如何把按揭房杠桿融資

❶ 處於按揭中的房子怎麼向銀行貸款

若您通過我行辦理，目前我行不接受二次抵押物，即已抵押的房產不可再次用來抵押申請貸款；具體相關政策，您也可以聯系當地網點個貸部門咨詢確認。
如果您申請低於5萬元的小額貸款，可先登錄我行手機銀行，點擊「我的」-「全部」-「貸款」-「我要借錢」通過此界面嘗試申請，或者是通過登陸掌上生活,辦理信用卡借款，具體以審核結果為准。

❷ 信用卡融資杠桿怎麼操作，請高手指點

杠桿收購融資是以企業兼並為活動背景的，是指某一企業擬收購其他企業進行結構調整和資產重組時，以被收購企業資產和將來的收益能力做抵押，從銀行籌集部分資金用於收購行為的一種財務管理活動。對企業而言，採用杠桿收購這種先進的融資策略，不僅能迅速的籌措到資金，而且收購一家企業要比新建一家企業來的快、效率也高。
杠桿收購融資是以企業兼並為活動背景的，是指某一企業擬收購其他企業進行結構調整和資產重組時，以被收購企業資產和將來的收益能力做抵押，從銀行籌集部分資金用於收購行為的一種財務管理活動。在一般情況下，借入資金占收購資金總額的70%－80%，其餘部分為自有資金，通過財務杠桿效應便可成功的收購企業或其部分股權。通過杠桿收購方式重新組建後的公司總負債率為85%以上，且負債中主要成分為銀行的借貸資金。在當前市場經濟條件下企業日益朝著集約化、大型化的方向發展，生產的規模性已成為企業在激烈的競爭中立於不敗之地重要條件之一。對企業而言，採用杠桿收購這種先進的融資策略，不僅能迅速的籌措到資金，而且收購一家企業要比新建一家企業來的快、而且效率也高。

❸ 如何把按揭貸款的思維帶到普惠金融上去

有難度。普惠貸款現在發展趨勢主要是通過純信用的方式放貸，綁定消費場景。車抵貸、房抵貸等有抵質押的情況越來越少。

可以想到的是，普惠金融機構尋求與銀行合作，獲得較多的客戶徵信信息，僅為僅僅通過普惠金融機構自己的平台數據、搜集的信用記錄等還是太局限。天馬行空地想，可以以銀行開通相應平台，符合一定條件的普惠金融機構可以申請在平台（系統）上對接銀行按揭貸款的徵信信息，再通過自己的大數據記錄等，更好地配合相應的消費場景，選擇客戶。
不清楚您具體想說的是按揭貸款的哪種思維，可以在下面我們討論。

❹ 如何利用購房杠桿實現資產快速增值

一.住宅類按揭貸款的政策

購買住房，是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，並且可能一生中的很多年都要為還銀行貸款而奮斗。那住宅類按揭貸款都有哪些政策？要走哪些流程呢？（以北京為例）

1.套數、成數、利率

首套房可貸款7成，利率根據市場變化而變化；要求：無貸款記錄或貸款已結清，無住房或有一套住宅；

二套房可貸款5成，利率上浮10％起；

要求：有一套住房且貸款未結清；

2.不能貸款的情況

▲有兩套或兩套以上的北京市住宅（無貸款記錄，或貸款已結清）；

▲有兩套或兩套以上貸款未結清（全國范圍內）；

3.貸款年限皆要滿足

▲借款人年齡+貸款年限＜70年，且18周歲≤借款人年齡≤6周歲；

▲房齡+貸款年限＜45年（房齡一般不超過20年）；

3.貸款流程

評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；

4.認貸不認房

▲認貸：以家庭為單位，認全國范圍內的未結清的住房公積金貸款記錄（含公積金貸款）

▲認貸不認房：2014年9月30日之後，銀行在判定貸款套數時，只「認貸」，不再查看借款人名下是否有住房。但購房人要符合限購政策（能買才能貸）；

口訣

▲只要有一次未結清的貸款記錄，就算二套貸款；

▲只要不欠銀行的錢（住房按揭），就算首套貸款；

▲只要無購房資格，就一定沒有貸款資格；

二.商業辦公樓按揭貸款的政策

這里包括：商業、辦公、科研、（非）配套公建、綜合、不限購的50年公寓的貸款。

1.套數、成數

▲此類貸款不受套數限制，只要有還款能力，可以貸款無限套；

▲貸款成數是5成；

▲利率上浮10％起，最長可貸10年；

2.評估費

評估費為貸款額的千分之一；

3.貸款流程

評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；

三.貸款所需材料

以下所列為一般常見情況，在實際操作過程中需具體情況具體分析。

賣方

人員：產權人本人及配偶到場；

材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、產權證、契稅票、原值發票、購房合同；

買房

人員：夫妻雙方到場（未婚、離異、喪偶除外）

材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、暫住證/工作居住證，收入證明，半年以上銀行流水，公司營業執照副本復印件加蓋公章，學歷學位證明，各類職稱證明，大額資產、理財類產品等相關資產證明；

