不得房地產農村金融機構

❶ 農村地區銀行業金融機構最新的准入政策是什麼如何開辦農村金融機構（具體步驟），例如村級信貸機構

第二部分：了解最近出台的農村金融新政策

中國銀監會積極響應黨中央關於支持社會主義新農村建設的決定，為解決農村地區銀行業金融機構網點覆蓋率低、金融供給不足、競爭不充分等問題，於2006年12月發布了《中國銀行業監督管理委員會關於調整放寬農村地區銀行業金融機構准入政策

❷ 農村金融機構包括哪些

包括銀行和非銀行機構。銀行機構包括中國農業銀行、中國農業發展銀行和農村商業銀行、農專村合作銀行。非銀屬行機構包括農村信用合作社和農業保險公司等。
金融機構：
1金融機構是指從事金融服務業有關的金融中介機構，為金融體系的一部分。
2金融服務業與此相應，金融中介機構也包括銀行、證券公司、保險公司、信託投資公司和基金管理公司等。
3同時亦指有關放貸的機構，發放貸款給客戶在財務上進行周轉的公司，而且他們的利息相對也較銀行為高，但較方便客戶借貸，因為不需繁復的文件進行證明。

❸ 有誰知道央行和銀監會聯合下發的《關於金融促進節約集約用地的通知》原文

中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於金融促進節約集約用地的通知
銀發〔2008〕214號
中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行,各銀監局,各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行,中國郵政儲蓄銀行：
為貫徹落實《國務院關於促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）精神，充分利用和發揮金融在促進節約集約用地方面的積極作用，現提出以下要求。
一、切實加強學習，深刻領會節約集約用地重要性
（一）深入學習，提高認識。切實保護耕地，促進節約集約用地，不僅關系當前經濟社會發展，而且關系民族生存根基和國家長遠利益；科學合理配置金融資源，形成對利用土地的有效約束和激勵十分必要。各金融機構要認真學習、深刻領會《國務院關於促進節約集約用地的通知》的精神實質，進一步提高對節約集約用地重要性的認識。
（二）明確原則，把握重點。各金融機構應以嚴格限制粗放低效用地、積極支持節約集約用地為原則，以重大基礎設施、公共設施、工業設施建設、農村集體建設用地和商業性房地產等領域為重點，加強相應的信貸合法合規審查，進一步改進金融服務，積極引導和推動節約集約用地。
二、強化政策要求，嚴格建設用地項目貸款管理
（三）嚴格建設項目貸款管理。貸款項目用地應依法取得，符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和相關行業規劃，涉及新增建設用地的，還應納入土地利用年度計劃，禁止向不符合規劃控制要求的項目提供貸款支持，禁止向違法用地項目提供貸款支持。對列入國家《禁止用地項目目錄》的項目，嚴禁發放貸款；已發放貸款的，應在採取必要保全措施的基礎上，逐步收回。對列入國家《限制用地項目目錄》的項目，應審慎發放貸款。
（四）嚴格市政基礎設施和工業用地項目貸款審核。對於不符合國家標准、未取得國土資源部門用地批復的市政基礎設施、生態綠化項目以及工業項目建設，不得予以任何形式的信貸支持。
（五）嚴格農村集體建設用地項目貸款管理。對利用農村集體土地開發商業性房地產的，不得發放任何形式的貸款；對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款；對利用農村集體土地開辦企業、興辦鄉（鎮）村公共設施和公益事業的，要嚴格審查貸款申請，對未取得合法用地手續，沒有落實有效擔保權利的，不得發放貸款。
（六）嚴格商業性房地產信貸管理。禁止向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款採取抵押方式的，應具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對國土資源部門認定的房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年、完成該宗土地開發面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業，應審慎發放貸款，並從嚴控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款（包括資產保全業務）。
各金融機構應加強對房地產開發企業自身信用記錄、還款能力和還款意願的調查與評估；審核確認房地產開發貸款的抵押物，不得接受重復抵押；在預購商品房抵押貸款發放前，應審核確認房地產企業已解除該項目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋對應部分的抵押物。
三、加強金融支持，切實促進節約集約用地
（七）優先支持節約集約用地項目建設。對在現有工業用地上提高土地利用率和增加容積率的項目，以及開發利用空閑、廢棄、閑置土地的項目，在符合規劃條件、不改變用途的前提下，應優先予以金融支持；對符合"布局集中、產業集聚、用地集約"要求的國家級開發區，應優先予以金融支持。
（八）優先支持節地房地產開發項目。對符合國家《住宅性能評定技術標准》和《綠色建築評價標准》等先進節地技術的房地產項目，優先予以金融支持；在符合國家各項政策和金融機構貸款條件的前提下，要優先支持廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房及建築面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。
（九）積極支持土地儲備機構盤活存量建設用地。對土地儲備機構儲備符合規劃（計劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設用地的，要積極予以貸款支持。
（十）加大創新工作力度，拓寬土地融資渠道。各金融機構應進一步加大金融創新力度，積極探索符合實際需要的金融產品,充分利用金融手段促進節約集約用地。
四、強化金融監管，確保政策落到實處
（十一）建立健全金融促進節約集約用地管理制度。各金融機構應進一步改進貸款審核審批流程，制訂和完善有關管理規定，並於2008年12月31日前上報監管部門。
（十二）加強金融促進節約集約用地工作的指導和督查力度。人民銀行各分支機構、各銀監局要切實加強與地方政府相關部門的溝通合作，建立信息交流機制，將企業違法用地、閑置土地等信息納入人民銀行企業徵信系統和銀監會客戶風險預警系統，為金融機構有關信貸決策提供支持和服務；同時，要結合當地實際，加強調查研究和"窗口指導"，積極探索開展金融機構落實節約集約用地金融政策的評估工作，研究建立土地金融創新工作機制；適時開展檢查，及時糾正違法違規經營行為，並依法追究有關單位和人員的責任。
請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、信託公司及外資銀行。
中國人民銀行
中國銀行業監督管理委員會
二〇〇八年七月二十九日

