郭樹清居民去杠桿

A. 為抑制中國房地產泡沫, 銀監會強硬表態: 房價要降!

近日，在銀監會官網發表了一篇名為《銀監會召開銀行業支持供給側結構性改革調研座談會》的文章，該報道稱，在與多家銀行的座談會上，銀監會黨委書記、主席郭樹清帶強調，銀行業應該扮演自身的角色，落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫。

除開以上這點，調控也是一大誘因，特別是今年實行的「因城施政」、所以才出現了目前的居民很多三四城市樓市火爆至極，房價飆升，這種情況還將持續一段時間，直到完成當地庫存消化。

此外，經濟邏輯，不止我國，全世界都一樣，房價長期來看肯定是呈上漲趨勢的。但是上漲歸上漲，裡面有一個度，那就是和居民收入增加大致呈正相關。也就是說老百姓手裡有錢了，買房的人多，促進房價上漲，這種邏輯是良性的經濟發展循環。

而導致出現矛盾的因素有很多，投機炒房是主因之一。所以本輪調控我們提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，嚴厲打擊投機炒房行為。

房價降了？為什麼感受不到？

據相關數據顯示，如今一二線熱門城市房價確實降了，或者說較為平穩。可是，在房產吐槽哥與部分人交談中，發現大家普遍覺得房價降沒降不知道，買房的壓力倒是大了許多。那麼，這是為何呢？

對於在一二線城市的購房者來說，在限價的調控下，「雙合同」已然是開發商躲避調控措施的公開秘密了。

此前房產吐槽哥就詳細地對此做過分析。例如說，買房要錢購房合同和裝修合同。暫且不論對錯，這樣一來對於購房者而言，購房成本無疑上升了太多，壓力自然也就大了。

還有就是該情況給人一種錯覺，房價在漲，報價並沒有下降，造成市場仍舊火爆的假象。這或許就是開發商為什麼願意冒險打擦邊球的原因了。

最後要是往大了說，這類行為違背調控初衷，嚴重擾亂了市場，必定受到壓力的打擊。對此，近日相關部門已經表態，開發商「綁縛精裝修」的意圖是為了躲避限價的政策。開發商壓低住宅售價來取得優惠土地或預售許可證，其本質是賤價拿地、高價出售，背離了調控政策。

B. 談談我國國際收支持續順差的看法

外管局局長：國際收支順差較大是近期最主要問題

中國國際收支:順差是怎麼來的

《財經》：當前中國的外匯制度備受全球矚目，人民幣更是面臨著很大的升值壓力。作為國家外匯管理局的局長，你如何看待這個當前的熱點問題？

郭樹清：人民幣幣值和中國外匯制度一直是非常重要的問題，這並不是因為它們在當前成為熱點才變得重要。因此，要理解這些問題，也不能局限於就現象談現象。國際收支和外匯狀況，反映了一國經濟的對外平衡情況，既是由國內平衡情況決定的，又是可以相互作用的。簡而言之，這關繫到如何使用好國際國內「兩種資源」，如何利用好國際國內「兩個市場」。而維護國際收支平衡，對於實現中國經濟可持續的快速發展具有越來越重要的意義。

《財經》：那麼當前中國國際收支的基本情況如何呢？

郭樹清：肯定地說,就是入超明顯。2002年，國際收支總額達到9639億美元，按現行匯率折算，相當於統計局公布的GDP的77.9%，規模較20年前增加16.8倍；多項涉外經濟指標名列世界前茅，如實際利用直接投資額排名世界第一，外匯儲備規模排名第二，貨物貿易總額排名第六，服務貿易總額排名第十一。即將結束的2003年，我國的對外經濟更有很大發展。預計全年國際收支肯定會超過1萬億美元，其中貨物貿易就會超過8000億美元，中國的排名會再提前兩位。

更重要的是，在發展開放型經濟過程中，中國沒有發生國際上屢次出現的金融危機，即貨幣或債務危機。上世紀80年代，我國經常項目時有逆差，但由於利用外資外債，資本項目凈流入，國際收支基本平衡略有結余。到上世紀90年代，外商直接投資增勢迅猛，加之宏觀環境變化，因此除個別年份外，經常項目和資本項目均為順差。最近幾年裡更是如此。

《財經》：國際收支的這種入超具體表現在哪些方面？

郭樹清：概括起來，可以說有五個方面。

第一，國際收支順差總規模不斷擴大。2001年到2003年上半年累計，經常項目順差639億美元，資本項目順差1115億美元；國際收支總順差1754億美元，年平均順差701億美元，比1994年～2000年平均順差371億美元上升了89.1%。其中，2003年上半年國際收支總順差555億美元，較去年同期增加了1.6倍。

第二，資本凈流入逐步成為國際收支順差的主要來源。2002年，經常項目順差占總順差的52%，該比重較2000年下降了近40個百分點。資本項目順差的貢獻相應提高。2001年以來，資本項目累計順差占國際收支總順差的比重達63.6%。2003年上半年，資本項目順差444億美元，同比增加263%，佔到總順差的80%。因為受利差和匯率預期等因素影響，企業、機構和個人長期滯留境外的各種外匯調回境內。僅銀行體系將部分境外運作資金調入境內，前三季度就形成約250億美元的資金流入。

第三，貨物貿易順差下降。貨物貿易進出口狀況是國際收支中的一項基本內容，反映了國際競爭力等經濟基本面情況，是考察國際收支平衡與否的重要先行指標。近年來，中國對外貿易順差呈現下降的趨勢。1998年我國外貿進出口順差436億美元，2002年降至304億美元，下降了30.3%。2003年前三季度貿易順差僅為89億美元，同比下降了55.6%。

第四，外債規模增加。截止2003年6月底，我國外債余額摺合1825.7億美元，比上年末增加140.3億美元，增長8.3%，改變了1999年以來外債規模持續下降的局面。其中，短期外債641.9億美元，占外債總額的35.2%。短期外債比上年末增加112億美元，這主要是由於貿易信貸大幅增長，國內外匯貸款需求增大，金融機構短期外債增加。

第五，外匯儲備增長加快。1994～1997年，外匯儲備年均增加近300億美元。1998～2000年，受亞洲金融危機傳染效應的波及，外匯儲備增勢驟然放緩，年均增加額不足90億美元。近年來，外匯儲備增長重新加速。2001和2002年分別增加了466億和742億美元，2003年前三季度又較去年末增加975億美元。到9月末，外匯儲備達到3839億美元，較上年末增長了34%。

《財經》：當前中國國際收支持續較大順差的局面可以說是人民幣受到升值壓力的一個重要原因。這種局面是如何形成的呢？

郭樹清：這種局面是由一系列客觀復雜的原因造成的，其中既有國際的原因，也有國內自身的原因。有一點是肯定的：在國際收支問題上，中國政府長期確定的方針是，國際收支基本平衡略有節余；國際收支出現較大順差並不是中國政府所刻意追求的。

《財經》：這個見解很獨特，因為許多人都認為這種局面主要是由中國自身的原因造成的，國際上這種看法尤其流行。你認為國際原因是什麼呢？

郭樹清：主要有三方面。首先，經濟全球化的發展是中國國際收支持續順差的重要原因。上世紀90年代，工業發達國家開始新一輪產業結構調整。中國經濟正好已形成了基本的開放態勢，因而自然而然地融入了這場世界性的產業轉移。近年來，世界經濟不景氣，全球高科技泡沫破滅，進一步加快了全球范圍內的結構調整和產業轉移。與此同時，中國加入世貿組織，對外開放不斷擴大，加之國內人力資源豐富，基礎設施和法律環境日趨完善，中國逐漸成為國際製造產業轉移的主要目的地之一。外商投資企業躍升為中國外貿發展的主力軍，1993～2002年其出口年均增長23.6%，高出全國平均水平8.5個百分點。2003年前9個月，外商投資企業出口額已佔到全國出口總值的54.1%，其中加工貿易占其總出口的78.8%。這造成了，一方面我國直接投資是凈流入，另一方面外貿進出口是順差。如果扣除加工貿易進出口順差後，2001年1月到2003年9月末我國外貿進出口實際累計逆差1029億美元，而不是海關公布的順差618億美元。

