恆大財務杠桿

1. 合肥元一地產破產，導致破產的原因是什麼

針對合肥元一地產破產，導致破產的原因是什麼？這個問題，我的觀點如下：

我認為導致許多房地產開發公司直接破產根本原因主要有以下幾點：

第一、房地產公司運作核心在於資本運作，說得通俗一點，就是利用銀行金融或財務杠桿原理，達到「四兩撥千斤」效果，資本運作關鍵在於手中有多少票票，能玩地產項目。比如：一個地產項目開發費用預算8億元，一期開發需要預算資金2億元，那至少地產公司要有1個億資金才能玩，不管這資金是民間借，或銀行貸款或自有，如果沒有這個資金想玩地產項目，那很危險。而許多事實告訴我們，資金鏈斷裂是導致絕大多數地產公司破產根本性原因。

第四、回到本題合肥元一地產公司破產事件，曾經叱吒風雲在安徽開發過多個經典豪宅的房企，也經受不起經濟大洗禮。據人民法院公告網破產公告顯示，安徽元一房地產發展公司於2021年8月17日被法院裁定破產。元一集團創建於二十世紀九十年代香港，後來進入大陸投資地產，十多年，開發項目主要分遍江浙一帶、長三角地區，開發規模330萬平方米，投資涉及普通住宅、商業地產及文旅等多個領域。根據我分析判斷，該公司最大問題可能在於，一心想做大，想一口吃個大胖子，可能該公司前期項目開發較成功，有一點自我膨脹，頭腦一發熱，盲目實施「多元化經營」，導致多個項目需要資金跟不上，導致資金鏈斷裂破產。對於企業來說，最大問題就在於在企業自身資金面有限情況下，實施「多元化經營」這是最要命，全國多少企業就是因為盲目實施多元化經營而導致破產。海航集團破產就是活生例子。俗話說，「隔行如隔山」，一個老闆或同一團隊不可能什麼行業都擅長做。

2. 「三道紅線」試點房企：拿地金額受限有房企已超標

深處監管深水區的房地產行業隱現著新信號。

據市場消息，被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

「這不是一個新政策。」中國房地產報記者從去年參加過「三道紅線」相關座談會的一位房企人士處獲悉，去年「三道紅線」監管政策推出後，監管層就提出重點監管「買地金額超年度銷售額40%」房企，之後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。

「現在每月上報的監測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中佔比。」該房企人士稱。

「三道紅線」首批試點企業的一位人士表示，「現在都是以收定支，房企大都是這么做的。」

在一位業內人士看來，這一監管思路並不意外，近日高層已不斷釋放出加強房地產融資端監管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，「要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業『三線四檔』融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。」

這日，住建部相關領導亦表示，「下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則」「加強住房、土地和金融信貸政策協調」。

一系列「負面」消息下，7月26日，房地產股遭遇「黑色」星期一，多隻地產股下挫。

  「重點盯三個維度」

2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置「三道紅線」。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

2020年最後一天，有關部門再次召開關於「三道紅線」座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。恆大、融創、陽光城、碧桂園、萬科5家企業參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

「三道紅線」下，房企紛紛將「零踩線」、降負債列為頭等大事。但同時，不斷有市場人士擔心，融資新規雖能有效控制企業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企採用聯合營模式的大部分重要信息並未公開披露，有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。

尤其在首批集中供地中，開發商多「馬甲」拿地、利用收購並躲避監管的現象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情況也引發監管層注意，監管開始升級。

據一位券商人士透露，今年監管部門對於「三道紅線」試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負；三是每月上報商票數據。

就在6月30日，央行等監管部門將商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。現在，拿地數據也被納入房企每月須上報的監測報表中。

40%拿地金額佔比上限，在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，對於地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利於房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策對熱點城市影響比較大。開發商拿地開始回歸熱點城市，特別是龍頭開發商對「兩個集中」供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發商還有做大規模動力，有些企業沖千億、沖萬億企業積極性很高，對這部分企業影響也比較大。

  這些房企上半年拿地銷售比已超40%

中國房地產報記者注意到，根據買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強房企中，有12家已經過線。