❹ 農村金融機構為何被銀監會罰的最多

據報道，截止7月份，銀監會公布的銀監系統罰單達到225張，涉及信貸業務、票據的專罰單最屬多，佔到約七成,農村金融機構被罰最多。

專家表示，只能通過加強監管協調、提高監管能力、嚴格監管要求等方面，引導金融機構有效提高自身業務風險治理能力、加強審慎合規經營意識，從而達到防微杜漸的效果。

希望農村的銀行機構相關的專業知識可以得到提升。

❺ 哪些房產不能辦理抵押登記

實踐中，房產抵押貸款是常有的事情，但並不是所有的房產都可以用來做抵押，辦理抵押登記手續。究竟哪些房產不能做抵押登記呢?以下是華律網小編收集到的一些介紹，希望對您有幫助。在《擔保法》里的規定是抵押人依法有權處分的國有的土地使用權房屋和其他地上定著物可以作抵押。因為房產的產權性質復雜，所以下面主要列舉一下哪些類型的房產是不能做抵押的：學校醫院國家機關社會福利機構宗教寺廟等公共福利事業的不動產軍隊的房地產一般是不能作為抵押有產權糾紛的房地產產權關系不清的房地產被法院或國家司法機關裁定予以凍結扣押監管或以其他形式限制的房地產由國家計劃即將拆遷的房地產在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產沒有地上建築物的農村集體土地不包括荒山荒地等已作過抵押但未經前抵押權人書面同意的房地產違章建築或未經國家規劃部門和建設部門批准私自建設的建築物具體到我們所熟知的產權性質還包括小產權房也叫鄉產權房未滿五年的經濟適用房軍產房校產房未辦理《央產上市證明》的央產房平房絕大多數銀行不予受理廉租房目前，銀行和其他金融機構的能接受抵押的房產包括商品房公寓二次交易並已交納土地出讓金的已購公房滿五年的經濟適用房和可上市交易的央產房等等如果簡單歸納成一句話就是能夠順利上市交易買賣過戶的房產都可以向銀行申請抵押貸款但需要注意的就是房產的房齡如果房齡太老比如在年以前建造的房產銀行和其他金融機構就不能接受了以上就是銀行所能接受的可作為抵押貸款的房產介紹大家可以此作為判斷來判斷自己的房產是否能向銀行申請到貸款延伸閱讀：房產抵押擔保房產抵押

