融资的时候必备核心资料:

A,项目介绍PPT。

B,项目《融资计划方案》。

C,项目《规划设计方案文本》。

房地产融资是所有行业(金融业除外)融资当中融资总金额最大,融资产品最多,创新速率最快的。房地产具备金融属性,是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业,因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上,房地产融资因风控的需要,形成两种类型:1、以公司为中心的融资;2、以项目为中心的融资。在此以外,股权投融资也是很正常投资房地产的方式,但股权没有保收益一说,更属于投资类,这边暂不讨论。另外,民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围,都不是正规路子。

以下是常见的一些融资品种:


按照分类一点点阐述,不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考,从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地,中期建设,以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。

好,假设我现在是一家公司,完成了初期的野蛮生长和初期累积,公司也规范化一些,银行愿意借我们一些钱。现在,手中有块土地,手续完备了,但是手中钱不够,项目资金链上需要一些杠杆,帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。

我们知道,开发贷的提供者是银行,但是,对于资质差一点的公司,银行会认为公司的承担能力不足,拒绝公司的申请。这个时候,公司也可以去找信托成立一个信托计划,或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多,监管措施也差不多,但是价格会比银行贷款贵很多,这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金,也可以找银行募集资金,各位在私人银行买到的信托产品,来源就是这种。

当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷,公司应在全国TOP500以内。

STAGE 2
本来这种融资很合理,但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊!如火如荼啊!地价越来越贵了啊!地价占了整个项目50%啊!付完了地价,要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时,开发贷又只能用于工程开发建设,付给工程方,不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来,产生了巨大的资金占用,老板们心理阴影面积越来越大。

怎么办?没有关系,有“拿地融资”,或“明股实债”。在2012年的时候,这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品,所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿,当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是,以投资的名义,绕过了“432”的合规要求,通常项目公司获得土地的90天内,直接塞给项目公司,而非直接支付给工程方。因此,这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了,比开发贷好用太多,金融机构也自然多收几个点费用。到了后期,招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业,拍地的钱没有给,没有太多沉默成本。拍到地以后,自己掏30%-40%,金融机构掏剩下的。如果快周转做项目,那么ROE回报真的高得不得了。

如果一家企业能够获得前端融资,那么恭喜你,你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。

土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净,是拆迁留下来的,怎么办?银行可以提供拆迁贷款,用途是支付拆迁补偿款,前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额,是政府支持的。拆迁之后,成为净地,四证齐全了,就可以拿开发贷了。再高级的做法,企业可以以拆迁贷为标的,做成“理财直融”,相当于把这个东西做成一个债券,在银行间交易商协会卖。

当开发商拿到了预售证,于是就开始使劲浑身解数,各种广告出击卖房子啦!这个时候银行会提供按揭贷款,虽然不是直接给开发商,但是由于按揭投放了,开发商才能回款到账上,房子才算真正卖出去了,所以按揭事实上对开发商非常非常重要,整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。

如果这个开发商开发的是商业地产,那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义,这个项目由于未来会有源源不断的现金流入,比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况,折个现,公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金,没有太多限制,非常好用。在证券市场,开发商也可以发行ABS,CMBS等债券,把钱套现出来。

STAGE 3
多干几个项目之后,企业就上了一定的规模。这个时候,很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场,那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金,随企业用。同时,IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作,在资本市场上有了评级,公司可以比较顺利的以主体进行融资。(当然,IPO不是公司发债的必然条件,非上市公司做私募债也多,但终归不如上市公司容易)

IPO之后,企业要干两个事情,一是做银团,二是发债。对于银团,主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后,可以找很多外资银行做银团贷款,境外银团贷款批额度不批产品种类,很好用的,唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内,当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入,是鼓励公司借外债的。对于公司来说,借外债需要解决两个问题,一是钱怎么还,第二是当前人民币的贬值预期。