一類是「零踩線」央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發房產。

上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產。根據克而瑞數據，前6個月越秀地產實現銷售收入487億元，卻豪擲436億元用於拿地，拿地銷售比高達89.5%。

4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的「黑馬」。

2021年越秀地產銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應為448.8億元，這也意味著即使完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。

在幾個月前的年度業績發布會上，越秀地產地產副董事長、執行董事兼總經理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續保持較大投資力度。

建發房產、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標。

上半年，建發房產實現銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比高達70.6%。且建發房產頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。

值得注意的是，建發房產在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下「地王」。在追求規模的同時，建發房產也面臨著一些問題。

建發房產沒有單獨上市，但以建發股份數據來看，2020年建發股份經營性現金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發股份經營性現金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產負債率達80.6%。

一位房企人士稱，此次監管層再度明確累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%，預計這些企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%標准。

另一類則是不惜冒著「踩線」風險，也要沖刺規模的房企，這部分佔了多數，如卓越集團（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57.9%）、中交房地產（52.1%）、新希望地產（52.6%）、融信集團（45.3%）、雅居樂（45%）等。

拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，拿地銷售比高達93.8%。

上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯合體拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍後樓面價已經高達5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價差。

據媒體報道，2020年11月，卓越集團高層在內部會議上提出，兩三年內希望能做到行業TOP20。除了規模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。

綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

截至2020年底，綠城中國凈負債率和現金短債比分別為66%和2，已符合監管要求；但剔除預收賬款的資產負債率為71%，仍「踩中」一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣「踩中」一道紅線。

值得注意的是，上半年拿地銷售比達52.1%的中交地產已腳踩「三道紅線」。數據顯示，其2020年剔除預收款後的資產負債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296.4%，同比上升146.2%。

相比之下，之前一些參加過「三道紅線」座談會的標桿房企則從拿地百強榜上「消失」了。債務壓力下，為達到國家對「三道紅線」要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。

無論是在某指院還是克而瑞發布的上半年拿地百強榜中，中國恆大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恆大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。

去年剛剛跨過3000億元銷售規模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴儲的態勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業等房企上半年拿地規模也明顯降速。

分析人士預計，（40%拿地銷售比）政策落地後，預計第二批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。

3. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

4. 三道紅線多米諾骨牌效應 大風大浪席捲房地產

半年前，疫情的「蝴蝶效應」下，房地產一改往常的傳統營銷方式，將「售樓處」從線下搬到線上；半年後，「三道紅線」 的出台，再次助推房地產新變革。有人直言：一場「大風大浪」即將席捲房地產市場。
8月20日，住建部、央行在北京召開重點房企座談會，此前引發猜測的「三道紅線」新規終成事實。
所謂「三道紅線」指的是，其一、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；其二、房企的凈負債率不得大於100%；其三、房企的「現金短債比」小於1 。根據「踩線」情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。
一方面，「踩線」企業眾多。據澎湃新聞報道，以2020年中期數據為准，220家A股、港股、美股上市房企中，「踩線」房企多達七成；另一方面，融資作為土地以外，房企的另一條生命線，在房企的發展過程中發揮著至關重要的作用。
2021年1月1日起，「三條紅線」融資新規將在房地產全行業全面推行。也就是說，留給房企的「亡羊補牢」時間僅剩4個月。
可以肯定的是，「三道紅線」的「落地」倒計時，將倒逼房企們進行一場降負債「大戰」。
約束融資仍存空間
李文（化名）是某TOP10房企的投拓崗員工，在他看來，「本次紅線設置的用意有三。一是防止不透明的資金流入房地產，二是降杠桿，三是降低當前土地市場熱度。」李文告訴新地產財經，這三大方向不是現在才有，一直在做，只是現在把目標對象從行業具化到了個體。
融資新規指出，連踩三條線的房企有息負債規模不得增加；連踩二條線的房企有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條線的房企有息負債規模年增速不得超過10%；「三條線」均未踩中的房企有息負債規模年增速不得超過15%。
「從融資的角度講，『紅線』只會限制房企不能再增加貸款額度，也就是只能用到期的債務進行替換。」李文認為，紅線出來後，房企（融資）會收斂一些。不過要想防止不透明資金流入房地產並不容易。
李文介紹，房企融資中，絕大部分是開發貸和前融（即發生在開發貸之前的融資），主要是針對項目融資，使用集團授信額度；其次才是公司發債、境外發債等。
同樣從事房地產投拓業務多年的張強（化名）告訴新地產財經，對比之下，「三道紅線」對央企的約束力度更大，不能做前融了，不過央企還是可以做信用融資或者信託，這樣明面上資金是不流向地產的。
在中房商學院副院長鄧明政看來，「三道紅線」存在一定空間。他告訴新地產財經，「三道紅線並未約束房企股權融資，而房企又非常擅長「明股實債」的融資模式。
中期業績會上，中南建設董事、副總經理、財務總監辛琦也表示，政策倒逼我們，在「股+債」的模式里，可能在「股」的埠做更多努力。
對於房企來說，「明股實債」是一把雙刃劍，優點在於能夠快速降低財務杠桿，優化資產負債表；但缺點同樣非常明顯，表外隱形負債的不斷增長，有可能為未來的債務違約埋下「地雷」。
促銷回款成為關鍵
雖然「三道紅線」仍有空子可鑽，但不代表房企對於「三道紅線」無動於衷。
中期業績會上，各房企紛紛表明降負債決心。融創中國行政總裁汪孟德表示，我們的負債率一定會持續快速下降，爭取凈負債率到年底明顯下降，今年年底達到120%，明年年底達到100%以下。而關於剔除預收賬款的凈負債率，汪孟德表示，「爭取未來在三年內達到紅線目標。」佳兆業高級顧問譚禮寧也指出，2020年公司的凈負債率計劃降至120%。
更有房企表態快、行動更快。8月底，中國恆大總裁夏海鈞剛剛在業績發布會上表示，恆大的回款大部分都是通過按揭回籠，恆大會快速增加銷售額和現金回籠，這可以有效降低公司的銀行貸款和負債。9月初，恆大的600盤7折促銷售行動則已經開始落地。
多位房地產業內人士告訴新地產財經，近期恆大的7折促銷和「三道紅線」有一定關聯。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴新地產財經，恆大是頭部企業中財務指標觸碰「三道紅線」的代表型企業，這三項指標要依靠表內負債表外化、明股實債、股權融資等回到監管紅線內的難度和以借新還舊來進行債務騰挪的難度均比較大。
「因此，恆大更多的要依靠銷售去化來優化現金流和財務指標以解決流動性壓力，讓企業財務盡快回到穩健區間並符合三條監管紅線的要求。」柏文喜認為， 「金九銀十」是恆大不可錯過的「創收」契機，推出大力度的促銷措施勢在必行。
李文所在的房企和恆大處境類似，同屬於三道紅線均「踩」的紅檔企業。李文推測，「雖然目前公司還沒有針對『三道紅線』做出調整，但是應該也會做一波營銷，無論是從集團的角度還是事業部的角度，都會把業績和指標落到部門或個人的身上。」
鄧明政表示，「三道紅線」的落地，將會迫使房企銷售策略和能力全面提升。此外，他還指出，除了普通的銷售回款外，房企還可以通過項目整售、股權合作等其他回款手段。
柏文喜則指出，「三道紅線」監管之下，要繼續靠以往的借新還舊來解決流動性壓力的操作空間受到限制，因此房企除了加大股權融資、表外融資和聯合開發、引戰戰投等方式之外，就只能採取加快銷售回款的方式和相對壓縮資本性開支來緩解現金流壓力。前者靠的是加快推盤和加大促銷力度；後者靠的是減少或減緩拿地。這將會成為高負債房企未來的一個代表性趨勢。
高周轉與審慎拿地並行
隨著「金九銀十」開啟，房企的促銷力度已經嶄露頭角；而加快推盤也被不少房企納入下半年的發展計劃。
業績發布會上，辛琦表示，（政策的出台）讓我們必須實現快速周轉，快速、有效地縮短工期，做更多推廣，保證在成本沒有過多增加的前提下提升結利，包括把利潤結轉出來之後，增厚凈資產。
正榮地產董事長兼行政總裁黃仙枝也強調，快周轉是公司要堅持的重要原則之一。這一原則直接影響著公司的買地哲學。正榮地產副總裁劉偉亮表示，「正榮更關注整個項目的周轉效率、利潤規模、IRR（內部收益率）。」
富力董事長李思廉則從拿地端的選擇上就對周轉做了明確要求，他表示公司集中的招拍掛都在選擇短平快項目。而富力在財報中對「短平快項目」的解讀是，在十二個月內，能產生現金流回報快速的資產周轉項目。
此外，李思廉還指出，「大型的一百多億的（項目）我們盡量不參與，大多數招拍掛都控制在10億元金額左右。」縮減開支意圖明顯。
房企的謹慎態度，逐漸反應在了降溫的土地市場上。據諸葛找房數據中心監測，8月份，全國土地成交較上月有所回落。8月全國主要地級市土地成交761宗，土地出讓金為3888.8億元，環比下跌19.57%。
億翰智庫研究報告指出，7至8月多個城市行政性調控收緊，並且8月頻繁傳聞「三條紅線」收緊房企融資，房企拿地積極性受到抑制。另外，受上半年貨幣政策寬松，房企融資環境改善，拿地數量較高影響，下半年為了平衡全年的投資預算，預計也將制約房企下半年的拿地意願。
「三道紅線」 的多米諾骨牌效應勢必將對行業引起重大變革。而無論是抓回款、促銷售；還是加快推盤、減少拿地，房企都只有一個目的，那就是把杠桿降下來，不「踩線」或者少「踩線」，避免被融資「鐐銬」卡住喉嚨。
距離2021年1月1日，「三道紅線」的正式實施還有112天。倒計時清零前，多少房企能夠成功擺脫「踩線」命運？又有多少企業將在這次新規之下被徹底洗牌出局？企業真正要做出大調整的時候到了，不論你是頭部、腰部還是尾部企業，沒有任何一家企業可以再像過往一般「任性而為」，杠桿必然是要降到合理水平，整個行業和企業才能夠走得更遠、走得更健康。