第二，一些發達國家對中國的技術出口多重限制，進一步擴大了中國貿易順差。按照建立在比較優勢基礎上的自由貿易原則，中國主要對海外原材料產品和技術密集型產品進口需求較大。但一些發達國家以國家安全等為借口，對本國企業向中國出口高新技術設備施加種種限制。巴黎統籌委員會解散後，某些國家對華出口的管制政策不但沒有放鬆，反而加強，這自然會加大雙邊貿易不平衡。

此外，當前不合理的國際金融體系也是造成外匯儲備被動增加的重要原因。在當今國際貨幣體系下，由於沒有真正的最後貸款人，一國發生金融危機，事實上無人可以救助，特別是像中國這樣的發展中大國更是如此。因此，發展中國家為防範金融風險，不得不積累大量的外匯儲備。2002年末韓國、印尼、泰國、馬來西亞、菲律賓等五國的外匯儲備比1997年末增加了1470多億美元，增長166%。10年前，發達國家在全球外匯儲備中佔有2/3的比重，現在只有1/3左右，與發展中國家的地位正好發生了對調。如果說這種格局可能會造成某種資源不合理配置問題的話，那麼，其根源正是現行的國際金融體系，是目前不合理的世界經濟格局。

《財經》：國際原因往往是我們無法控制的，所以相比之下，我們更應該注重國內的原因，立足於把自己的事情做好。國內是什麼原因造成了國際收支持續較大順差的呢？

郭樹清：從國內看，國際收支順差反映了經濟快速發展與結構調整滯後之間的矛盾。這的確值得我們認真對待。在過去20多年裡，在高儲蓄率和高投資率支持下，中國經濟的平均年增長速度超過了9%。與此同時，經濟結構也發生了深刻的變化。但是，由於歷史和體制的原因，結構調整步伐經常處於落後狀態。特別是在最近五年裡，國內居民基本生活需求得以滿足，工業發展達到新的水平之後，商品、資金和勞動力市場都出現了過剩。對於一個發展中的大國來講，這顯然是不可思議的。

問題只能歸結為供給結構不合理，即生產結構不能適應需求結構的變化，無法滿足多種類、多層次的需要，導致有效總需求不足，並進一步造成就業困難和需求增長乏力等問題。僅舉一例，中國服務業在GDP中的比重12年時間里沒有多少提高，一直徘徊在34%左右，這種現象正好與涉外經濟高速發展同時發生。我們還存在著技術創新能力差、產品附加價值少、地區差距大、城市化水平低等等問題。這些都影響到內需的擴大和內部平衡的實現。一國儲蓄多，而有效投資和消費相對較少，其結果只能是過剩儲蓄轉移到境外，必然進一步擴大國際收支順差。由此可見，國內原因與國外原因是相互交織在一起的，有時甚至是互為條件的。

不論我們的願望如何，在經濟全球化迅猛發展和中國經濟高速起飛的特定形勢下，出現某種不平衡也是難以避免的。同樣的，調整和解決這個問題也不是僅靠中國自己努力就可以做到的。

國際收支順差的影響和未來走勢

《財經》：國際收支順差、外匯儲備增加，一直被認為是中國綜合國力增強的重要標志；與此同時，中國也因此受到很大的壓力。如何理解這種看似相互矛盾的局面呢？

郭樹清：中國是一個發展中的大國，處於經濟高速增長和體制轉軌時期，國內外都存在許多不確定因素。對外部門表現強勁，外匯儲備充足，人民幣匯率穩定，有利於增強國際清償能力，維護國家和企業的對外信譽，提高海內外對中國經濟和人民幣的信心；有利於應對突發事件，防範和化解國際金融風險，維護國家經濟安全；有利於發揮穩定國際金融市場的作用，提升中國的國際政治和經濟地位。此外，外匯儲備是優質的國際金融資產，可以帶來一定的投資收益。

但是，持續較大順差與逆差一樣，也是國際收支不平衡的表現，也會帶來其他矛盾和問題，應該引起重視。

《財經》：這些矛盾和問題是什麼？應該如何重視？

郭樹清：一方面，應該關注國際收支順差的構成和發展態勢，防範跨境資本流動形成沖擊。盡管由於實行資本管制，國際意義上的純粹投機資本大量流入我國還不大可能。但是，資本的趨利性使得很可能在未來本外幣利差、匯率預期等有所變化時，資金又轉為較為集中的大規模流出。正如亞洲金融危機的教訓，資本大進大出很可能引發貨幣金融危機，進而對實體經濟造成嚴重損害。

另一方面，更要關注外部均衡對內部均衡的影響。一是購買外匯成為基礎貨幣投放的主要渠道，影響中央銀行貨幣政策的主動性。過分寬余的貨幣供給，如果集中在商品市場，就是通貨膨脹；集中在資產市場，就可能形成泡沫經濟。我們更不希望兩者同時發生。二是金融資本大量迴流發達國家，對發展中國家來說可能意味著一定程度的經濟資源閑置。目前我國居民、企業和國家持有大量外匯資產，在境外運作。中國已成為資本凈輸出國，成為發達國家重要的資金供應者。這無疑對穩定國際金融市場，促進國際經濟復甦發揮著重要的作用，但是對中國來講，利弊尚需分析比較。此外，外匯資金數量巨大，也增加了經營的難度和風險。三是延緩結構調整，影響國際競爭力提高。企業對價格競爭力依賴較大，必然會影響產品升級換代和技術更新改造的積極性，影響品牌創造、市場營銷、相關服務等非價格競爭力的提高。結果，發達國家一方面通過進口中國商品享受巨大的「價格剩餘」好處，另一方面卻不斷利用「反傾銷」等手段為中國的外貿出口設置障礙。

《財經》：未來一段時期內，可以預見中國的國際收支平衡狀況將發生什麼樣的變化？

郭樹清：這里有許多不確定性。貨物貿易項下，順差會繼續縮小，也有可能出現逆差。評價中國的貿易收支平衡問題，應該看多邊貿易平衡，而不是看中國與哪個國家或地區的雙邊貿易平衡狀況。中國作為一個發展中的大國，與東亞許多國家和地區不同，相對於巨大的人口規模來說，貿易順差規模一直不大，而且隨著對外貿易進一步發展，出現逆差的可能性也在增加。2003年上半年，我國個別月份就出現了貿易逆差。對於中國這樣一個處於經濟起飛階段的大國，外資流入較多，投資規模較大，出現貿易赤字不僅是可能的，甚至也是必要的。因為這更有利於合理利用國際國內「兩個市場」和「兩種資源」。只要直接投資項下有足夠的凈流入，一定的貿易逆差有利於資源的合理配置，而且也沒有什麼風險。但前提是，需要進一步調整結構、擴大內需，同時國外應取消對華的出口限制。

對資本項目收支狀況要具體分析。2003年，外商直接投資增速逐月放緩。這是暫時性原因，還是一個長期的趨勢性變化，還有待進一步觀察。但無論如何，一般製造業的轉移總是有限度的，不能指望長期都有那麼多的加工製造業投資進入我國。因為，科學技術和勞動生產率提高很快，投入產出比不斷提高，使得製造業新增項目企業和投入可能會相對逐步下降。因而從長期趨勢看，製造業的外商投資可能會下降。雖然中國未來的服務業大有可為，但其對資本的需求有限。更何況中國國內資金充足，外商在國內籌資的可能性加大。因此，外商投資快速增長的勢頭可能會持續一段時期，但很難一直延續下去。另外，未來美元利率可能上調，本外幣利差改變會影響匯率預期的變化，從而形成資金流入逆轉的可能。