关于发债,境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的,用途很方便。境外的发债市场发展了很多年,非常成熟,但国内确实最近才发生的事情,转折点是2014年9月。在国内,境内发债的渠道有两个,银行间交易商协会,发出来的叫中票短融等;另一个是交易所,发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道,曾经只有商业地产是可以发债的,不过商业地产的要求很高,住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过,价格挺高。公司债方面如同IPO,是审批制,发行也受一定的限制。在2014年9月,交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间,开发商们是那个激动啊!要知道,发了中票后,就可以发永续债,就可以发短融,就可以发超短融,不停的旧债换新债,那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起,在12月底万科发了首单中票,价格4.7,保利发了个4.8,一下把价格江夏区了。在当时,银行基准利率可是6呢。随后,央行不断降息,市场资金泛滥,出现了资产荒,发债的价格进入了3字头。可以说,2016年房地产大市,和资金便宜有很大的关系。

另外,还有一个BUG类型的债种:永续债。这种债由于没有期限,依靠的是不断上升的利率逼企业还款,因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱,账上的负债比率越低,这不,负债没增长,净资产增加了。不过这也是个定时炸弹,而且坊间看一个公司,算数评估风险的时候,还是会加回去的。这种永续债到了后期,又发展了很多类永续债的变种。

当企业完成了上市,完成了发债,银团等融资手段,这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。

STAGE 4
当企业发展更进一步,企业会有新的追求,比如我要让我的财务报表更好看,公司资金运营效率更高。比如,我要减少公司的有息负债率,使得公司的评级维持在较高的水准,发债就可以更便宜。于是,供应链就出现了!

供应链条中,开发商是核心企业,围绕着很多供应商。这个行业内,开发商拖着付工程款是常有的事情,如果企业的信用足够,开发商可以给供应商开个商票,名正言顺地晚付钱,让项目的现金流更好看点。这个融资,通过处理,是不会计入开发商的有息负债了,开发商也很开心。OK啦,这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现,企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷,不过对于好的企业,不少银行愿意赚这份钱。

当银行愿意为你做供应链业务,你应该在TOP50水平左右了。

广阔天地,大有作为,人民的智慧是无穷的,只要企业有能力,有动力,那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。

STAGE 5
很多企业为了获取项目,往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好,但米不够。因此,在招拍挂越来越贵的时候,如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要,小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说,这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少,但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地,啥也不用干,坐等收钱。在这种市场状态下,卖品牌卖管理,加大杠杆,成立基金,收管理费等形态百花齐放。另外,虽然对于大地产商来说,一个项目只占小股,但在大口径数据宣传方面,这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的!

对于商业物业来说,终极的手段是发行房地产投资基金(REITs),直接上市,套现,不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利,所以这一块还需等待。

说到了这里,能够充分完成上面所有环节的,基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走,房地产公司无非就是做大规模,搞生态,搞金融等出路。要么做产业结合,要么做金融集团,自己给自己输血。

上面的文章内容有一条重要假设,就是房地产公司完成了原始积累,银行愿意给你贷款。其实达到这一步,企业家们已经付出了非常多的工作和努力,已经很不容易了。另外一点,这个行业正在不断集中化,寡头化,在开发贷假设的TOP500,很可能几年内,业内连500家公司都没有,目前的数据大概还有1万家(这个数据是有把大公司的子公司重复计算的)。

说到最后,不得不吐槽一句,咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑,最终坑的都是自己!

房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资

一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素:中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款,信用贷款指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型: 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种:担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点: 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点:可有效实现融资、成本低,可降低银行金融风险 可行性强,为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售,一举两得r3、缺点: 适用该方式的企业有一定的限制,并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押,取得临时性贷款的融资方式。 特点:融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程:审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物,实为绝当,典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点:商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同,加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式: 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控,在政策高压的大环境下,融资也变得越来越难,这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说,针对房企的融资也更加谨慎,毕竟高回报的同时也存在着高风险。

目前来看,随着通道业务的趋紧,以及资管新规的出台,房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。

一、房地产类融资都有哪些

第一个呢就是最主流的了, 房地产开发贷款,不难理解的,就是开发商想开发某一块土地需要进行融资,从银行贷款,这种贷款就是房地产开发贷款。

还有一种是经营性物业抵押贷款,这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。

综上可以看出,不管哪种贷款,都是以项目为核心的, 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析,当然了也会分析借款人资质等方面的。

