房產價格背離價值

㈠ 房地產估價的特點和本質包括哪些方面

房地產估價特點或本質概括起來有五個方面：

1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格
中國在20世紀80年代開始恢復房地產估價活動時，為了避免與傳統政治經濟學中的價值內涵——「勞動價值」相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產生誤解，特別是當時人們對本質上不是勞動產物的土地，否認它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而採用了「價格評估」的稱謂而未採用「價值評估」的稱謂。
價格是價值的外在表現，圍繞著價值而上下波動，是實際發生、已經完成並且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。現實中由於定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關系和無知等原因，時常會出現「低值高價」或者「高值低價」等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學、准確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便於對外交流溝通，應當強調房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。
2、房地產估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價
估價與定價（pricing）有本質不同。估價是提供關於價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為，如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等。交易當事人出於某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低於或高於房地產的價值。
例如，根據國家產業政策，政府為了鼓勵某些產業發展，在向其提供土地時可以給予價格優惠；或者為了限制某些產業發展，可以對其實行高地價政策。至於私人之間的讓利交易就更不用講了。
3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證
估價行業外的人通常認為，估價機構和估價師提供的評估價值，應是在市場上可以實現的。否則，估價機構和估價師應當賠償由此造成的損失。實際上，房地產估價是房地產估價師以「房地產價格專家」的身份發表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結果是一種專業意見，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格的保證。
雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但並不意味著估價機構和估價師可以不負任何責任。可以把估價專業意見的作用分為性質不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據性的。為估價委託人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委託人自己使用，例如評估投資價值為委託人確定投標報價提供參考，估價報告是一種「私人產品」，這種估價通常是屬於咨詢性或參考性的。
為估價委託人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委託人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評估市場價值為上市公司的關聯交易提供參考依據，估價報告具有「公共產品」性質，這種估價通常是屬於鑒證性或證據性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任。其中在起著鑒證性或證據性作用的估價中承擔的法律責任，一般要大於在起著咨詢性或參考性作用的估價中承擔的法律責任。
4、房地產估價都有誤差但誤差應在合理范圍內
從估價行業外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應是相同的；對於為交易提供價值參考依據的估價，評估價值是否正確還應當用事後的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的價值進行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產生了估價准確性的問題。
5、房地產估價既是科學也是藝術
正確的房地產價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥於這些理論和方法，還必須依靠房地產估價師的實踐經驗。因為房地產市場是地區性市場，各地的房地產市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產價格的因素眾多，其中許多因素對房地產價格的影響難以准確把握和量化，從而房地產價值不是簡單地套用某些數學公式或者數學模型就能夠測算出來的，數學公式或者數學模型中的一些參數、系數等，有時也要依靠房地產估價師的實踐經驗作出判斷。
此外，每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實務中要求採用兩種以上估價方法進行估價，就是出於對不同估價方法局限性的調整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結果進行取捨、調整得出最終的估價結果，這個過程是房地產估價師對房地產市場規律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實務操作能力的綜合體現。最終的估價結果是否客觀合理，也依賴於房地產估價師綜合判斷藝術水平的高低。因此，可以說房地產估價不僅是科學，也是藝術。
房地產估價需要專業人員按照嚴謹的程序對房地產價值進行綜合分析評估。房地產估價不是簡單的價格判定，它有不同於普通物品估價特點。房地產估價仍應努力把握房地產價格影響因素，科學量化它們對房地產價格的影響，從而不斷增加房地產估價的科學成分，減少其「藝術」成分，提高估價的客觀性。

㈡ 試分析中國化的市場下，地產經濟為什麼可以違背商品價值規律，價格長期背離價值居高不下。

首先房產不具備可替代性

房地產是國民經濟支柱產業，現在地方ZF大搞基礎設施建設，搞城市規劃發展，公路啊，地鐵啊，城際鐵路啊，這些都是需要錢的，這些錢從哪裡來？僅靠財政收入肯定不夠，那就只能舉債了，所以現在地方ZF大舉舉債，債台高壘，債借了就要還，那麼多錢需要還，所以就拚命的賣地，這塊對於ZF財政收入來說，來錢是最快的，而且還帶來後期的稅收，所以各地一個個地王頻繁的出現，刷新高。

地價高了，地產商要掙錢，羊毛出在羊身上，房價必然就跟著漲，再加上投資炒房的，房價必然就起來了。
如果房價下跌，而且跌得厲害的話，那麼地產商受不了了，不幹了，有的資金量斷裂甚至破產，銀行出現大量呆賬壞賬，這是地方ZF不願意看到的局面。所以這個時候ZF會出面救市了。不讓你房價下跌，最近好多地方不是逗在採取救市的措施么，對限購政策進行松綁.
所以房價在中國不具備大跌的前提，至少的目前是這樣的，除非哪天出現了不可控的因素。

㈢ 二手房價格怎麼算，如何對二手房價值評估

很多人在買房時都會發現同一個地段，不同小區，房子的價格會相差很大，這是什麼原因呢。很多房主買房也是希望自己的房子能夠賣的價格高，那麼怎麼知道你的房子值多少錢呢。下面為大家提供些房產估值經驗給大家做個參考。

1、房產的年份、硬體和初次購買價格雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的演算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規律。