總之，中國未來國際收支狀況發展還有許多不確定性。我們要兩手准備，不能只考慮一個方面。但就近期而言，最主要的問題仍然是國際收支順差較大。

調整國際收支平衡的對策選擇

《財經》：正如你前面所說，保持國際收支平衡是我國宏觀經濟管理的一個重要方面。我國處理這個問題的原則是什麼？

郭樹清：中國政府明確把保持國際收支平衡與促進經濟增長、增加就業、穩定物價並列為宏觀調控的主要目標。前一個是對外均衡目標，後三個是對內均衡目標。從理論上講，內部均衡與外部均衡不僅是相互決定、相互影響的，而且在本質上必然是一致的。凡是存在外部不平衡的時候，總是存在著內部不平衡。只有內外兼顧、協調統一，才能使經濟運行的質量和效益最好，才能保持經濟的可持續發展。如果今後一段時期我國國際收支繼續保持順差，有必要採取一些政策調整措施。

《財經》：可以採取哪些政策調整措施？

郭樹清：按照經濟學原理，改變國際收支順差的狀況，有以下五種對策可供選擇：(1)增加進口；(2)抑制出口；(3)擴大資本流出；(4)減少資金流入；(5)增加匯率彈性。但是，上述對策對國際收支的調節作用都是理論上的，實際經濟生活有許多限制條件，可能導致的最終結果很不一樣，有時候弊病甚至是很大的。因此，並不是都可以採用的，需要逐一分析和比較。

《財經》：前兩者偏重於在經常項目作調整。我國對外商品貿易不但規模日益增大，而且市場化的程度不斷深化，在這個背景下，這類調整效果如何呢？

郭樹清：從我國經濟發展階段和產業結構水平看，增加進口可以進一步促進產業結構調整和技術進步，有助於引進人才和管理經驗，提高國民福利和生活素質。但是，增加進口不能靠行政命令，而要取決於結構調整和擴大內需的效果，要由市場決定，企業自主選擇。因此，這一措施可能見效不一定那麼快。而且，由於目前我國外貿順差已經較小，一般地增加商品和服務進口難以根本上解決國際收支較大順差問題。

國內外都有一部分專家建議，要限制出口，甚至建議採取對出口征稅的措施。這首先不符合市場經濟和自由貿易原則，不利於我國參與國際分工與合作，不利於資源的合理配置。雖然作為大國經濟，經濟發展應立足於擴大內需，出口佔GDP的比重將會呈下降趨勢。但是，出口的絕對規模可能並不會減少，相反會進一步擴大。而且，我國出口與進口相關性很高，出口與進口相輔相成。如果強制壓抑出口，很可能同時將會減少我國從國際市場上的進口。

《財經》：由於資本凈流入逐步成為國際收支順差的主要來源，調節資本流動成為平衡國際收支的題中應有之義。如何理解這個措施和我國開放資本賬戶進程的關系呢？

郭樹清：加強對資本流入的管理，關鍵是要加強對短期資本流動的監控和限制，抑制投機性熱錢的流入。但是，以貿易和投資名義進入的短期資本很難剔除，對於這方面加強管理的效果要有清醒的估計。從根本上講，還是應該通過利率、租金、稅率等價格信號調節資金流向。減少外商直接投資的做法不可取。盡管目前在資金意義上中國可能並不緊缺，但外商投資不僅能帶來資金，還能帶來先進的技術和管理以及市場機會，可以促進機制轉換、結構調整和產業升級。因此，我們還要在提高質量的基礎上，繼續積極利用外資。同時，應為外商投資企業境內融資拓寬渠道，減輕外資大量流入造成的外匯供求失衡的壓力。

擴大資本流出，不僅有助於改善國際收支平衡，也是我國外匯管理體制改革的方向。我國已經實現了人民幣經常項目可兌換，資本項目還只是部分可兌換。中國政府已明確提出，我國要在有效防範風險前提下，有選擇、分步驟地放寬對跨境資本交易活動的限制，逐步實現資本項目可兌換。資本項目可兌換就實現了人民幣完全可兌換。

長期以來，我國在資本賬戶開放上實施鼓勵流入、限制流出的政策，這對於防止資金外流，促進國際收支平衡和經濟發展曾經發揮了積極的作用。但是，在國內儲蓄持續增長形勢下，由於資金進出的渠道不對稱，外資大量流入，使得國內資金相對過剩問題愈發突出。國際經驗表明，如果不及時開放資本的流出，而只是一味鼓勵資本流入，有可能加劇國內資產泡沫。一旦泡沫破滅，就會釀成嚴重的經濟和社會問題。從當前情況看，現在我國已經具備了放鬆一部分資本流出限制的條件。但是，不能採取簡單的取消管制的方法。在操作上必須既積極又穩妥，要注意把適當擴大資本輸出與深化經濟體制改革和健全宏觀調控機制結合起來，配套推進。

《財經》：一個時期以來，一些國家以中國國際收支順差較大為依據，反復要求中國重估人民幣匯率；同時，在理論上，增加匯率彈性的確也是平衡國際收支的一種重要手段。你是如何理解這個問題的？

郭樹清：在這個問題上，存在著許多誤解。從理論上講，匯率升值將抑制出口，鼓勵進口，抑制資金流入、刺激資金流出。但實際上，匯率對經濟影響作用取決於不同的條件和環境。許多時候，由於多方面因素的影響，匯率調節國際收支的作用受到很大制約。前面已經分析過，中國國際收支出現「雙順差」的一個重要原因是全球勞動密集型產業向中國轉移，人民幣匯率水平一定幅度的調整恐難改變這種趨勢。據我們觀察，近年來我國外貿進出口發展與人民幣綜合匯率關系不大。出口增長波動主要受世界經濟環境的影響。進口增長波動則主要受國內需求的影響。2003年人民幣隨美元走軟，但前三季度進口增長40.5%，比出口增速高出近10個百分點。

同時，人民幣匯率調整更不能解決其他發達國家的貿易不平衡和國內經濟問題。例如美國貨物貿易長期赤字的根源是國內儲蓄率偏低等結構性因素。由於財政赤字擴大，在美元大幅貶值的情況下，2003年上半年美國貨物貿易逆差同比上升20%以上，全年經常項目赤字佔GDP的比重將突破5%。另據國際勞工組織測算，中國製造業的勞動力成本僅相當於美國的3%左右。即使中國勞動力工資因人民幣升值而提高一倍，仍不能改變美國製造業的成本競爭劣勢，完全不可能幫助美國增加製造業崗位。

《財經》：如果人民幣出現較大幅度的升值，你認為其後果是什麼呢？

郭樹清：匯率對經濟的影響有量的界限。如果人民幣出現較大幅度的升值，可能會對減少國際收支順差產生較為明顯的效果。但匯率大幅波動，不僅對市場機制不健全的中國來講不是好事，對亞洲地區乃至世界來說都可能帶來明顯的消極影響。如果增長最快的中國經濟也陷入混亂和停滯，請問哪個國家會從中得到好處呢？因此，目前需要特別強調保持人民幣匯率的基本穩定，在這個問題上，中國政府是高度負責任的。我們也注意到，中國少數地區確實存在人為壓低生產要素價格惡性競爭的問題。如違反常規地壓低土地價格、廠房租金；無視法律法規，把農民工的工資長期壓制在非正常的低水平，不為工人辦理基本社會保障，等等。這是我們在完善社會主義市場經濟體制的過程中，需要進一步規范和解決的。

《財經》：那麼未來中國會選擇什麼樣的對策呢？

郭樹清：從中國的現實出發，合理的、可能的對策選擇，可能是一個有效的相對靈活的組合，包括在繼續支持出口的同時鼓勵擴大進口；嚴格監控短期資本流入，抑制投機行為；研究和探索在有效防範風險的前提下，增加資本流出的渠道；探索完善人民幣匯率形成機制，使匯率在合理、均衡的水平上保持基本穩定，等等。

《財經》：基於當前國際經濟形勢和中國改革進程的判斷，未來的外匯制度是否會進行某種調整？

郭樹清：下一步，我們將根據國家統一部署，繼續加大政策調整力度，深化外匯管理體制改革，改善國際收支平衡，促進經濟內外均衡、協調發展。

一是繼續積極創造條件，便利貨物、服務貿易和個人外匯收支，完善經常項目外匯管理。研究改進結售匯管理辦法，進一步提高企業可保留外匯的限額；完善進出口核銷管理，在提高技術手段的基礎上，對部分優秀企業出口收匯實行批次核銷和自動核銷；解決中外資跨國公司、企業集團外匯資金統一運用、集中收付等問題；完善非貿易外匯管理，擴大商務、會展等供匯范圍，規范售付匯憑證，簡化審批手續。