二、具体的流程

我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。

首先借款人成立一个项目公司,因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国,所以若想申请贷款等事宜, 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ,然后以项目公司为主体进行融资。

然后,就是拍地,通过竞价方式,从政府手里拍地,然后是交钱并办理各种手续,如四证,当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。

联系银行以后需要提供一系列资料,包括但不限于企业基础资料及证件,财务报表,可研报告等等一系列材料,银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。 这其中有一点十分关键,就是借款人需要有一定比例的自有资金,要不然不就是空手套白狼了嘛。

然后企业需要提供一定的担保措施,比如用土地及地上房产进行抵押,或者是集团总部进行担保,如果是抵押的话,还要配合银行落实抵押手续。

如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款,通常房地产开发贷款期限为5年,企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下,设置符合实际情况的还款计划,如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。

然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户,出支付相应的税款等费用之外,不能随意对外支付,必须优先偿还银行贷款。

综上就是房地产融资的基本流程。

三、总结一下

房地产企业先拿地,然后办理相关手续,并持有一定的自有资金,然后联系银行,审核无误之后进行贷款,然后封闭管理账户资金,不得随意对外支取,这就是开发贷款的流程。

希望对您有帮助。

您好,房地产行业融资,可以有以下几种方式:

一、向身边 人融资

如果您需要的资金比较少的话,可以向身边的人融资,比如亲友、同学同事,或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。

二、银行贷款融资

如果您有稳定的工作或者收入,或者有房产等,可以向银行申请贷款或者抵押贷款。

三、寻找投资人和投资公司

如果您需要的资金较多,可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号;投资公司一般有自己的官方网站,您可以直接投递商业计划书给他们。

四、专业的融资信息服务平台

专业的融资平台有很多资金方入驻,您可以投递项目给他们;或者参加平台定期举办的融资活动,和多位投资人面对面交流。

⑦ 房地产企业的48种融资方式解读

房地产企业的48种融资方式解读

房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。那么如何冲破融资困境,选择合适的融资方式呢?

第一计:应收账款融资

1 付款方是有信用的,政府机构,大集团,银行,其他银行信任的单位。

2 应收账款证券化(信托)

第二计:应付帐款融资

1、远期承兑汇票

2、质量保证托管

3、应收账款证券偿付

重要提示:和政府部门打交道,心情,人情,事情。有国有资产1%的项目,不会投资

第三计:资产典当融资

1、急事告贷,典当最快

2、受理动产,库存,设备等市场上有价值的典当物

3、可分批赎回

第四计:企业债券融资

1、债权人不干涉经营

2、利息在税前支付

第五计:存货质押融资

1、一定时间内价值相对稳定

2、存放第三方仓库。

第六计:租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)

1、有利于提高产能,行业竞争力

2、逐年分摊成本,实现避税

3、买断前几所有权

第七计:不动产抵押融资

1、不接受小产权

2、可评估后加贷

(小产权可以租给在银行用信用的大公司,按年租金可在银行贷款)

第八计:有价证券抵押贷款

1、可保留国债股票的预期收益

2、可分批赎回

3、一般为不记名债券

第九计:经营性贷款

1、已有的经营记录为基础

2、用于公司的主营业务

第十计:装修贷款

1、有抵押物无还款来源

2、额度范围和比例空间较大

第十一计:专利融资

1、有有效期限制

2、有成功的市场,有规模

深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

第十二计:预期收益融资

1、能有效提前使用预期回报

2、一般需要用到担保工具

第十三计:内部管理融资

1、留存利润融资

2、盘活存量融资

案例:万乐电器1亿

案例:产权转股权融资节税800万

第十四计:个人信用贷款

1.个人信用最大化

2.现金流最大化

第十五计:企业信用融资

1、企业信用最大化,

2、企业现金流最大化

第十六计:商业信用融资

1、有形的商业融资

2、无形的商业融资

第十七计:民间借款融资

1、充分运用非正规软财务信息

2、手续便捷,方式灵活

3、特殊的风险控制和催收方式

第十八计:应收货款预期融资

1、预期是可以预见的

2、预期是增大的趋势

第十九计:补偿贸易融资

1、供应和需求是同一个系统的

2、需要明显大于供者

第二十计:BOT项目融资

1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)