5. 為什麼華夏幸福上市後反而增大了財務杠桿率

戰勝華夏幸福後，目前離降級區7分，還剩三輪的情況下， 山東魯能理論上還有降級可能。
山東魯能後三輪對陣：
2016-10-30 19:35 中超 廣州恆大 - 山東魯能
2016-10-26 19:35 中超 山東魯能 - 重慶力帆
2016-10-22 19:35 中超 上海上港 - 山東魯能
重慶力帆已經保級，沒什麼慾望，山東魯能拿三分應該問題不大。反觀直接競爭對手 長春亞泰 後三輪對陣：
2016-10-30 19:35 中超 長春亞泰 - 上海申花
2016-10-26 19:35 中超 河南建業 - 長春亞泰
2016-10-23 15:30 中超 遼寧宏運 - 長春亞泰
長春亞泰 面對保級對手遼寧宏運和為亞冠名額而戰的上海申花，將有相當大的難度拿到6分。
因此山東魯能保級難度不大。

6. 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉

「買不起！」

「賣不掉！」

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。

自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。

此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。

文 | 智本社

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7. 許家印這幾年為什麼在汽車領域一路「買買買」

11月23日，萬科A發布的簡式權益變動報告書顯示，恆大系完成對萬科的二度舉牌，持股比例達到10%。

按照萬科披露的恆大系持股情況，恆大通過10家公司持有萬科股份，包括7家此前持股的公司以及恆大地產集團等三家新出現的公司。

標普認為，恆大地產激進的增長偏好和舉債擴張將令其財務杠桿和利息覆蓋率維持在非常弱的水平，再融資需求上升流動性趨緊。

根據標普分析師的研究，恆大地產的財務杠桿顯著變差。2015年借款激增，總債務升至3700億元人民幣（其中包括永續資本工具），而2014年總債務水平為2120億元。

