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房地产融资严格

发布时间:2024-05-12 03:41:14

1. 金融监管部门对房地产融资实施了什么

2021年1月,市场短期资金价格有不同程度的上涨,部分商业银行小幅上调贷款利率,货币市场流动性阶段性明显偏紧。市场上有观点认为,此轮流动性阶段性偏紧念袜、利率上行主要是针对房地产泡沫。我们认为,监管部门针对住房金融政策严格规范的意图已经比较明确,国内房价上涨过快及其泡沫风险更多体现的是局部、结构性的。过去两年,全国大部分地区房价涨幅逐步回落,仅一线和少数重点二线、三线城市房价涨幅相对较快,成为当前房地产调控的重点区域。

“三道红线”和集中度管理体现住房金融政策连续性

自2020年三季度开始,金融监管部门对房地产融资采取了一系列针对性的调节措施。前有“三道红线”,对房企资产负债的水平和结构提出新的要求;后又发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知(下称《通知》),对银行房地产贷款的结构提出要求,包括适当控制居民购房贷款规模,严防利用消费贷、首付贷资金违规加杠杆行为;对房企加强融资管控,包含贷款、信托及境内外债券融资。过去几年居民部门杠杆率增长较快,贷款价值比LTV从2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道红线”和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性,是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

2019年以来,银行个人按揭贷款增速进一步有所放缓。2020年全国个人按揭贷款3万亿,同比增长9.9%,增速较2019年回落5.2个百分点。个人按揭贷款增速已经低于同期金融机构人民币贷款余额12.5%的增速。自2016年以来,新增个人按揭贷款占金融机构新增贷款比例已经从19.3%降至13.4%,个人住房贷款余额占比尚不到20%。可见,当前并没有大幅收缩按揭贷款余额、大幅放缓按揭贷增速的必要。银行业金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的主要目的是,构建规范性管理的框架。长期以来房地产开发贷款占整个贷款的比重始终在7%左右的较低水平,近年来变化不大,升得快的是按揭贷款。结合贷款质量(不良率)综合考虑,相较个人住房贷款而言,房地产开发商贷款比重下降的空间更小。未来在“三道红线”的管理下,部分房企杠杆水平较高,负债规模增长将有所放缓,将寻求更多元化的融资方式,尤其是在直接融资领域。未来商业银行房地产开发贷款增速将会有所放缓,在银行信贷余额中的比重会在稳定运行中有所下降。

三条红线控制房企杠杆水平对市场的影响是收缩供给,并不能起到控制房价的作用,相反可能会因为引起供给放缓而不利于抑制房价上涨。因此,显然不能将三条红线的举措理解为是为了控制房价上涨和泡沫。该举措重要的政策意图是通过合理控制房企杠杆水平,达到控制房地产金融风险的目的。

根据上市银行2020年前三季度所披露的桐橡帆财报来看,大部分银行涉房贷款增速在过去几年均保持两位数增长,存在部分银行个人住房贷款超过相应标准的状况。“踩红线”的银行在未来2-4年时间内将做出相应调整,在控制新增个人住房信贷增速的同时,适当压缩存量,达到监管要求。从上市银行及公开市场信息来看,需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限,涉及到的房地产贷款余额占到整个金融机构涉房贷款余额的比例约四分之一,主要集中在建行、邮储、招行、浦发、兴业等几家中资大中型银行。据测算,假设这几家银行整体贷款增速运行平稳,平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿到1500亿之间,占到各自涉房贷款的比例在5%-10%之间,占到各自银行贷款余额的比重在1%-3%,占银行业房地产贷款比重约1.5%,应当说需要调整的规模并不大,而且具有2-4年的整改败轮期。而更多的银行并未踩红线,客观上存在填补空缺的可能性。可见,监管部门的集中度管理政策并不会带如闭来房地产贷款增速大幅下滑、占比明显走低的结果。从这一点看,集中度政策更多的是具有规范性和着眼长远风险管理的考量,并非是为了达成短期控制房价上涨的目标。

按上述判断,当前房贷利率全口径显著上行的概率也较小。1月份首套房贷平均利率较2020年12月下降了1个基点,结合降低实体经济融资成本的要求和央行货币政策采取“不急转弯”的策略来局雹看,短中期内基准利率LPR向上调整的概率不大。参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看,住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态,主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域,会适当偏紧一些。