二是推動資本項目管理創新，支持境內機構對外投融資往來，穩步推進資本項目可兌換。加快實施「走出去」戰略，支持國內企業進行海外直接投資；有條件地批准部分外資跨國公司將暫時閑置的資金調往境外運作，支持中資跨國公司補充其海外公司資本金或營運資金，便利跨國公司的資金全球運作；允許合法移居國外的公民和非居民個人按規定匯出其在境內合法擁有的資產；有選擇地引進國際金融機構在國內發行人民幣債券；鼓勵外商投資企業使用國內銀行貸款，進行外商投資企業在境內上市融資的試點，適當減輕外資流入的壓力；按國民待遇原則統一境內中外資銀行外匯貸款政策，嚴格控制國內外匯貸款結匯；研究探索境內合格機構投資者制度，允許符合條件的非銀行金融機構用自有資金或向社會籌集的資金對外進行證券投資。

三是加強反洗錢工作和對短期資本流動的監測，防範金融風險。加大反洗錢工作力度，落實各項制度和措施；規范外匯市場秩序，建立和完善外匯市場信用體系；加強對銀行收匯與結匯的監管，查處無實際交易背景的短期資本流入境內套利行為；提高國際收支監測預警水平，健全對異常外匯資金流動的監測體系和分析機制。

四是理順外匯供求關系，增強市場主體競爭力，完善外匯市場。擴大銀行結售匯周轉頭寸浮動區間，適當增加銀行制定掛牌價格的許可權，增強境內機構支配外匯資源的自主性；逐步試行坐市商制度，增加外匯交易主體和品種，積極培育外匯市場；建立健全匯率調控的參照指標體系，增加中央銀行外匯市場干預手段和對沖工具，提高中央銀行匯率調控水平。

《財經》：你認為這些措施能否確保實現既定的目標？

郭樹清：我要再次強調，改善國際收支平衡的政策措施效果，不僅取決於涉外經濟部門，還取決於國內結構調整和擴大內需的進程；不僅取決於中國，還取決於世界經濟金融發展變化與國外對華經濟政策。因此，在實施過程中，要加強配套改革和政策協調，隨時根據形勢變化進行調整。促進國際收支平衡不僅有利於我國國民經濟的內外均衡發展，也將為促進全球經濟復甦和調整世界范圍的外部失衡提供新的機遇。(來源：《財經》雜志 作者：葉偉強)

C. 今年樓市怎麼走努力幫新市民和青年人緩解住房困難

政府工作報告提到，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。

3月5日上午，第十三屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂舉行開幕會，國務院總理李克強作政府工作報告，其中用了一定的篇幅提及房地產。

在部署2021年的重點工作時，政府工作報告指出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

在「十四五」時期經濟社會發展主要目標和重大任務中，政府工作報告提到，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。

寥寥數語，勾勒出了房地產的近景目標與長遠期許。從內容上看，既保持了近年來樓市調控思路的連貫性，又緊扣市場發展中的新熱點和新問題。

有分析人士指出，短期來看，大城市住房問題、租賃住房顯然將成為政策發力的重點，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基於去年以來市場變化做出的政策措施。這三個方面看似相互獨立，其實密不可分。而從中長期來看，住房市場和住房保障兩大體系的完善，成為今後五年的政策目標，這也將對未來的調控思路作出引領。

化解結構之困

政府工作報告對房地產的表述中，有一些熟悉的字眼。其中，「房住不炒」已是連續兩年被提及，今年還增加了「三穩」（穩地價、穩房價、穩預期）的目標。

此外，政府工作報告的新亮點也很受關注。比如，「解決大城市住房突出問題」的說法，首次出現在政府工作報告中；在連續兩年「缺席」政府工作報告後，租賃住房佔用了67個字的篇幅，體現出這一領域受重視的程度；而解決「新市民、青年人」的住房困難，也成為頗為新鮮的說法。

事實上，監管層對「大城市」和「租賃住房」的關注，早在去年12月的中央經濟工作會議上就有所體現。前述會議首次將「解決好大城市住房突出問題」提上檯面，政府工作報告則延續了這一說法。

大城市住房問題的出現，有一個重要背景，即在2020年貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產市場。其中，在廣大三四線城市因棚改退潮而逐漸失去吸引力的情況下，大城市成為資金趨之若鶩的「高點」。

根據國家統計局的數據，在70個大中城市的房價漲幅中，自去年第四季度開始，一線城市就超過二、三線城市，成為領漲群體，不少東部熱點二線城市也明顯上漲。近期出台調控政策的城市，也以大城市為主。

監管層對於租賃市場的關注，更是有著充分的現實依據。

自2014年首次提出「租售並舉」以來，租賃市場得到了快速發展。但由於惡性競爭、監管缺位等原因，租賃市場亂象頻發，近兩年來，部分長租公寓運營商出現資金鏈斷裂等問題。

去年末的中央經濟工作會議中，共用168個字的「篇幅」對租賃市場作出部署。其中的增加供應、減輕稅費等思路，政府工作報告也有提及。前述會議還提出，對租金水平進行合理調控。

在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，這兩個方面的背後，有著一個共同的因素——住房供需的結構性錯位。

房地產市場化改革實施二十多年來，我國住房供應總量不足的問題已基本得到解決。業界的共識是，在2013年-2014年後，我國住房總量已從供不應求過渡到供需基本平衡的階段。但由於城市化進程和人口流動並未停止，住房的結構性短缺問題仍然存在，並會繼續存在。

具體體現為，在區域上，由於人口繼續大量流入，相比於小城市，大城市的住房供應缺口仍然明顯；在結構上，相比以買賣為主的商品房，租賃住房存在明顯的短缺；在人群上，相比「城市土著」和城市化紅利的前期獲益者，剛進入城市的新市民、年輕人，對住房的需求更為迫切。

對於這三個方面的問題，今年的政府工作報告中都有提及，也被認為是今年重要的政策著力點。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，解決住房供需的結構性問題，仍是短期內的樓市政策重點。對於大城市來說，在繼續對需求端進行管控的同時，市場供應也將提速。這也意味著，市場調控的力度不會放鬆。其中，租賃住房、共有產權住房兩個住房品類的供應，有望進一步提升。

同時，鑒於過去兩年來市場亂象頻出，租賃行業將迎來政策的「強監管」，大量的規范性措施將會落地，市場監測系統也將逐漸覆蓋到這一領域。一度「野蠻生長」的租賃市場，有望藉此快速走向規范化。

值得注意的是，2021年開年以來，兩個相關部委的動作和表態，似乎已為今年的樓市政策奠定了基調。1月下旬以來，住建部副部長倪虹已帶隊先後在上海、深圳、北京、杭州、無錫等大城市調研督導。2月末，自然資源部自然資源開發利用司負責人強調，將保障供地規模作為第一位的要求，同時在重點城市探索集中公告、集中供應的宅地供應政策。

兩個體系

就「十四五」時期的目標而言，政府工作報告提出，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。

雖然表態簡略，但內涵頗為豐富。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，「十四五」時期對於房地產的要求，是放在「完善新型城鎮化戰略」的框架下提出的。這也意味著，對房地產的政策調控和市場把控，都將以服務新型城鎮化為目標。

由此，房地產業的定位已經發生了微妙的變化。

近些年來，隨著經濟增長逐漸擺脫對房地產的依賴，「支柱產業」的說法已經較少提及。相反，對房地產領域金融風險的警惕明顯提高。銀保監會主席郭樹清多次指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。去年8月，針對房企融資量化管理的「三道紅線」政策出台。12月，針對金融機構涉房貸款的「五檔分類」管理政策發布。由此，房地產業的杠桿率將明顯下降。