四.買房選商貸還是公積金

公積金貸款利率低、可貸成數高是眾所周知的，它和商貸相比有哪些優劣勢呢？（★表示優勢）

1.商業貸款

貸款的基準利率：4.9％（5年以上）；

貸款成數：首套房可貸7成，第二套可貸5成；

還款方式：等額本金或者等額本息；

提前還款及違約金：部分銀行允許在一定期限內提前還款，可能會收取一定的違約金，具體需咨詢貸款的銀行；

貸款額度★：限購城市二手房可貸評估值的70％，非限購城市二手房可貸評估值的80％；

借款人★：有穩定收入的購房者；

房屋性質★：40年、50年和70年產權的房屋都可受理；

2.住房公積金貸款

貸款的基準利率★：3.25％（5年以上）；

貸款成數★：8成；

還款方式★：自由還款；

提前還款及違約金★：可提前還款沒有違約金，並且提前還款所還的是本金；

貸款額度：首套房可貸120萬，二套房產可貸80萬（北京為例）；

借款人：購房者的公積金開戶滿1年（連續繳存12個月），且無未結清的公積金貸款和貼息貸款；

房屋性質：僅限70年產權的住宅；

綜上所述，商貸與公積金貸款各有利弊，可以根據自己的實際情況進行選擇。

五.買房如何最大化利用杠桿

在進行房產投資時，如果沒有合理的利用到杠桿，無形之中荷包里少進好多大洋，到嘴的鴨子也就飛了。所以說，將杠桿利用最大化對於房產投資來講是極其重要的。

1.貸款形式

公積金貸款、按揭貸款、抵押貸款；

2.最大化杠桿

▲按揭貸款貸款比例選最大；

▲按揭貸款貸款時間選最長；

▲考慮通貨膨脹、貨幣貶值等因素，選擇等額本息還款方式（每月還的一樣多）；

▲如果名下已經有一套房貸，再次購買就算二套，貸款比例會下降、利率會上浮，此時投資買房我建議：計算首套剩餘貸款並與二套貸款作對比，如果小於二套貸款，先把首套還清再做抵押貸，貸出來的錢加到二套房的首付中，加大杠桿。

❺ 房地產融資方式有哪些

1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。

3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，

❻ 股票融資杠桿怎麼申請

融資融券交易，是指客戶向證券公司提供擔保物，借入資金買入上市證券（版融資交易）權或借入上市證券並賣出（融券交易）的行為。與普通交易相比，融資融券交易為客戶提供了新的交易工具，讓客戶在操作更加靈活之餘還能更好地規避市場風險。同時融資融券也存在風險，包括融資融券交易特有的投資風險放大風險、強制平倉風險、融資融券成本增加的風險等。
個人投資開立信用證券賬戶（融資融券）應滿足適當性管理的相關要求，同時還需滿足以下條件：
（1）從事證券交易時間為半年以上；
（2）最近20個交易日日均證券類資產不低於50萬元；
（3）具備一定的風險承受能力；
（4）無重大違約記錄。
具體開通要求建議您聯系券商客服咨詢。

❼ 房地產開發貸款的杠桿原理

杠桿，將借到的貨幣追加到用於投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由於特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變數以較小幅度變動時，另一相關財務變數會以較大幅度變動。合理運用杠桿原理，有助於企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。
杠桿比率
認證股的吸引之處，在於能以小博大。投資者只須投入少量資金，便有機會爭取到與投資正股相若，甚或更高的回報率。但挑選認股證之時，投資者往往把認股證的杠桿比率及實際杠桿比率混淆，兩者究竟有什麼分別？投資時應看什麼？
想知道是否把這兩個名詞混淆，可問一個問題：假設同一股份有兩只認股證選擇，認股證A的杠桿是6.42倍，而認股證B的杠桿是16.22倍。當正股價格上升時，哪一隻的升幅較大？可能不少人會選擇答案B。事實上，要看認股證的潛在升幅，我們應比較認股證的實際杠桿而非杠桿比率。由於問題缺乏足夠資料，所以我們不能從中得到答案。
杠桿比率=正股現貨價÷（認股證價格x換股比率）

❽ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

❾ 為什麼個人可以利用銀行的金融杠桿來炒作住房，

所謂的杠桿就是以小博大，應該是指首付20%的金額就能得到房產吧。
比如一套100萬的房子，你只要付給銀行20萬，銀行就會把100萬的房款給開發商，同時，你也就欠銀行80萬的本金，以及相應的利息了。
按揭業務本身並沒有好壞，所謂的炒作也是政策變化產生的，因為在以前，不管我買多少套房子，銀行都會貸給我，只要我的信用記錄良好，而且我的還款能力也夠，就行了。
所謂的把地價炒高，是因為居民把自己未來的收入提前支付給了銀行，解決了很大一部分人的住房需求，同時，也就使得更多的人認識到，自己也是有實力來買房的，從這個意義上說，是按揭業務挖掘出了更多的，現在的住房需求，所以才產生了供不應求，再到現在的炒作。