2、樓體結構、層次、朝向關於樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。

3、外部環境、綠化、人文所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。買家會願意多出一些費用來購買這樣的房產。優良的外部環境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。

4、建築質量、外立面造型、內外部裝修建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5%左右。

5、電梯數量和品牌買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。

6、地段等級 較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。

7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、採光室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、採光性能理想的房產在定價時要高於其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商業服務設施、基礎設施交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。

9、居住人氣、區域規劃居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

怎麼樣，看到上面的例子，趕緊給自己的房子估個值，也許你就是百萬富翁了。

（以上回答發布於2017-11-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈣ 為什麼房產價格大跌會帶來更嚴重的經濟危機呢

先說一下房價高漲的原動力，比如：為了GDP和個人利益的地方政府、為了賺錢的開發商、炒房族、以至於買了房的所謂「房奴」都是是房價上漲的動力，可是最大的原動力不是這些，是外資，是美國的以攫取超額利潤的各大財團。

根據價值規律，當商品的價格和價值嚴重背離時，會有一種趨向正常價格回歸的力量鉗制價格的上漲，可是在中國的房地產業，這種規律似乎不起作用，一個重要的原因是忽視了托市的人。

看一下中國的外匯儲備情況。中國的外匯儲備在近幾年的增長速度明顯大於GDP的增幅。這就是所謂的「國際熱錢」的湧入，而國際熱錢的湧入的目的只有一個，就是要取得高額的回報。

國際熱錢進入中國市場後，拚命的投資房地產業，當房地產價格因背離價值而向下波動時，通過托市再把它抬高，反復如此，給人的表象就是房產價格決沒有偏離價值。導致房價越漲越高。

而開發商呢，他們一到房子將要賣不出去的時候，就有熱錢出高價買下來，他們就不會降價，價格越來越高。

在這個資本運作的過程中，有一個冤大頭在最底下接著，就是中國的商業銀行，由於火爆的房地產市場，一流的流通性，近年來沒有看到任何萎縮的跡象，放了貸款就盈利，為什麼不貸款呢？沒有理由不放貸款。

加之中國老百姓買房的心情，外資可以輕易的把高價房轉嫁到中國的銀行和消費者身上。

當然房價高的原因不僅僅是只有外資，還有很多的其他資金。但可以想像的是一旦這些資金撤離 房價下跌，會給整個中國的金融體系帶來多大的損害。

㈤ 法院裁判二手房的價值是按什麼評估

一、房產的年份、硬體和初次購買價格
雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的演算法是每年折舊2%。
另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規律。
二、樓體結構、層次、朝向
關於樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。
通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
三、外部環境、綠化、
所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。買家會願意多出一些費用來購買這樣的房產。
優良的外部環境、綠化、等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。
四、建築質量、外立面造型、內外部裝修
建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。
良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、的內外部裝修會為房價加分5%左右。
五、電梯數量和品牌
買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。
相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。
六、地段等級
較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。
尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。
七、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、採光
室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、採光性能理想的房產在定價時要高於其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。
八、交通、商業服務設施、基礎設施
交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
九、居住人氣、區域規劃
居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

㈥ 怎麼對房子進行估價估價高一點還是低一點好

您所說的房子進行估價，是指您想出售的價格吧，建議您參考同小區同戶型的價格適當進行定價格，您可以致電您社區周邊的地產公司，了解目前最新的市場價格。

1、小區價格調查

二手房定價的第一步是區域價格調查，在做價格評估時既要參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格，又要結合自己手中二手房的實際情況。可以通過詢問同小區新遷入業主的購房單價、查看本小區二手房中介公司的成交記錄及成交價格、網路發布出售二手房信息並虛擬一個臨時價格來獲取反饋信息等途徑進行。

2、對房產進行價值評估

通過了第一步區域價格調查後，下面要做的就是對手中自己的房產進行細致的價值評估，為將要出售的二手房確定一個合理的價位。了解手中的二手房相比於其他二手房產的優勢在哪、劣勢又有哪些，只有對自己的房產做到心中有數才能制定出一個准確的價位。

3、確定心理價格底線

在了解了自己房產的價值之後就要確定心理價格底線了。在確定這個底線時首先要以自己的資金需要量換房 為依據，事先計算好新購入房產所需的資金量、首付比例、月供數額等金額。制定這個價格要時不能背離自己手中房產的實際價值，切不可將底線定得過高，造成二手房長期賣不出去的現象。

對於您這樣換房的業主，如果手裡首付夠，尤其在這樣穩步微漲的市場，建議您先定下房再去操作您的房屋會讓您經歷一個高賣低買的過程，有看上的房源不會因為猶豫不決而錯過，唯一劣勢是如果您對自己房子的心理價位過高而短時間賣不出去，造成違約。

如果您手裡首付不夠，那先賣再買，尤其是對於本小區換房，你了解戶型，價位。優勢是您可以掌握資金，不用擔心滿足不了業主的條件，但是根據經驗，這樣的客戶必須抓緊時間定房，達到換房目的。如果遲遲猶豫不決，長時間找不到滿意的房屋，逐漸市場上漲，您的心理價位如果不漲很難買到合適房源，您的購買力越來越低。