2、A建设-A经营-移交B(民间)

第二十一计:项目包装融资

1、价值无法体现或者是变现

2、可预见的升值空间

第二十二计:资产流动性融资

1、有价值无将来

2、新项目回报预期高

第二十三计:留存盈余融资(内部融资)

1、主动,可控,底利息成本,

2、有稳定团队的作用

第二十四计:产权交易融资

1、以资产交易融资

2、能优化股权结构,优化资产配置,提高资源使用率

3、含国有资产的企业使用多

第二十五计:买壳上市融资

1、曲线上市融资

2、综合成本小,市盈率也较低

第二十六计:商品购销融资

1、预收货款融资

案例:顺驰快速制胜之道

第二十七计:经营融资

1、会员卡融资

2、促销融资

第二十八计:股权转让融资

1、战略性合作伙伴融资

2、优先股,债转股

第二十九计:增资扩股融资

1、股本增加,股权比例发生变化

2、规模扩大,原股东投资额不变

第三十计:杠杆收购融资

1、以小搏大的.工具

2、集资、收购、拆卖、重组、上市

第三十一计:私募股权融资

1、成长性,竞争性,优秀团队

2、良好的退出渠道和回报预期

第三十二计:私募债权融资

1、稳定的现金流

2、良好的信用系统

第三十三计:上市融资

1、国内,国外上市,美国香港新加坡澳大利亚台湾

2、主板,中小板,创业板

第三十四计:资产信托融资

1、有较高的成本17%左右

2、有效规模的要求

第三十五计:股权质押融资

1、公司价值可有效评估

2、股权结构清晰

第三十六计:引进风险投资

1、风险投资的价值不仅仅是钱

2、以上市退出为目的

第三十七计:股权置换融资

1、股权清晰可评估

2、以战略性置换为重点

第三十八计:保险融资

1、是最后一道保护屏障

2、不可不买,不可多买

第三十九计:衍生工具融资

1、适用于大型企业

2、有很高的金融风险

第四十计:民间融资(个人借贷和委托贷款)

1、个人借贷融资

2、企业拆借融资

案例:粤东自来水厂项目

第四十一计:不动产、动产抵押贷款

1、房地产抵押贷款

2、土地使用权抵押贷款

3、设备抵押融资

4、动产质押融资

5、浮动抵押(产品、半成品等)

第四十二计:票据贴现贷款

1、商业票据贴现贷款

2、买方或协议付息票据贴现贷款

案例:思路决定出路

案例:猛龙过江震京津

案例:产权式公寓模式

第四十三计:融资租赁

1、简单融资租赁

案例:广华出租车项目

2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

3、ABS

案例:欧洲迪斯尼乐园项目

第四十四计:投资银行融资

1、投资银行

案例:蒙牛腾飞

2、风险投资公司

3、科技风险投资基金

资料:风险评估指标

4、房地产产业投资基金

5、证券投资基金

第四十五计:资产证券化融资

1、(房地产)资产证券化

2、抵押贷款证券化

案例:奥运3000亿融资

3、可转换债券

第四十六计:场外交易市场

1、中小企业私募。需要企业达到一定规模,目前综合成本在12%-18%

2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活,方式多样,放款时间快。年利息成本在8-12%.

3、国内三板市场。融资渠道多,影响大。

第四十七计:众筹模式

通过互联网集资,应操作规范,避免非法集资红线,适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。

第四十八计:保理

保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司,由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融服务。

地产融资趋紧 房企探路新融资方式

进入2017年,房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素,如何融资、拿到低成本的资金,成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在告别高杠杆时代的当口,开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。

第一财经记者梳理发现,去年下半年开始,央行、银监会、证监会均对房企融资释放收紧信号,房企的杠杆被降低,融资环境反转。为了破解融资难局面,一些房企开始探索新的融资途径。

去杠杆“杀器”重重

房地产融资收紧趋势逐步确立。去年9月以来,各地房地产调控政策密如雨下,与之同时资金面也在收紧。一方面,整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧,另一方面对资金流向房企的通道监管越来越严格。去年10月初,上海率先公开发文严查土地款融资,银行资金支持开发商高杠杆抢高价地的现象受控。