多管齐下针对性地改善结构性问察高信题

2020年中央经济工作会议首次明确提出,要解决好大城市住房供给不足的问题,继续实施“因城施策”,促进房地产市场平稳健康发展。长期以来,国内房地产市场地区间人地错配是部分城市房价高企的首要原因。近期统计数据表明,地方政府正在落实因城施策的政策理念。2020年,一线城市土地供应占地面积同比增长33%,明显高于二线(9%)、三线(2%)城市的土地供应增速。

“十四五”时期,国内将加强住房保障体系建设,有效扩大保障性租赁住房供给。以上海为例,《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出,计划2021年新增5.3万套租赁住房,到2025年形成租赁住房供应40万套以上。

房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性,未来住房金融调控将更聚焦重点城市,突出结构性特点,而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下,房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上,合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款,对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。1月27日起,广州四大行房贷全线涨价,房贷利率整体上调15个基点。

在地方政府层面,按照“因城施策”原则,针对热点城市继续采取限购、限贷、限价等调控措施,并单列租赁住房土地指标,加大租赁住房供给建设;从供需两端出台政策,以稳定房地产市场运行为主要目标。包括上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市都相应出台了管控政策,从土地、销售和信贷领域实施综合管理。未来政策主线重在建立规范和长效机制,会取得比以往注重金融总量调控更好的政策效果。

(原以为《房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制》 作者分别为植信投资首席经济学家兼研究院院长,植信投资研究院高级研究员)

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2. 监管来了!地产信托融资命门勒紧

信托通道业务正一步步被堵死。

5月8日,银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称“办法”),对外公开征求意见,意见反馈截止时间为2020年6月8日。

其中明确,全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方非标债权资产合计金额不得超过信托公司净资产30%;全部集合资金信托投资于非标债权资产合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%。——这些条款被认为最为严苛。

据中诚信托战略研究部统计,截至2019年年底,68家信托公司净资产规模合计6316.27亿元,净资产均值为93.5亿元。这意味着,一家百亿净资产信托公司同一融资人非标债权投放规模不能超过30亿元。目前单只地产信托计划规模在20亿元以上地产项目十分常见。

“这要求信托公司分散合作方,会使单一地产融资方从信托公司获得的融资额度减少,加大信托公司展业难度。”用益信托资深研究员帅国让对中国房地产报记者表示。

同时,“当前信托公司投资非标占比大多超过50%,50%上限将加大非标收缩压力,尤其是存量较大的基建和房地产信托,首当其冲。”某信托公司高管告诉中国房地产报记者。

摆在房企面前的另一个问题是,2020年面临到期的房地产信托产品能否顺利兑付。

限制“非标” 严管“通道”

根据资产来源不同,当前信托分为资金信托和财产信托。截至2019年12月,资金信托和管理财产信托余额分别为17.9万亿元和3.7万亿元。

所谓资金信托,指委托人将自己合法拥有的资金,委托信托公司按照约定的条件和目的,进行管理、运用和处分。按照委托人数目的不同,资金信托分为单独资金信托和集合资金信托。信托公司接受单个委托人委托的即为单独资金信托,接受两个或两个以上委托人委托的,则为集合资金信托。

银保监会有关部门负责人表示,近年来,由于内外部环境变化,资金信托出现为其他金融机构监管套利提供便利、尽职管理不当引发赔付压力、违规多层嵌套、与同类资管业务监管规则不一等问题。

为补齐制度短板,银保监会对照资管新规要求,研究起草了办法,以推动资金信托回归“卖者尽责、买者自负”的私募资管产品本源,发展有直接融资特点的资金信托,促进投资者权益保护,促进资管市场监管标准统一和有序竞争。

办法对信托业务多方面做了具体规范,其中对投资非标的限制最为突出。信托新规要求集合资金信托投资债券和非标比例不超过总规模的50%,投资单一项目比例不超过信托净资产30%。当前信托中8成左右资产投资于贷款和非标,这意味着新规出台后非标面临较大收缩压力。

哪些属于非标债权资产类型?办法规定,除在经国务院同意设立的交易市场交易的标准化债权类资产之外的其他债权类资产,均为非标债权。此外,明确资金信托不得投资商业银行信贷资产,不得投向限制性行业。房地产行业正属于限制性行业之一。

长江证券分析师赵伟分析称,当前大部分信托公司净资产规模低于100亿元,对单一客户非标不高于净资产30%要求,可能限制非标融资扩张能力;对一些依赖单个大客户的信托公司影响较大,迫使其补充资本金或者调整当前业务结构。考虑信托以投资非标为主,仅贷款占比达40.7%,如果加上资管计划等其他非标类投资,非标占比很可能明显超过50%,使得非标收缩压力进一步加大。