中國指數研究院指出，此次政府工作報告中提到，「堅決守住不發生系統性風險的底線」「金融機構要堅守服務實體經濟的本分」，即包含了對房地產金融風險的警示。

嚴躍進認為，這種防範風險的做法不無道理。若放在服務新型城鎮化的框架下進行考量，房地產市場不僅要具備較強的穩定性，同時也需滿足不同市場主體的多樣化需求。

按照政府工作報告的要求，實現這一目的，需要構建「住房市場」和「住房保障」兩套體系，即通常所說的，實現市場與保障「兩條腿走路」。

多數分析人士認為，按照監管層的部署，這主要體現為「多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」的構建。

嚴躍進認為，從某種意義上說，「十四五」期間，房地產業將繼續遵循「時間換空間」的政策思路。在化解金融風險、保持市場穩定的同時，加快構建「住房市場」和「住房保障」兩套體系。在此過程中，長效機制將是市場的「穩定器」，也將藉此機會逐漸得到完善。

但這並不意味著房地產業將日薄西山。多家機構認為，雖然「黃金時代」已過，但無論是傳統的房地產開發領域，還是存量市場中的新業態，都蘊含著大量的機會。

一方面，「十四五」期間，我國常住人口城鎮化率將由現在的60%提高到65%，這會繼續帶來大量新增住房需求。另一方面，「實施城市更新行動」的提出，說明對存量市場的挖掘，已經得到政策層面的支持。

其中，城鎮老舊小區改造領域或將率先受益。按照政府工作報告的要求，今年的城鎮老舊小區改造任務，已從去年的3.9萬個增加到5.3萬個，提高了36%。有機構認為，這個領域蘊含的市場規模在5萬億的量級。隨著商業模式的逐漸釐清，未來有望成為行業新的增長點。

D. 銀行理財產品退出市場有利隔離風險

「如果銀行業搞得一塌糊塗，我作為銀監會主席，我就要辭職。」銀監會黨委書記、主席郭樹清說。據多位與會人士對媒體透露，郭樹清是在4月21日召開的銀監會一季度經濟金融形勢分析會上做出如上表述的。整治金融亂象，郭樹清准備好了「猛葯」。而且郭樹清基本可以說是背水一戰，要徹底整肅銀行，徹底根除金融亂象。
4月25日召開的中共中央政治局會議強調，要高度重視防控金融風險，加強監管協調，加強金融服務實體經濟，加大懲處違規違法行為工作力度。這再次給監管部門撐了腰、壯了膽，相信下步治理金融亂象，加強金融監管將會升級。
金融去杠桿是「三去一降一補」的重要一環，實質是要避免資金空轉套利、降低金融系統性風險。信貸資金不往實體經濟流去，一個重要原因是金融機構的資金有回報率更高的途徑與土壤。這個土壤就是銀行等金融機構合謀共建的內部相互倒騰資金的平台與通道。這個通道與土壤不堵死，一時整頓也只是治標不治本之舉。
在所有金融亂象中，銀行業是帶頭大哥。銀行業擁有雄厚的資金實力，而這些大量流動性不是直接支持實體企業，而是被同業、非銀行金融機構、小貸公司、擔保公司等拆借走，或是被保險公司、證券公司、信託公司、基金公司融去直接投入到股市樓市裡。銀行把大量流動性借給這類公司，一是安全性有保證，二是回報率也不低，何必直接面對實體經濟去冒風險呢？
2013年前實體經濟杠桿高，現在則是轉移到同業。杠桿體現形式就是同業負債和同業資產，其中一些投向非標，一些投向存單，另外還有一些投向了委外。銀行委外資金兩大來源，一個是表外理財，另一個是同業資金。在貨幣寬松、流動性充沛時，「同業存款-同業理財-委外資金」是一個可行的套利模式。
各家銀行幾乎都涉及委外業務，委外資金主要來源於銀行資產管理部、同業部門和私人銀行。其中來自於同業的委外資金成本最低，但是對風險有嚴格要求和限制。
銀監會連續出七八個文的監管，劍指同業空轉、理財空轉，包括資產穿透和監管套利，這個過程中會影響同業理財的規模的增長，從而對委外會產生影響，這種情況下，可能會導致委外戰線的收縮。
而銀行為了規避信貸資金間接入股市的政策制約，往往以理財產品籌集資金，然後拆借給非銀行金融機構。打著理財產品籌集資金，成為銀行存貸款表外資金來源的一個「地下」渠道，也成為金融亂象的始作俑者。連外媒都不可思議的是，從2004年開始，銀行理財產品快速發展，到2016年已經達到29萬億元，占同期居民存款的48%，接近一半。這是一個不可思議的現象。而這些理財產品資金都在金融機構間倒騰牟利，在股市興風作浪，在樓市瘋狂炒作。由於理財產品資金回報率高於存款利率，使得銀行支持實體經濟的資金來源被侵蝕擠占，最終導致整個資金脫實向虛。
整頓金融亂象不能腳痛醫腳、頭痛醫頭，而要有治本之策。不妨讓銀行理財產品徹底退出市場，還金融市場秩序，從根本上遏制銀行資金亂象。
必須從銀行理財產品起源說起。由於利率市場化改革是方向，從2004年開始監管部門適度放開了社會融資回報率。特別是互聯網金融的發展，使得銀行按照管制利率吸收資金能力大大下降。面對社會民間機構各種高利率吸收資金狀況的倒逼，銀行進行了所謂的金融創新，即繞開基準利率包裝理財產品吸收資金。由於理財產品回報率可以自行確定，自主權較大，使得銀行擺脫基準利率競爭的劣勢。
從當時看，給銀行理財產品放出一條生路也沒有什麼錯誤，避免了社會融資放開後對銀行沖擊過大過猛。不過，目前已經時過境遷，銀行理財產品這個金融改革的過渡性產品應該也到了退出市場的時候了。
目前的一個最大環境時，存貸款利率已經徹底放開了。特別是存款利率市場化，使得銀行有了吸收存款的定價權。與實行管制利率時，通過理財產品變相提高利率的情況完全不一樣了。銀行完全不必再通過理財產品來吸收資金了。
因此，在存貸款利率已經市場化的前提下，銀行理財產品的存在已經毫無意義了，只能給良好的金融市場添堵，到了徹底讓其退出市場的時候了。

E. 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。

F. 為什麼銀行通過理財產品可以轉嫁風險

以為銀行的理財產品都是幫外部公司賣的，風險自然是外部公司或者投資者來承擔了

所以，不要覺得銀行賣的理財產品就是銀行，他們只收提成，什麼也不擔，也就是說你要是虧損了，找銀行人家是不搭理你的！

現在我投資，都不在銀行了，投了些p2p平台，拍拍貸什麼的。你也不用老是顧慮不了解這些平台而不敢投資。

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G. 牛市已經結束

今天滬市大盤指數再接陽線，這樣，至今已連續11個交易日收陽了，這應該創造了A股的一大奇跡，有些市場人士拿歷史上A股出現過的幾次大盤連續8根或者更多陽線出現時都開啟了一輪牛市跟現在作比較，因此而認為A股已進入大牛市，我覺得，這個觀點有點可笑。

本來，這個市場就缺少資金，一個方面，各種融資繼續抽離資金，另一個方面，藍籌股強勢對資金的虹吸效應，更加劇了大量中小盤個股失血的情況，也因此，大盤指數強勢會繼續保持，同時，大量個股弱勢的現狀也難以改變，這就是市場的真實情況，這種現狀並非一個牛市或者熊市就能夠准確表達的。

今天就分析到這里;在中國股市，沒有絕對的好股票。也沒有絕對的爛股票。只是在不同的時刻被利益集團控制和操縱罷了。不要為一時的成功忘乎所以，更不要為一時的失誤喪失必勝的信心。要具備獵豹一樣耐心，靜靜地耐心的埋伏下來