❻ 多家銀行示警:經營貸不得違規流入樓市

防止經營貸違規流入房地產領域的監管還在持續。繼今年3月中國銀保監會等部門發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》後，農業銀行（601288，股吧）日前發布《關於我行經營用途貸款資金用途限定的公告》稱，「在我行辦理的經營用途貸款資金，應按照國家法律法規規定和借款合同約定的用途使用，不得違規流入房地產領域。」記者查閱發現，此前，馬關農村商業銀行、中國郵政儲蓄銀行、連山農商銀行等多家銀行相繼發布了類似公告，其內容均涉及限制經營類、消費類貸款資金違規流入房地產等領域。

多家銀行發布公告嚴禁經營貸流入樓市

根據農業銀行5月14日發布的公告，用戶在該行辦理的經營用途貸款資金，應按照國家法律法規規定和借款合同約定的用途使用，不得違規流入房地產領域，包括但不限於：不用於房地產開發或經營、購買住宅或商業用房等，以及不將貸款資金用於國家禁止的其他領域和用途。若違反上述要求，該行有權立即收回已發放貸款，調減、撤銷借款合同項下未提取借款額度，以及有權按照借款合同約定行使各項違約救濟措施。

同日，馬關農村商業銀行也發布了《關於我行經營用途貸款資金用途限定的公告》，提到經營貸不得違規流入房地產領域，用戶若違反要求，銀行可立即收回已發放貸款等規定。

而更早前，4月15日，郵儲銀行就發布了《關於我行個人經營性貸款用途限定的公告》,指出個人經營性貸款應按照借款合同約定用途使用，僅可用於合法生產經營活動，不得用於購買房產、有價證券、商業保險、基金、理財產品、期貨、股權、房地產開發項目等，或用於其他禁止性領域、從事非法經營活動。若違反相關合同約定，該行有權立刻收回貸款、凍結授信額度，同時借款人應承擔相應法律責任。

而在記者此前的調查中，也有北京地區銀行業人士透露，北京轄內的部分商業銀行已經在遵照《個人貸款提前到期告知函》對違規流向樓市的信貸資金進行回收，要求客戶提前進行返還。

對此，中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英表示，商業銀行之所以禁止經營性貸款流入樓市，主要是防止本來應該用於疫情之後支持實體產業復甦的低利率貸款用於炒房或股市投資。而由於支持農村經濟信貸的主要是中國農業銀行和中國郵政儲蓄銀行，兩家大行近期發布公告實際上起到了治理整頓的榜樣作用。在王紅英看來，定位於當地農戶、小微企業的城商行、農商行、農村金融機構等也會開展相關工作。經記者統計，近期，連山農商銀行、汕頭海灣農商銀行、新興農商銀行、伊金霍洛金谷村鎮銀行、天津濱海江淮村鎮銀行、池州九華農村商業銀行、太湖農商銀行等多家銀行相繼發布了類似公告，其內容均涉及限制個人經營類或消費類貸款違規挪用至房地產等領域。

防止經營貸流入樓市監管趨嚴

各家銀行相繼發布公告顯然與監管機構加大對個人經營性貸款違規流入樓市排查力度有關。

今年3月，銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布了《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，明確銀行業金融機構要加強經營用途貸款「三查」（即貸前調查、貸時審查和貸後檢查）等要求，防止經營用途貸款違規流入房地產領域，更好地支持實體經濟發展。

多地監管機構也相繼發布了通知，防範經營貸、消費貸違規流入樓市。例如，4月初，安徽省合肥市住房保障和房產管理局發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，要求加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營用途貸款違規流入房地產市場行為。5月8日，浙江省紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關於進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》，明確嚴格審查購房首付資金來源，從嚴查處消費貸、經營貸等信貸資金違規購房。

記者發現，近期來自監管機構查處的貸款違規流入房地產市場的罰單也密集現身。5月14日，寧波鄞州農村商業銀行也因貸款資金違規流入房地產市場等原因，被處以215萬元的罰款。而不久前，溫州銀行上海分行、青島平度惠民村鎮銀行等也因個人消費貸款或經營貸款違規流入樓市被處罰。

王紅英建議，未來，監管機構和銀行可以通過大數據跟蹤、信貸資金閉環運營的方式，防止資金離開實體產業進入房地產市場當中。同時，還要出台嚴格的懲戒措施，比如及時無條件收回企業挪用信貸資金用於房地產的貸款，並將其拉入黑名單，停止未來一段時間對該企業的信貸支持等。「只有如此才能夠真正的控制資金流入到房地產市場當中。」王紅英說。