从投向行业来看,非标资金信托中,房地产和基建等领域占重要比例。截至2019年年末,资金信托余额17.94万亿元,其中房地产和基建分别达2.8万亿元和2.3万亿元,非标融资收缩过程潜在收缩压力不容忽视。

地产信托融资勒紧

在此之前,单只地产信托计划规模普遍在5亿元以上,规模在20亿元以上的地产项目也十分常见。

今年5月6日,泛海控股股份有限公司发布公告称,因控股子公司北京泛海东风置业有限公司向北京信托申请不超过25亿元融资、期限不超过18个月,实际融资金额20亿元,泛海控股拟为该笔融资提供连带责任保证担保。

闽系房企福晟集团、正荣地产、泰禾集团等在规模追逐之路上,信托融资都起着重要的作用。2018年年底,这3家房企分别与信托公司签署战略合作协议,合作规模总计达400亿元。泰禾近两年来亦多次陷入信托兑付纠纷中。

这种融资便利正在改变。一位地产人士称,对单一客户非标不高于净资产30%的要求,强行打破了房企和信托公司“一对一”深度合作关系,使得房企被迫与更多信托公司合作。且融资额度大大减低。

其实,自2019年下半年监管就开始对信托公司房地产信托规模和通道业务规模进行双压降,监管部门要求信托公司严格控制房地产信托业务,规模不得超过2019年6月30日额度;2020年监管要求是“房地产信托额度务必不能超过2019年底”。这其中,房地产供应链融资业务、购房尾款融资业务、真实应收账款融资业务、房地产融资租赁、房地产投资信托(REITS)等地产类多元化创新业务,以及地产类通道业务、“明股实债”类地产业务、真实地产股权投资业务,都被计入了房地产业务额度。

近年来各地银保监局对信托公司开出的罚单,亦多围绕在违规为银行规避监管提供通道服务、违规接受保险资金投资事务管理类及单一信托、违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款等事由。

政策接连打击下,以通道业务为代表的信托业务持续收缩,房地产、基建等信托融资明显收缩。加上2018年结构性去杠杆影响,基建信托融资在2018年大幅收缩,地产信托融资规模也明显下降,2019年下半年开始负增长。

用益信托统计数据显示,今年一季度成立的房地产信托规模1167.61亿元,同比下降42%,环比下降31.8%。“当然这其中一个重要原因是受疫情冲击,一些房企工期暂停,加上员工不能出差,需要实地尽调的一些项目没法进行,所以一季度房地产信托募资规模下滑。”某信托公司高管表示。

4月房地产类信托募集资金482.72亿元,环比仍下滑9.52%,房地产类信托规模占比25.8%,环比增加0.44个百分点。相较于高峰时期,2020年房地产类信托产品月度新增规模比重已大幅下滑。

同时,信托兑付压力正在到来。数据显示,近3年,资金信托到期规模约接近5万亿元。

“非标收缩压力下,信托非标资产有望通过债务置换、资产证券化、REITs等实现标准化,信托可利用自身在房地产、基建等项目方面的积累和优势积极参与、盘活存量资产。”前述信托高管表示。

3. 银行为什么要收紧地产融资额度

4. 房地产公司融资需要什么条件

澎湃新闻获得的消息显示, 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到,如发行单位属于“关注类”企业,需另外提供至少六个方面的消息,待交易所审核,方能发行。


根据去年10月的监管函,发行公司债的房企需满足一定的基础条件,非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企,或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企,满足其中之一方可发债。

此外,200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%,这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为,今年国内房企融资渠道收紧,未来会有更多的房企将融资需求转向至海外,但门槛并非小企业可触及。