H. "房住不炒"再次現身政府工作報告 住房難六路出擊

2021年，「房住不炒」第三次出現在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，距今已逾四年。「房住不炒」是民間智慧對房地產政策的高度領悟和概括。
房子的問題牽涉面甚廣，歷年政府工作報告都會作為一項重要工作進行部署，側重點雖然有差異，但目標只有一個，就是「讓全體人民住有所居」，促進房地產市場平穩健康發展。
今年的政府工作報告側重點是「保障好群眾住房需求」，在強調「房住不炒」定位以及穩地價、穩房價、穩預期之後，直指當前住房市場最突出的問題並提出了解決思路：解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
堅持「房住不炒」定位逾四年來，房地產調控長效機制所含內容愈加豐滿且接地氣，金融、土地、財稅、投資、立法等接連出招，房地產領域風險梯級下降。當前，「房住不炒」的氛圍已成大氣候。
近日，記者結合政府工作報告對房地產發展給出的最新精神，采訪代表、委員、業界專家、企業等，從房貸、土地、房地產稅、房企、住房租賃、住房中介等六方面為解決新市民、青年人住房難建言獻策。
從限貸到「房貸集管」
炒房被「精準打擊」
在房地產市場調控中，信貸手段被廣泛使用且功效強大，從最開始的限貸到現在的房貸集管，「精準度」越來越高。比如今年上海出台的「121新政」就讓樓市恢復常態，其中「嚴格執行差別化住房信貸政策」的三招對炒房極具殺傷力，包括實施好房貸集管，嚴控個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊房貸；加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度；嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
對於信貸手段在樓市調控中的作用，全國政協委員，畢馬威中國前副主席、華南區首席合夥人龔永德在接受記者采訪時表示，目前國家靈活運用多樣化的調控手段，如引入信貸、稅收等經濟手段，可以從根本上穩定房產市場和金融體系的穩健性，利於打造各地差異化的調控政策，進一步落實市場長效發展。例如，「房貸集管」出台後，各地也相繼下發了「房貸集管」的地方性細則。此政策對於不同檔次的銀行貸款明確了貸款集中度上限，也體現了對『因城施策』、『一城一策』房地產調控政策的貫徹與落實，有助於各地銀行靈活執行中央房貸政策。現階段樓市調控以行政與經濟手段共存，調控力度有所升級，利於有效優化市場結構、平衡供需關系、促進行業健康長遠的發展。
龔永德表示，過去對房地產調控以行政手段為主，如限購、限貸等。從商品住宅均價、成交價等各項指標來看，樓市調控立竿見影，一定程度上緩解了樓市「過熱」，優化了供應結構並維持了市場的良好秩序。但同時，以行政為主的調控手段也存在一定的限制性，僅可作為短期調控手段。
目前我國的住房金融制度主要包括抵押貸款和公積金制度。去年5月份發布的《中共中央國務院關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中明確提出，改革住房公積金制度。
龔永德認為，一直以來我國的公積金制度存在金融化程度低，無「用武之地」；而另一方面，繳納公積金的職工卻存在貸款難的問題。在單一的公積金制度上拓展居民住房融資渠道，實行公積金制度改革刻不容緩。但是否應該以住房銀行模式取代公積金模式，仍然需要結合我國國情和居民購房需求，具體問題具體分析。
對房貸的嚴格管理，一方面「精準打擊」了炒房，另一方面也有助於化解房地產風險。「我們相信，房地產的問題會逐步得到好轉。」3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦舉行的新聞發布會上指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。
重點城市一年只賣三次地
穩房價從源頭抓起
「增加土地供應」是今年政府工作報告中提出的增加保障性租賃住房和共有產權住房供給的辦法之一。
「住房土地制度的變革是房地產基礎性制度的組成部分，也是長效機制的重要骨架。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，「在大城市新市民住房問題突出的現狀下，未來土地的供應要與城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供應。」
近期熱議的重點城市土地供應「兩集中」制正試圖切斷資金與土地的正反饋，降低地方對土地財政、土地金融的依賴，重塑市場格局。「兩集中」簡單來說就是：核心一線、二線城市，一年只賣3次地，集中公示，集中招拍掛出讓。
「將以往零散出讓的涓涓細流變成集中出讓的放量供地，一些地方政府原有的『先次後好』供地順序的無法繼續，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應帶來穩定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力。」同策研究院分析師方玉鳳向記者表示，此外，在市場周期正常格局下，部分房企將轉移陣地，將不集中出讓土地的三線、四線城市作為投資的補充，引導各線城市房地產均衡發展。
「『兩集中』土地出讓模式是『上冰袋物理降溫』，核心是資源配置問題，仍需從構建長效機制方面去完善，從市場角度去配置土地資源，在很多細節上下功夫。」北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志向記者表示，要提高市場信息透明度，比如說哪塊土地收儲競拍時，土地收益是多少，對周邊會產生什麼影響，細節透明化，算好賬再去定地價，這樣想拿的開發商就會想清楚，引導地價回歸理性。
「在土地長效機制方面，應該明確城市土地資源的稀缺性，『優質優價』是市場規律，因此在城市規劃方面盡量考慮公共資源、產業發展、區域規劃在空間上的均衡性，才能從一定程度上解決由於資源過於集中帶來的『地王』問題。」貝殼研究院高級分析師潘浩向記者表示，集中出讓讓土地市場從價高者得、贏者通吃變成「雨露均沾」，打破頭部開發商壟斷的格局，其影響不亞於招拍掛制度，但同時也建議各城市錯開出讓時間，合理安排節奏，避免「趕大集」式的集中搶購。
總體而言，「國家對於房地產調控的目標是進入長效機制調控階段。20多年的商品房發展史，我們經歷了從供需端調控——融資端調控——如今長效機制建立的階段。」方玉鳳向記者表示，隨著土地端和金融端長效機制的建立，意味著房地產源頭上的長效機制就建立了，理論上從源頭上控制地價，對於未來房地產市場健康發展意義重大。
房地產稅缺席報告兩年
最強杠桿威力不減
對房地產市場來說，房地產稅就是調控的最強杠桿。
2019年的政府工作報告，未提「房住不炒」，但將2018年提出的「穩妥推進房地產稅立法」調整為「穩步推進房地產稅立法」，引發了各界的熱議。2020年和今年的政府工作報告未提房地產稅的事情。
「稅收對房地產市場有很大的影響，更好的使用稅收政策工具可以更加精準、有效地調控房地產市場。」龔永德對記者表示，我國目前和房地產業相關的稅種其實有很多，例如契稅、個稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等，大家關心的房地產稅也可能成為一個有力的調控工具。
去年5月份發布的《中共中央國務院關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中提出，穩妥推進房地產稅立法。
同年11月，財政部部長劉昆在《<中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五年遠景目標的建議>輔導讀本》中撰寫了《建立現代財稅體制》一文，詳解「十四五」時期財稅改革任務。劉昆在文章中談及進一步完善現代稅收制度時提到，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
「我認為目前亟須對各種和房地產業相關的稅收進行一個系統的梳理和研究，更有效地發揮稅收工具的力量，並制定差異化的調控政策。」龔永德建議，未來房地產稅的實施，應該根據房屋持有時間、家庭總共持有套數等因素進行相應調整。
目前我國徵收房產稅的試點是上海和重慶兩地。
「三道紅線」建防火牆
促進房企穩發展
雖然政府工作報告中並未對房企提出要求，但落實「保障好群眾住房需求」的要求，需要房企這個重要的供給側做出改變。房企現在需要做的一項重要工作就是滿足「三道紅線」的監管要求，走出健康穩健有序發展的新路子。房企穩，樓市供應就穩，解決新市民青年人住房難的問題也就有了有的放矢的基礎。
從商品房30年發展史來看，「股票、債券成為融資工具後，1993年『終止房地產上市、全面控制銀行資金進入房地產』是首次針對房地產金融領域的調控。」貝殼研究院高級分析師潘浩向記者表示，此後歷經以房拉動內需、房地產金融逐步規范、強化個貸管理、購地資金監管收緊、房地產金融審慎等幾個階段，直至目前的房地產金融調控政策都有長效機制的特徵，為房企劃定了可操作的空間邊界。
不得不說，從誕生到年銷售額突破6000億元花了不到30年的企業少有，年銷售額17萬億元的行業也少有，這都出自中國的房地產行業，但迅猛發展的背後，也滋生了一些行業亂象。比如房企持續加杠桿、高負債、高周轉，債務風險日益加大，部分房企經營性現金流無法覆蓋支出，解決這些潛在的行業經營風險甚至系統性風險已刻不容緩。
「2016年至今，我國對房地產行業金融政策調控力度不斷加大，逐步由渠道監管轉向去杠桿。」同策研究院分析師陳朦朦向記者表示，直至設置「三道紅線」，對房地產企業的金融監管程度拉升至又一新高度，更強的降杠桿階段全面開啟。從調整路徑來看，從土地款、商業性地產項目等資金來源受限，到更多流向房地產行業的資金開始受到監管，再到非標融資等融資亂象受到整治，央行、銀保監會調整房地產銀行業金融貸款比例，對銀行業金融機構建立房地產貸款集中度管理制度，凸顯了國家堅定房住不炒的決心。
但是，房企的合理融資並未受到限制，陳朦朦強調道，國家真正打擊的是「違規金融操作」，對於利於房地產行業平穩健康發展的合理杠桿行為，並未進行過多壓制。
北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志向記者表示，對房企來說，隨著「三道紅線」和各類嚴厲的金融調控政策的落地，依賴過高杠桿融資發展時代將結束，整個行業將呈現頭部房企集中化，小房企逐漸出場的格局。
「『三道紅線』是『樓市防火牆』的進一步表現，短期內可避免資金流入高負債房企(一般是高周轉企業)，客觀上為房企投資降速，實現防風險目標。」陳朦朦向記者表示，未來，對房地產行業的調控與監管將會持續。
規范發展住房租賃市場
讓剛需有房住
今年政府工作報告在強調「房住不炒」的同時，明確提出要解決好大城市住房突出問題，措施就是切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場。
全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林認為，政府工作報告提出增加住房供給、發展租賃住房的具體措施，對今年的房地產行業發展提供了方向指導。
隨著去年《住房租賃條例(徵求意見稿)》的出台，住房租賃立法進入了程序之中，通過立法，可以確立國內租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色。2月20日北京市人大常委會法制辦新聞發言人王愛聲表示，今年擬安排立法項目五類，共54項，其中包括住房租賃條例。
中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示，租賃市場目前很大的問題是部分城市的二房東租賃模式難以為繼，但又因為有市場需求的推動，後續依然要大力發展租賃產業，租售並舉是必然趨勢。
隨著經濟穩定，需求平穩，過去幾年房屋租賃市場的租金價格上漲明顯開始放緩，部分區域甚至出現了租金下調，這對於二房東類型的租賃企業影響非常大，因為鎖定了業主轉租房源的租金價格，面對租金平穩甚至下調情況，「二房東」賺取差價的難度加大。
張大偉介紹，長租公寓企業在北京、上海等城市的市場份額已經超過20%，如果計算二房東之類的同樣模式交易，當下市場已經有60%的租賃房源很難見到房主交易，這種情況下，對租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。租賃市場亂象的核心是租賃企業的金融化，租付時間差出現了資金池，這是立法嚴禁的行為。
住房租賃市場的競爭現在也不僅僅是長租公寓企業間的競爭，政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設公寓等，都會影響租賃市場的租金價格和供需預期。
全國政協委員、房天下董事長莫天全認為，住房租賃市場的健康有序發展非常重要，尤其是租賃市場兼具保障「居者有其屋」的重要使命，發展好租賃市場意義重大。
從野蠻生長到規范執業
房產中介要做「貼心人」
房產中介是供需兩方的橋梁，但更要成為購房者尤其是剛需的「貼心人」。作為房地產業的衍生行業，房地產中介行業經歷了初期野蠻生長、品牌格局初步形成，以及現階段在互聯網技術和新冠疫情的影響下，加速向線上化、規范化、平台化、透明化方向發展的趨勢。
經過幾十年的發展，現在我國的二手房市場已經具備了相當規模。用龔永德的話來說，就是「我國房地產市場正逐步從增量市場向存量市場轉變，即從以新房為主導向二手房為主導的階段過渡。」
龔永德認為，二手房市場由於交易信息不對稱、交易流程復雜等特點，對房產經紀服務的需求量更大，成為房產經紀行業成長的巨大驅動力。除此以外，房屋租賃市場由於與二手房同樣有著信息不透明、不對稱的特徵，因此同樣需要專業的房產經紀提供服務以尋得滿意的房源。住房租賃市場的持續增長是推動房地產中介行業發展的另一動力。
「但需要看到的是，中介行業仍然存在水平參差不齊、管理不規范、虛假信息等突出問題。作為國家房地產調控的一部分，應該在加強信息披露和市場監管、防止市場壟斷等幾個方面監督和引導中介行業的健康發展。」龔永德表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，隨著各地的房產政策越來越細化，以及居民購房理念從投資向宜居轉變，對房產中介行業的服務能力提出了更高的要求。房產中介行業的投訴率一直較高，也說明了消費者對房產中介服務能力的不滿。
嚴躍進說：「隨著越來越多互聯網技術的運用，如VR看房等已經打破了線下房產中介的固有模式，因為房產交易中的價格和看房兩個重要信息進一步公開透明，所以房產中介需要依靠更為專業的服務與業務能力，提高對客戶的服務黏性，進而減少交易成本。」
龔永德認為，除引導中介加強自身規范，發布真實房源外，監管部門應從制度上杜絕行業惡性競爭，嚴格採取登記掛牌制度、剔除價格過高或過低房源等方式，降低虛假房源的產生。對於信息發布平台來說，要加強平台治理和房源審核，建立真房源審核機制、多重驗真機制等。
「建立國家級的住房市場監管機構，統一監督、管理、調控全國房地產市場，預防部分城市逐漸形成的中介機構高市場佔有率的壟斷格局，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。」龔永德建議。
貝殼找房董事長左暉在接受《證券日報》記者采訪時表示，產業數字化不僅為行業帶來了更高的效率，還能創造大量新崗位，甚至催生出「新業態」。