❼ 房地產開發企業發生的開發費用,不能提供金融機構證明的

你這樣算正確.
根據土地增值稅暫行條例實施細則中有關費用扣除的規定：
財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產開發費用,按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除.
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除這個（一）指的是取得土地使用權所支付的金額,（二）指的是（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本）,包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用.
房地產企業(一)（二）可加計20%：（1000+800）X120%=2160萬
開發費用的扣除限額為：（1000+800）X10%=180,實際費用合計為400萬,不可以全額扣除,只能扣除180萬
增值額=3000-2160-180=660萬

❽ 國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知

(2007年12月30日 國辦發 [2007] 71號)

各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:

近年來,黨中央、國務院連續下發嚴格土地管理、加強土地調控的政策文件,有力地促進了各地區、各部門貫徹落實科學發展觀,堅決執行宏觀調控政策。但是,一些地方仍存在違反農村集體建設用地管理的法律和政策規定,將農用地轉為建設用地,非法批准建設用地等問題,並且有蔓延上升之勢。為嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策,堅決遏制並依法糾正亂占農用地進行非農業建設,經國務院同意,現就有關問題通知如下:

一、嚴格執行土地用途管制制度

土地利用涉及全民族的根本利益,必須服從國家的統一管理。我國人多地少,為保證經濟社會可持續發展,必須實行最嚴格的土地管理制度。土地用途管制制度是最嚴格土地管理制度的核心。但是,一些地方在土地利用中沒有嚴格執行土地用途管制制度,未經依法批准,擅自將農用地轉為建設用地。《中華人民共和國土地管理法》 規定: 「國家實行土地用途管制制度」,「使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地」。違反土地利用總體規劃和不依法經過批准改變土地用途都是違法行為。任何涉及土地管理制度的試驗和探索,都不能違反國家的土地用途管制制度。地方各級人民政府既要加強土地徵收或徵用管理,更要重點加強土地用途管制。

二、嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設

當前一些地方在使用農民集體所有土地進行建設的過程中,擅自擴大農民集體所有土地的使用范圍,違法提供建設用地的問題比較嚴重。《中華人民共和國土地管理法》 規定,鄉鎮企業、鄉 (鎮) 村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉(鎮) 村建設可以使用農民集體所有/土地。對這三類用地的范圍,法律和政策都有準確界定,必須嚴格執行。按照 《中華人民共和國鄉鎮企業法》 規定,鄉鎮企業必須是農村集體經濟組織或者農民投資為主,在鄉鎮 (包括所轄村) 舉辦的承擔支援農業義務的企業。要嚴禁以興辦 「鄉鎮企業」、「鄉 (鎮) 村公共設施和公益事業建設」 為名,非法佔用 (租用) 農民集體所有土地進行非農業建設。

按照《中華人民共和國土地管理法》 等法律法規的規定,任何建設需要將農用地和未利用地轉為建設用地的,都必須依法經過批准。興辦鄉鎮企業、鄉 (鎮) 村公共設施和公益事業建設、村民建住宅需要使用本集體經濟組織農民集體所有土地的,必須符合鄉 (鎮) 土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃 (以下簡稱鄉 (鎮)、村規劃),納入土地利用年度計劃,並依法辦理規劃建設許可及農用地轉用和建設項目用地審批手續。農村集體經濟組織使用鄉 (鎮) 土地利用總體規劃確定的建設用地,興辦企業或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業的,必須符合土地利用總體規劃和鄉(鎮)、村規劃,並納入建設用地年度計劃管理;涉及佔用農用地的,必須先依法辦理農用地轉用審批手續,用地規模必須符合有關企業用地標准。

農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或 「小產權房」。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批准。

其他任何單位和個人進行非農業建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。不符合土地利用總體規劃和鄉(鎮)、村規劃,沒有土地利用年度計劃指標的,不得批准用地。任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。非法佔用耕地改作他用,數量較大,造成耕地大量毀壞的,要依法追究刑事責任。

三、嚴格控制農村集體建設用地規模

一些地方借農民集體所有建設用地使用權流轉、土地整理折抵和城鄉建設用地增減掛鉤等名義,擅自擴大建設用地的規模。地方各級人民政府要依據土地利用總體規劃和鄉 (鎮)、村規劃,對農村集體建設用地實行總量控制。嚴禁以各種名義,擅自擴大農村集體建設用地規模,以及通過 「村改居」 等方式,非法將農民集體所有土地轉為國有土地。

