大學生房地產信託

1. 房地產信貸業務分析報告

首先要配合有關部門進一步規范發展商品房金融市場；其次還要加大對住房保障體系的金融支持。

9月26日，上證地產綜指下跌303.25點，下跌幅度達3.97%，在上證各類綜指中跌幅居前。在地產、公用等板塊領跌下，上證綜指跌破15日均線，收於5338.82點。

房地產板塊股價的深度調整，與市場傳聞監管部門將出台新的調控政策有關。對此，《財經》記者了解到，為貫徹全國住房工作會議精神，央行、銀監會擬於近日聯合發出通知，對房地產信貸領域提出新的政策要求。

據悉，新的信貸政策框架主要包括兩個方面，首先是配合有關部門進一步規范發展商品房金融市場；其次，還要加大對住房保障體系的金融支持。

規范商品房金融市場的核心政策在於，一方面規范和控制投機性需求，將第二套房的房貸首付比例從30%提高到40%以上，多套房比例在此基礎上由各商業銀行掌握；同時，第二套房的貸款利率亦可能在標准利率基礎上，調升10%左右的幅度。另一方面，從控制供給角度，進一步治理違規房地產開發貸款，規范開發商信貸行為，對查明囤積房源、囤積土地的開發商，將提高信貸標准或貸款利率，甚或不能予以貸款；同時，還可能提高預售房的房貸標准。

在住房保障體系的金融支持方面，央行、銀監會正和財政部、建設部等有關部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。

8月24日到25日召開的全國住房工作會議要求加快房地產的金融創新，目前央行、銀監會、證監會等多家部門，還在積極准備和研究房地產信託投資基金的試點方案。

該此會議強調，要進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展。會議要求，省級政府對轄區內住房保障、住房供應和房價穩定工作負總責，市縣政府是責任主體。國務院各有關部門要搞好組織協調，建立健全廉租住房制度的政策體系，各項配套措施要盡快出台。此次將要推出的房地產金融政策當為相關政策的序幕，其它新政措施亦將陸續出台。

業內人士普遍分析，在頻繁加息和房價快速上漲的背景下，現在房地產類貸款的風險已有抬頭趨勢。很多銀行對個人房貸的貸前審查並不嚴密，存在一定范圍的虛假個貸、低資信個貸。這些貸款客戶可能隨著貸款成本的不斷拉升，而逐步暴露償還風險。

一家股份制銀行研究人員認為，即使現在房貸按揭比例提高到四成，對整體的風險控制來說，意義也不是很大。因為房地產市場如果出問題，也是存量房貸問題最多。據稱，該銀行新增房貸增速已經在下降。

高盛高華在不久前的一份分析報告中針對房地產業的不同調控措施所產生的影響進行了預測。報告認為，對房地產開發商的信貸緊縮整體影響不大；但是，40%的首付比例卻是保持需求基本完好的最高水平。如果將房貸首付比例提高到40%，則將對投機行為和過剩的投資需求起到抑制左右。

第二套房貸利率增10% 第3套考慮不予貸款支持

記者昨天從接近政策制定者的知情人士處獲悉，為抑制房地產市場的投機行為，銀監會將在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同時將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍。該政策的出台時間尚未確定，「監管層也在觀察市場面的反應，昨天房地產股大跌讓監管層有些意外，但是不會影響到政策的出台。」上述知情人士說。

第三套房考慮不予貸款支持

目前我國房地產市場上最大的問題是投機行為嚴重，這是房價居高不下的一個重要原因，新建商品房吸引了很多投機者，真正需要住房的人卻買不起房。

上述知情人士表示，目前監管層的調控思路就是區分一般性住房需求和投資性住房需求，嚴厲打擊投機行為，同時保障普通老百姓的住房需求，因此這次政策的調整主要是針對多套房的購房者，要提高其購房成本。

按照監管層的思路，第一套住房貸款是居民的保障性住房需求，按揭貸款的首付比例應維持在20%-30%，第二套住房貸款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭貸款的首付比例可以在40%—50%，對於純粹商業用途的第二套購房者，房貸首付比例則要求達到50%以上。

同時記者了解到，對於購買第三套以及更多套住房的純粹投機行為，監管層房貸首付的比例可能會要求調到50%以上甚至是不予貸款支持。

此外，對於目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，監管層也會重拳出擊。「諸如嚴格銀行土地貸款規則等系列調控政策會陸續出台。」該知情人士說。

另據媒體報道，新的房貸規定還要加大對住房保障體系的金融支持。有關部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。

銀行稱將嚴格執行新規

對於提高第二套首付的門檻以及提高放貸基準利率的政策調整，到昨天為止銀行方面都還未接到通知，不過銀行都表示對業務不會有太大影響。

工行北京地區房貸負責人表示，最近確實聽到了風聲，但還沒有這方面的正式文件，但他透露：「明天我們會被集中到北京銀監局開會，討論如何控制房貸風險方面的問題。」

該負責人表示，從銀行角度來說，如果制定了統一的標准，銀行方面不會有太大意見，因為競爭是平等的。同時由於進入下半年，各家銀行當年度的房貸任務額大多已經提前完成，銀行以及其基層工作人員的壓力都不是很大，因此他預測至少在初期，相關這方面的規定如果出來後，將會被嚴格的執行。