10月底,上交所向各公司债券承销机构发函,明确规定房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。接着,11月初,银监会向16个热点城市所在银监局发文,要求开展金融机构房地产相关业务专项检查,检查内容包括是否严格审查房地产开发企业各项资质、银行资金是否违规用于购地等。12月中央经济工作会议更明确定调“房子是用来住的,不是用来炒的”。

进入2017年,一些资金进入房地产的通道再被堵死。2月13日,中国证券投资基金业协会发布“4号文”,重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日,央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”,同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同样在2月17日,证监会也宣布修订再融资规则,引导资金从虚回实。

受监管约束,诸如土地款融资之类的银行业务被忌惮。一国有银行华东区域对公业务人士日前告诉第一财经记者:“去年四季度上海加强监管后,土地款融资业务我们行就不做了,现在我们在甄选一些资质好的企业客户做开发贷业务。”

其次,发债方面也传来收紧的消息。“我们现在听到的交易所的声音是所有房地产(发债)都收紧了,包括一些大的央企。”一名专门从事债券业务的工作人员上周对本报记者透露,目前房地产企业发债难度加大,对房地产和城投两类企业发债的管控都呈收紧趋势。

另外,受“4号文”影响,有私募机构心态出现变化。“4号文”下发次日(2月14日),北京某资管公司高层在电话中告诉本报记者,年初有几家开发商跟她熟悉的机构谈融资,春节前谈好了产品结构,受到“4号文”影响,该机构随即决定对此前的结构进行调整。

今年房地产“水龙头”的紧张,也从地产研究机构的统计数据中得到印证。同策咨询研究部提供给第一财经的数据显示,今年1月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元,环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。来自中原地产研究部的数据则称显示,今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,延续了去年四季度以来的低迷状态,相比2016年1月同期下降幅度达92%。同时资金价格也出现明显上行趋势。

关于未来政策走向,民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖预计,未来抑制房地产泡沫、控制房贷仍是政策重点,重点城市房地产调控还将继续。

探路并购和绿色债

“其实近年来市面上金融创新产品确实挺多,给房企提供了多种融资渠道。房企这些年发展不错,跟金融市场多渠道的融资有很大关系。”某上市房企焦姓财务总监日前告诉第一财经记者,房地产是一个资金密集型行业,前两年房地产杠杆率比较高,但2016年10月份以来,针对房地产的融资监管加强,公司债、私募、资管受限,土地融资也被禁止,房企资金渠道收窄、流动性收紧。诸多不利影响下,他所在的公司选择今年更多地做并购重组,“用其他的融资方式来破解融资收紧的问题”。

同样提及加强并购的还有泰禾。3月4日,泰禾集团董事长黄其森对第一财经等媒体坦言,过去很多资金流入房地产,中央加强金融监管是正确的,因为金融需要稳定,用来服务大众,服务实体。他说,房地产资金来源主要是两个,一个是金融机构融资,一个是销售回款,如果这两头收紧,肯定会对市场有影响,不排除有些地方楼市出现波动。在黄其森看来,今年资金紧于去年,地产业并购机会也将增多。

一度被房企用作融资的公司债在收紧。去年10月,在房地产市场调控措施频出的背景下,沪深交易所相继收紧房企公司债券发行。自去年11月份到今年1月,未有房企成功发行境内公司债。据同策咨询研究部总监张宏伟的观察,目前房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升。在这样的背景下,2016年初正式启动的绿色债券市场走入了房企的企业视野,成为房企追逐的对象。

绿色债券即“绿债”,是指募集资金最终投向绿色项目的债权债务凭证,是为绿色项目融资的一个重要渠道。

从发行利率上看,与其他融资渠道相比,绿债的成本优势较为明显。但从目前的结构来看,绿债没能成为房企战场。

中诚信国际信用评级有限责任公司研究院近日提供给第一财经的一份《绿色债券年度报告》称,2016年,在监管政策及市场需求的双重驱动下,绿色债券发行规模去年保持快速增长。去年全年境内贴标绿色债券与贴标绿色资产支持证券共计发行 53只,发行规模2052.4亿元。尽管如此,该研究院绿债评估部分析师刘心荷告诉本报记者,尽管不少地产公司前来咨询如何发绿债,但从境内绿色债券市场启动到今年2月中旬,境内发行的绿债中没有一家发行人是房地产公司。