恆大的高負債一直備受關注，而買入萬科，對於改善財務數據，無疑是有利的。

8月12日，恆大地產手中的三隻地產股集體漲停，這也使得恆大地產的賬面至少已產生了近100億的浮盈。

中國恆大17日晚間公告稱，11月10日至17日共收購約1.29億股萬科A股，連同此前收購，占萬科已發行股本總額的9.452%。隨著萬科股價的一路走高，也讓寶能系鬆了一口氣，已經浮盈近300億元。

股市上的賬面浮盈，確實可以有利於改善恆大地產的財務數據。

除了改善財務數據，萬科的董事成員，也是意圖之一。

因為持股超過5%，按現行的游戲規則，就意味著恆大可以向萬科的董事會推薦董事成員。

萬科董事會人員任期將於2017年3月結束。

在萬科股權之爭中擁有相當比例權重的寶能系和恆大，目前在董事會尚無席位。

而完成第二次舉牌的恆大系，與萬科第二股東華潤集團之間的持股比例在進一步縮小。在目前已公布的信息中，華潤共計持有萬科15.24%的股份。

而在未來，不排除恆大未來繼續增持萬科A的可能。

恆大在權益變動權益報告書中還稱，未來12個月內將根據證券市場整體狀況並結合萬科A的業務發展及其股票價格情況等因素，決定是否繼續增持或者減持其在萬科A中擁有權益的股份。

也就是說，在董事會改組之前，恆大還是存在繼續買入萬科的可能。

在11月19日萬科媒體溝通會現場，王石就針對眾多力量增持萬科這一現象表態：「一開始不明朗，現在慢慢明朗了。」

王石曾說，「我們發現各路資本都在對萬科感興趣，無非有兩種情況，一種是它是一個很價值的殼，在殼上做文章；第二種是『唐僧肉』，認為經營的好。我想對萬科，應該這兩種情況都存在。」

8. 據報道，恆大有息負債一年大降3000億，恆大為何會負債

近一年恆大的有些負債降了大概3,000億，恆大為什麼會負債？這個道理自己覺得是比較能理解的，因為它是房地產企業，房地產企業玩的就是資金流，玩的就是杠桿，玩的就是杠桿之下所產生的高額回報率，所以必然有負債。

雖然說我的風險也增加了，但是我收益也增加了，玩房地產的怎麼能沒有風險呢？雖然之前那種房地產行業空手套白狼的行為，現在已經玩不通了，但房地產行業本來就是玩資金的有風險的，因為凡是涉及到這種上億甚至說幾十億的大項目，它怎麼可能沒有風險呢？不承擔風險你怎麼能賺錢呢？不然人們為什麼都說房地產行業是個暴利行業，就是因為它風險比較高。

9. 許家印：一定要把負債降下來，如今的許家印負債到底多少

恆大在19年的業績發布會上表示，恆大最新的戰略規劃是增加營收，然後控制拿地規模、降低負債。那恆大它實際的一個負債情況是如何呢？據數據顯示恆大目前的一個資產負債率的話是高達70%多，而它的一個凈負債率的話是高達150%多。所謂的資產負債率其實指的是企業的一個負債除以它的一個資產，我們知道資產一般是由所有者權益和負債作構成的。高達70%多的資產負債率說明我們的一個所有者權益相對來說是比較小的。企業的一個財務杠桿相對來說是非常大，財務風險也很大。

但是近來房地產企業頻頻受到政策調控，房企的融資渠道也相對來說比較受限，很多房地產企業都是通過二級市場發行企業債。如果說到期不能償還本金或者找不到新融資渠道，會引發擠兌效應。這對企業的經營帶來了不確定性。所以根據當前的經濟形勢，恆大選擇減少負債實現瘦身，穩定經營。

10. 「三道紅線」試點房企再遭監管：拿地金額受限有房企已超標

深處監管深水區的房地產行業隱現著新信號。

據市場消息，被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

「這不是一個新政策。」中國房地產報記者從去年參加過「三道紅線」相關座談會的一位房企人士處獲悉，去年「三道紅線」監管政策推出後，監管層就提出重點監管「買地金額超年度銷售額40%」房企，之後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。