嚴格控制農民集體所有建設用地使用權流轉范圍。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業發生破產、兼並等情形時,所涉及的農民集體所有建設用地使用權方可依法轉移。其他農民集體所有建設用地使用權流轉,必須是符合規劃、依法取得的建設用地,並不得用於商品住宅開發。

依照 《中華人民共和國土地管理法實施條例》,土地整理新增耕地面積只能折抵用於建設佔用耕地的補償,不得折抵為建設用地指標,擴大建設用地規模。城鄉建設用地增減掛鉤試點,必須嚴格控制在國家已經批準的試點范圍內。試點必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和鄉 (鎮)、村規劃,必須確保城鄉建設用地總量不增加,農用地和耕地面積不減少。不得以試點為名違背農民意願大拆大建、強制搬遷,侵害農民權益。

四、嚴格禁止和嚴肅查處 「以租代征」 轉用農用地的違法違規行為

近年來,一些地方出現了違反土地利用總體規劃和土地利用年度計劃,規避農用地轉用和土地徵收審批,通過出租 (承租)、承包等 「以租代征」 方式非法使用農民集體所有土地進行非農業項目建設的行為。對此,必須嚴格禁止,並予以嚴肅查處。國土資源管理部門要對 「以租代征」 的違法違規問題進行全面清查,並嚴格依法依紀處理。嚴肅追究瞞案不報、壓案不查的責任。嚴肅處理以罰代法、處罰不到位的行為。國家機關工作人員批准 「以租代征」 佔地建設的,要追究其非法批地的法律責任,涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理;應給予政紀處分的,依據《行政機關公務員處分條例》 等規定辦理。單位和個人擅自通過 「以租代征」 佔地建設的,要追究其非法佔地的法律責任,涉嫌犯罪的要及時移送司法機關依法處理。對糾正、整改土地違法違規行為不力的地區和土地違法違規行為大量發生、造成嚴重後果的地區,實行問責制,由國家土地總督察責令限期整改,限期整改期間暫停該地區農用地轉用和土地徵收審批。

五、嚴格土地執法監管

國土資源部要會同發展改革、監察、農業、建設等部門,依據土地管理的法律法規和有關規定,嚴格土地執法監管,堅決制止亂占農用地進行非農業建設的違法違規行為。各有關部門要依據本部門職責,切實加強監管,形成執法合力。對未取得合法用地手續的建設項目,發展改革部門不得辦理項目審批、核准手續,規劃部門不得辦理建設規劃許可,建設部門不得發放施工許可證,電力和市政公用企業不得通電、通水、通氣,國土資源管理部門不得受理土地登記申請,房產部門不得辦理房屋所有權登記手續,金融機構不得發放貸款。未依法辦理農用地轉用審批手續佔用農用地設立企業的,工商部門不得登記。同時,國土資源部要會同有關部門,根據農村經濟社會發展變化的新情況,深入研究在依照土地利用總體規劃、加強用途管制的前提下,完善對鄉鎮企業、農民住宅等農村集體建設用地管理和流轉的政策措施。

地方各級人民政府及其國土資源管理部門要採用通俗易懂的方式,廣泛深入地開展土地管理法律法規特別是農村集體建設用地管理法律法規的宣傳教育和培訓,使鄉 (鎮) 村幹部、農民和城鎮居民、企業法人真正知曉並且自覺遵守土地管理法律法規的規定。

各地區、各部門特別是主要領導幹部,要充分認識制止亂占農用地進行非農業建設的重要性和緊迫性,增強責任感和緊迫感,把思想統一到貫徹落實科學發展觀和中央宏觀調控政策的要求上來,從實際出發,加強領導,制訂有力措施,認真清理查處農民集體所有土地使用中的違法違規問題,嚴格控制建設用地供應總量,建立嚴格的管理制度和長效機制,堅決剎住亂占濫用農用地之風。

各省、自治區、直轄市人民政府和國務院各有關部門要於2008年3月底前,將貫徹執行本通知的情況,向國務院專題報告。

❾ 目前農村的金融機構有哪些

農村金融機構包括銀行和非銀行機構。銀行機構包括中國農業銀行、中國農業專發展屬銀行和農村商業銀行、農村合作銀行。非銀行機構包括農村信用合作社和農業保險公司等。還有一些新型農村金融機構如村鎮銀行、資金互助社、資產管理公司、小額貸款公司、中國郵政儲蓄銀行等。