5. 房地产企业融资政策有哪些内容

一、房地产企业融资政策有哪些内容? 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展,而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下,房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性,这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。 (一) 银行贷款 一直以来,银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示,2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%, 定金 及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对 购房 者发放的 个人住房贷款 。 (二)房地产信托 信托因其制度优势,宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、 股权投资 、资产证券化等相关业务,可以在不同层次、不同品位上,为房地产业服务。 但是,房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险,已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外,信托资金的规模,尤其是集合式信托的规模因为受到 信托法 的限制,有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。 (三)国内ipo (四)境外ipo (五)借壳上市 (六) 上市公司 资产置换 (七)房地产投资基金等 综合比较:由于房地产融资的资本密集性,有能力利用直接融资的企业寥寥无几,房地产开发资金直接融资占较小比例。 我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资 1.内部融资方式包括: (1)企业自有资金:包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余 公积金 ,资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。 (2)预收账款:是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人 按揭贷款 ,是我国房地产企业开发资金的重要来源。 2.外部融资的主要渠道和融资工具有: (1)上市融资:股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2)房地产开发债券:发行债券可以聚集社会闲散资金,为房地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时,债券是一种重要融资渠道。 (3)银行信贷:从银行借款是开发商的主要筹资渠道,短期信贷只能作为企业的流动周转资金,在开发项目建成阶段,可以以此作为 抵押 ,申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款 抵押贷款 和房地产抵押贷款。 (4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)是采取公司或商业信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益单位,吸收社会大众投资者的资金,并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。 (5)商业 抵押担保 证券(CMBS):这是一种商业证券化的融资方式,及将不动产贷款中的商用 房产抵押贷款 汇集到一个组合抵押贷款中,通过证券化过程及债券形式向投资者发行。 (6)其他融资方式:利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。 二、什么叫房地产融资 从广义概念上讲,房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集,运用和 清算 。 从狭义概念上讲,房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样,但是,简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。找钱、 找到有钱的企业、机构、个人,已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作,许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门,也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”,一个极富戏谑性的称谓,一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角,一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上,我国房地产行业的融资活动中,成功的融资案例是极其少见的,比如,上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前,比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文)。 房地产的融资属于房地产开发,流通及消费的过程中,使用金融手段进行筹集资金以及相关服务的一系列的金融活动。房地产的筹资过程中应当根据企业自身和项目的情况进行分析之后再做评估,以免面临更大的风险。同时,融资过程应当按照相关法律 法规 进行。

6. 什么是房地产融资

01 房地产融资的渠道:
1. 银行贷款

年利率理论上为8%到10%,详细的请参考基准利率,加上各种乱七八糟的成本,什么以贷转存,中介费,顾问费等,贷款的总成本约为年10%到15%。

2. 信托公司

利率加财务顾问费再加各种乱七八糟的费用,总融资成本一般在年利率13%-23%之间。

3. 券商资管

与信托渠道十分相似,甚至很多从业人员都是从信托挖来的,但监管方式和监管部门都不同。成本结构也和信托差不多,约为年利率15%-25%之间。资管计划算是券商们的信托了,产品结构书有时都可以抄,但是要记得只有银行和信托可以放贷。

4. 私募基金

项目融资总成本约为年利率22%以上,资金量可大可小,几千万到几十亿都有。

5. P2P借贷

总财务成本在25%上下,不过风险很高,集体跑路型。

6. 高利贷
02
房地产融资是除金融行业外,融资当中融资总金额最大的,也是融资产品最多,创新速率最快的。房地产具备金融属性,是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业,因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在这种情况下,房地产融资因风控的需要,形成两种类型:①以公司为中心的融资。②以项目为中心的融资。除了这两种以外,股权投融资也是很正常投资房地产的方式,但股权没有保收益一说,更属于投资类,所以我就不详细说明了。
03
房地产融资岗位前景和要求:
①地产融资最好懂投资。地产投资也最好懂融资。当然,如果可以,投资与融资岗位都可以做做,那今后地产投融资的能力集成就不成大问题了。
②建议做地产融资或者投资的同仁,不必急着去金融机构。先在房地产实业扎扎实实学几年再去金融机构,今后有的是赚钱的机会。而且更有核心竞争力,不会遇到瓶颈。正规大型金融机构以后发展资管部门都必须配置懂投融资的地产人,而不是以前那样粗旷式的土地抵押到手、假股真债到期退出就万事大吉,更多的要输出品牌、管理、人员与经验。
③在开发商投资岗位做的好不仅能去地产PE,还能在开发商混到副总级别。因此,在开发商,投资岗位比融资岗更加吃香,出路也更广。

④在地产基金,投融资一体化,放在一个部门甚至相同的几个人做是未来趋势。地产投融资本质是沟通实业(地产)与非实业(金融、法律、财会)的桥梁,其地位本就至关重要,募投管退能全懂最佳。
04
当然,房地产融资也是有很高风险的,融资并没有那么容易:
鉴于次级证券在美国的失败,一直采取稳健政策的中国政府并不敢放任房地产融资。于是政府开始限制房地产信托发行、限制房地产银行信贷、禁止房地产企业发行私募债等等。要知道客观上主体经济的薄弱在关键时候根本难以抵抗房市的崩溃。更何况
①房地产作为受地域限制的商品,供求不像一般商品。
②投资者并不像想象中的道德和理性,房地产融资的风险连美国人都低估过,目前他们还处于那场风暴的余波中。因此中国的保险行业水平更难以估算房地产融资的风险。

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