「現在每月上報的監測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中佔比。」該房企人士稱。

「三道紅線」首批試點企業的一位人士表示，「現在都是以收定支，房企大都是這么做的。」

在一位業內人士看來，這一監管思路並不意外，近日高層已不斷釋放出加強房地產融資端監管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，「要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業『三線四檔』融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。」

這日，住建部相關領導亦表示，「下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則」「加強住房、土地和金融信貸政策協調」。

一系列「負面」消息下，7月26日，房地產股遭遇「黑色」星期一，多隻地產股下挫。

  「重點盯三個維度」

2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置「三道紅線」。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

2020年最後一天，有關部門再次召開關於「三道紅線」座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。恆大、融創、陽光城、碧桂園、萬科5家企業參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

「三道紅線」下，房企紛紛將「零踩線」、降負債列為頭等大事。但同時，不斷有市場人士擔心，融資新規雖能有效控制企業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企採用聯合營模式的大部分重要信息並未公開披露，有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。

尤其在首批集中供地中，開發商多「馬甲」拿地、利用收購並躲避監管的現象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情況也引發監管層注意，監管開始升級。

據一位券商人士透露，今年監管部門對於「三道紅線」試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負；三是每月上報商票數據。

就在6月30日，央行等監管部門將商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。現在，拿地數據也被納入房企每月須上報的監測報表中。

40%拿地金額佔比上限，在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，對於地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利於房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策對熱點城市影響比較大。開發商拿地開始回歸熱點城市，特別是龍頭開發商對「兩個集中」供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發商還有做大規模動力，有些企業沖千億、沖萬億企業積極性很高，對這部分企業影響也比較大。

  這些房企上半年拿地銷售比已超40%

中國房地產報記者注意到，根據買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強房企中，有12家已經過線。

一類是「零踩線」央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發房產。

上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產。根據克而瑞數據，前6個月越秀地產實現銷售收入487億元，卻豪擲436億元用於拿地，拿地銷售比高達89.5%。

4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的「黑馬」。

2021年越秀地產銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應為448.8億元，這也意味著即使完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。

在幾個月前的年度業績發布會上，越秀地產地產副董事長、執行董事兼總經理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續保持較大投資力度。

建發房產、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標。

上半年，建發房產實現銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比高達70.6%。且建發房產頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。

值得注意的是，建發房產在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下「地王」。在追求規模的同時，建發房產也面臨著一些問題。

建發房產沒有單獨上市，但以建發股份數據來看，2020年建發股份經營性現金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發股份經營性現金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產負債率達80.6%。

一位房企人士稱，此次監管層再度明確累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%，預計這些企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%標准。

另一類則是不惜冒著「踩線」風險，也要沖刺規模的房企，這部分佔了多數，如卓越集團（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57.9%）、中交房地產（52.1%）、新希望地產（52.6%）、融信集團（45.3%）、雅居樂（45%）等。

拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，拿地銷售比高達93.8%。

上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯合體拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍後樓面價已經高達5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價差。

據媒體報道，2020年11月，卓越集團高層在內部會議上提出，兩三年內希望能做到行業TOP20。除了規模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。

綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

截至2020年底，綠城中國凈負債率和現金短債比分別為66%和2，已符合監管要求；但剔除預收賬款的資產負債率為71%，仍「踩中」一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣「踩中」一道紅線。

值得注意的是，上半年拿地銷售比達52.1%的中交地產已腳踩「三道紅線」。數據顯示，其2020年剔除預收款後的資產負債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296.4%，同比上升146.2%。

相比之下，之前一些參加過「三道紅線」座談會的標桿房企則從拿地百強榜上「消失」了。債務壓力下，為達到國家對「三道紅線」要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。

無論是在某指院還是克而瑞發布的上半年拿地百強榜中，中國恆大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恆大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。

去年剛剛跨過3000億元銷售規模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴儲的態勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業等房企上半年拿地規模也明顯降速。

分析人士預計，（40%拿地銷售比）政策落地後，預計第二批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。