I. 資本項目可兌換是什麼意思

資本項目指任意資本（無論投資國內資本市場還是國外資本市場），可以自由兌換成該國貨幣資本。目前中國實行外匯管制政策允許生產資本兌換，比如IBM要在中國投資建設電腦組裝廠，這筆投資是可以從美元轉換成人民幣來投資的，但是如果IBM想在深圳交易所買入20億美元的長城電腦（中國大陸上市公司）的股票那是不行的，國家外匯管理局不允許這20億美元換成人民幣。這樣限制的結果就是大陸投資者無法直接投資海外市場股票（所以才搞了一個QDII），國外投資者無法直接投資A股市場，和國內債券市場（所以才搞了一個QFII）。

除了資本項目還有經常項目。

經常項目(current account)是指本國與外國之間經常發生的並且在整個國際收支總額中佔主要地位的國際收支項目.它分貿易收支、勞務收支和轉移三項。

(1)貿易收支。又稱有形貿易收支,包括進口和出口貿易收支。

(2)勞務收支。又稱無形貿易收支，包括運輸、保險、通訊、旅遊等各種服務收支，以及由於資本輸出入、信貸和投資引起的利息、股息和利潤的收入和支出。

（3）轉移。是指單方面無對等的交易。又稱單方面轉移，包括單方面匯款、年金、贈與和援助等。

人民幣資本項目

一般分為長期資本和短期資本。長期資本是指合同規定償還期超過1年的資本或未定償還期的資本（如公司股本），其主要形式有直接投資、證券投資、政府和銀行的長期借款及企業信貸等。短期資本指即期付款的資本和合同規定借款期為1年或1年以下的資本。 實現國際收支平衡需要避免國際收支的過度逆差或順差，可以維持適當的國際儲備水平和相對穩定的匯率水平。