原因与绿债门槛有关。刘心荷举例说,在绿色债务融资工具与绿色公司债依据的《绿色债券支持项目目录》中,明确要求新建绿色建筑达到《绿色工业建筑评价标准》或《绿色建筑评价标准》二星级及以上,标准要求较为严格。

直到2月17日,房企境内绿债的消息才传向市场。香港上市的国内房企龙湖地产(00960.HK)发布公告称,该公司间接附属重庆龙湖企业拓展有限公司,已于2016年10月接获发行规模不超过人民币40.4亿元(含40.4亿元)的绿色债券。龙湖此次绿色债券采用分期发行方式,发行人于2017年2月16日发行第一期绿色债券,规模30.4亿元。3月7日,二期10亿元债券发行。

龙湖地产首席执行官邵明晓日前对本报记者表示,龙湖发债时一般会提前考虑还款节奏,并控制融资成本于较低水平,管控资产负债表,保持财务稳健安全,提升公司抗风险能力。

穆迪则在早前提供给第一财经的《中国房地产业2017年展望》报告中分析,今年全年,中国开发商到期的境内外债券金额相对较小,债券和贷款市场仍向受评开发商开放。但2017年房地产行业整合将会继续进行,这一趋势将对财务健康的大型开发商有利。

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⑧ 房地产融资途径

房地产开发是集资本、技术、管理密集型的投资行为,开发房地产项目所需要的资金量非常庞大,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。

房地产融资的方式有很多,如下:

1、自有资金
房地产开发商利用自有资金,或者通过各种途径带来的自有资金基础。通过这种渠道得来的的资金可以自行支配、灵活使用。

2、预收房款
这种方式通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于房地产开发商而言,房屋销售回笼资金是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于后期工程建设,缓解自有资金不足的压力;而对于买方来说,用少量的资金获得较大的预期增值收益,目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有银行住房贷款的支持,房地产公司很难把房子预售出去,也就很难获得资金回笼。

3、建设单位垫资
一种是建筑商提供部分工程材料;另外一种是延期支付工程款。

4、银行贷款
一直以来银行贷款都是房地产开发最主要的融资途径。据保守估计,其中约有50%以上来源于银行贷款,银行选择同意贷款,也是考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益,最终有限度地给予放贷。

平心而论,融资中介没那么好当,所以滥竽充数的有很多。企业家在找融资中介时,一定要调查清楚背景。当然,更稳妥的方式是直接找融资平台,通过正规的流程来融资,对企业来说也是一种保障。

在融资平台里,我觉得明德资本生态圈算就非常不错,比较靠谱,不仅自己做投资,还有1800多家合作基金资源,并致力于帮中小企业提升经营水平,推动股权融资。如果你不确定哪个融资平台靠谱,建议来明德资本生态圈试试。

如果你还有关于房地产融资的问题,可以点击下方的在线咨询按钮,直接跟老师对话交流。

⑨ 房地产企业融资途径

我知道的房地产公司融资包括但不限于以下几种方式:银行开发贷、债券融资、股权融资、等。

1、银行开发贷:我们向银行提交项目基础资料,股东基础资料,这其中要的材料会非常详细,基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告,然后报风险部审查,然后上贷审会。

2、债券融资:做评级,财务尽调,近三年财务审计,内控法律意见,评估报告等,然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。

3、股权融资:我们要先请会计师事务所、证券所,法律机构做辅导咨询,理清各种股权关系,账务,然后向证监会报送材料,排队等待初审二审等,如果把握不准建议来明德资本生态圈试试,明德资本本身就是做投资的,这跟很多平台不一样,很多平台只做中介。

如果实在不知道该选择哪种融资途径的话可以到明德了解一下。另外,明德还有1800多家合作基金资源,线下活动的对接率比较高,每一期活动都有几百人参加,近百位投资人会到现场,不少企业都获得了融资。希望能给到你帮助。

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