途徑步驟

貨幣自由兌換是世界市場經濟的客觀要求，一國實行對外經濟開放必須實行對外貨幣開放，同時，一國貨幣自由兌換又是以一定高度的市場經濟為基礎，以國內經濟相對自由為前提的。國內經濟自由程度越高，市場經濟越發達，作為連接世界市場與國內市場橋梁的貨幣自由兌換才具有更為可靠的和扎實的基礎，國家保證的民間通貨兌換權才更有保障，其范圍才更廣闊，更具有普遍性和平等性。

實現人民幣資本項目自由兌換標志著中國進一步開放市場，將促使外資企業進入外貿商業和其他服務領域等重要的產業，從而加強我國與國際社會的政治、經濟和文化上的聯系，加快與國際經濟接軌的步伐。

實現人民幣在資本項目下自由兌換，必須謹慎而積極地推進：

在「有序、積極、穩妥」的開放原則下，首先實現資本項目有條件的可兌換，在此基礎上再實現資本項目的完全可兌換。即使實現了完全可兌換，在必要的情況下，仍然可以實行必要的資本管制。因此，人民幣可兌換的總體戰略是有序積極、穩妥，循序漸進，既不應過分超前，也不能錯失良機而滯後。在已經加入世界貿易組織的情況下，加快人民幣自由兌換進程的緊迫性已提到議事日程。根據國際上開放資本項目的經驗教訓，結合我國人民幣經常項目可兌換成功的經驗，具體可採取「積極穩妥，先易後難，寬入嚴出」的方針。

根據多數發展中國家的經驗，開放的步驟一般為：先放寬長期資本流動入不敷出的管制，再放寬短期資本流出入管制：先放寬對直接投資的管制，再放寬對間接投資的管制；先放開對證券投資的管制，再放開對銀行信貸的管制；先放開對境外籌資的管制，再放開非居民境內籌資的管制；先放開對金融機構的管制，再放開對非金融機構和居民個人的管制。

我國可採取的步驟為：容易的即不影響國際收支經常項目平衡的，可在人民幣經常項目自由兌換後就可放寬，影響經常項目平衡，影響資本頻繁移動的，可先試行取得經驗後再推廣，有的可逐步放寬。在促進資金流入方面，對於外商直接投資可逐漸實行外國直接投資的匯兌自由；可逐步適當放寬外國投資者在我國金融市場上的投資，加大證券資本的流入；逐步放鬆國內企業向境內外資銀行融資的限制。在對待資本流出方面，應放鬆境內居民機構對海外投資；適當允許境內金融機構向非居民融資；謹慎對待非居民金融機構在我國境內籌資。

從國際上貨幣可兌換進程來看，在經常項目實現可兌換後，逐步推進資本項目可兌換大體要10年時間。1993年10月，在人民幣匯率並軌前，我國承諾在2000年以前接受國際貨幣基金組織協定第八條，並已在1996年12月1日提前實現了經常項目可兌換，鑒於人民幣經常項目可兌換比預定計劃提前完成，因此按此時間推算，人民幣資本項目可兌換將在2015年左右完成。人民幣實現完全可兌換，走向國際化的時間大體為15—25年，只會提前，不會推後。屆時，人民幣成為國際支付結算手段，減少了對美元等國際貨幣的依賴，使外商更多地通過中國金融機構結算，這必然推動我國金融機構在世界上迅速發展，進一步促進我國對外直接投資，人民幣的鑄幣稅和儲備貨幣職能的擴大，將提高人民幣的地位和作用，增強我國商品在國際上的競爭力，我國在國際經濟金融中的地位和作用必然增強。同時，必將對國際經濟金融秩序和國際貨幣體系的穩定作出積極的重要的貢獻。

學者觀點

郭樹清：推動人民幣資本項目可兌換條件有利

2012年5月16日，中國證監會主席郭樹清在國際證監會組織第37屆年會上發表演講，郭樹清發表了題為《中國資本市場開放和人民幣資本項目可兌換》的演講，就資本市場開放路徑、可兌換實現程度評估、開放路徑利弊，以及前景展望等問題進行了分析。

昨日，中國證監會主席郭樹清對人民幣資本項目可兌換作出樂觀預期。他說，現階段推動人民幣資本項目可兌換「各方面的條件非常有利」，應積極穩妥有序地推進人民幣資本項目可兌換。

他指出，推進人民幣資本項目可兌換，對於轉變我國經濟發展方式，加快產業結構升級具有非常重要的意義。現階段各方面的條件也非常有利。要按照準確定位、權衡利弊、控制風險、抓住重點、注重實質的思路，積極穩妥有序地推進人民幣資本項目可兌換，以此推動中國經濟和世界經濟在更高水平上融合發展。目前需要做的工作主要有兩項，一是按照名實相符的原則，開正門，「暗翻明」，清理有關的法律文件；二是向國際社會澄清相關原則的適用差異，說明中國大陸與港澳台的特殊緊密聯系，逐項評估資本賬戶真實情況，盡快達成新的共識。人民幣成為完全可兌換貨幣，不僅有利於中國的經濟社會發展，而且勢必會為國際金融體系重建和世界經濟秩序改善做出巨大貢獻。

「30多年來，中國資本市場對外開放走過了一條特殊的道路，其主要特點有如下幾個方面：始終把引進外商直接投資放在最主要的地位；引進外資有效支持國有企業改組改造；香港等地區成為資本雙向流動的橋梁和屏障；證券市場通過漸進迂迴方式實現了高度開放，等等。這條開放路徑在總體上適應了國際經濟的發展潮流，符合中國國情，在中國改革開放和現代化建設事業中發揮了積極作用。」郭樹清說，中國資本市場的對外開放，具有高度重視「綠地投資」、堅持金融為實體經濟服務、有效建立「防火牆」機制、從涉外經濟部門開始、先易後難逐步擴大等優點，使得中國經濟金融保持了健康平穩發展的態勢。但是，我們的不足之處在於資本和金融市場體系發展不平衡，市場運行效率和金融監管的有效性有待提高。如何兼顧安全性與便利性、穩定性與靈活性，成為中國資本市場改革開放必須面臨的重大理論問題和實踐問題。

郭樹清說，多年來，中國在資本市場和貨幣市場工具可兌換方面取得的成績有目共睹。從事實出發進行考察，初步評估結果是：中國資本項目中事實上可兌換的有16個子項，基本可兌換的有17個子項，部分可兌換的有7個子項，沒有完全不可兌換的項目，資本項目開放水平大大高於IMF等相關機構的評估結果。

他強調，資本項目可兌換沒有絕對的、一成不變的標准，不同發展階段的國家必須根據各自對外資開放的具體路徑和實際情況進行具體分析。應當十分審慎地對待所謂「完全自由可兌換」，這個概念所描述的狀態在現實中並不存在。在任何國家，資本項目可兌換都不意味著完全放棄管控措施。特別是當國家經濟和金融部門受到跨境資本流動沖擊、發生嚴重的國際收支失衡時，也確需採取必要的臨時性管制措施。這一點，在此次金融危機後已經成為絕大多數國家的共識。國際金融體系的重構必須將此作為重要的基本原則，同時及早修正過去的錯誤理念。

J. 關於海爾集團財務公司違規發放房地產貸款 被罰20萬情況如何

剛剛履新銀監會的郭樹清要求，分類實施房地產金融調控，就有公司撞槍口上。3月6日，銀監會官方網站顯示，海爾集團財務有限責任公司因「違規發放房地產貸款案」，被罰20萬。

公開披露信息顯示，海爾集團財務有限責任公司「由海爾集團公司及其下屬3家成員企業出資設立」，工商信息顯示，上市公司青島海爾的兩家子公司持有財務公司股權比例合計42.00%，而海爾集團則持有財務公司5%股權。

根據公開宣傳資料，海爾財務公司是成立於2002年的非銀行金融機構，公司經營范圍包括對成員單位辦理財務和融資顧問、信用鑒證及相關的咨詢等。

截至目前，從公開信息中無法找到財務公司「違規發放貸款」的具體信息。上市公司青島海爾2015年年報中顯示，截至2015年12月31日，財務公司資產總額610.94億元，凈資產85.83億元，2015年全年財務公司實現營業收入27.2億元。