「我們也在等監管層的消息。」深發展房貸部負責人昨天在接受采訪時說：「只要政策是統一執行就沒有問題。相對於利率上調，提高首付對消費者的影響更大。畢竟上調利率就是一個月多了幾十塊錢，提高首付則是一下子多付了幾萬甚至十幾萬，兩者齊發將會大大影響消費者購房慾望，銀行的放貸規模肯定受到影響，估計會降低20%—30%。」

不過，對於第二套住房的屆定問題，則被多位業內人士公認為一個難點。

工行該負責人表示，第二套住房確實比較難界定，一般都是以一個家庭以及配偶來界定，如果投資買房人利用他人身份證的話，會面臨比較大的法律風險。

將有助提高銀行抵禦風險能力

從防範可能的房地產風險波及到銀行資產這一角度來說，提高房貸首付成數以及相應地提高利率從嚴把握被認為是頗為有效的措施，前不久美國房地產市場滑坡所引發的次級信貸市場的危機無疑給國內銀行上了一課。

北京師范大學教授鍾偉認為，房地產信貸的風險固然存在，而房產市場的崩盤也可能給銀行的利潤帶來巨大的影響，但從目前來看，房產信貸———尤其是個人住房按揭貸款是頗為優良的資產，壞賬率極低，也在近幾年成為各家銀行發放貸款的主力。「這一措施會一定程度上打擊房產投機行為，也會提高銀行抵禦房產市場風險的能力，但總體上來說，個人住房按揭貸款仍然是銀行最優質的資產，因此這一政策未來可能出現一定反復。」

他將銀行信貸風險直接指向各地方政府的儲備用地貸款，他認為這其中蘊涵著相當高的風險，在未來房產市場調整之後，銀行信貸在這一塊可能會出現比較大的壞賬。

深發展銀行負責人表示，由於目前資本市場的火爆，投資者手中的資產開始膨脹，很多投資者將賺來的錢投資房產，但是資本市場的漲跌總是有周期性的，隨著股市逐步走入調整期，之前瘋狂投資房市的投資者風險壓力加大，也增加了銀行風險，現在調控有利於銀行降低風險。

目前，建行廣東、重慶等地分行已經將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建設銀行寧波分行昨日也承認，本周已經對於按揭第二套住房的人開始實施首付四成。此政策覆蓋購買第一套房時未在建行按揭的客戶。建設銀行總行昨日表示將就此在網站上發布聲明。建行一名工作人員也表示，建行作為房貸市場規模最大的銀行，在給客戶提供金融服務的同時，也日益注重規避風險。

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4. 房地產基金的專家

5名專家介紹。
泰利摩薩
-- IFMA董事
60年代美國諾特丹大學畢業，是著名地產金融家、投資銀行家、著名營銷學專家。曾在美林投資銀行任投資經理，後來掌管由其祖父創辦的摩薩房地產事業，管理地產信託、開發、營銷和經營業務。泰利.摩薩以其在地產界的卓越經營業績，曾被美國多個地產營銷協會評過「年度營銷名家」。他還是美國地產協會法律委員會的主席和俄亥俄州房地產經紀協會的主席。
晉振偉
-金誠資本總經理，資深國際投資專家，主要從事房地產投資和高科技、新能源領域的風險投資。
晉先生為山東省菏澤市招商局外資招商常任理事，從事國際貿易、金融多年，在房地產市場、投資、融資領域經驗豐富。
王世豪
- 上海銀行副行長，國內資深地產金融專家，新浪財經網的著名評論員。中國著名建築專家房地產金融專家，教授博士生導師，在地產金融方面有多本專著。
鄭曉軍
–綠野資本集團董事局主席、資深投資銀行家、實戰型房地產金融專家、原北大縱橫投資中心董事總經理
鄭博士是德國柏林工業大學管理科學博士後、德國洪堡學者、中國科學院研究員、博士生導師、中國社會科學院兼職博士後導師、上海交通大學安泰管理學院兼職教授。
鄭博士是國際著名的資本市場專家，對公司金融、房地產金融、私募基金管理、私募融資、反向並購上市等方面有很深的造詣，曾是國內著名的藍海天使資本合夥人、北大縱橫投資中心董事總經理、綠野資本集團中國區董事長兼房地產金融首席合夥人。
鄭博士還是經驗豐富的企業管理專家。鄭博士曾是遠大空調集團負責公司金融的執行副總裁，環球行者網路(WTN)的董事會主席兼CEO，上海中科移動通信科技有限公司董事會主席兼CEO。在此之前，鄭博士曾擔任阿爾卡特中國銷售總監、阿爾卡特智能終端首席運營官。
作為專家嘉賓，鄭博士曾參與過多檔財經電視節目，如鳳凰衛視一虎一席談、第一財經波士堂、第一財經頭腦風暴、東方衛視我為創業狂、貴州衛視論道、江蘇衛視外企風尚、湖南衛視入世中國、ITV Asia 的 China Mobile Media等。
鄭博士在旅遊地產、現代農業地產等專業地產領域作過多項投資，對房地產金融、房地產投資基金、房地產投資咨詢、房地產公司戰略、房地產競爭戰略、專業地產策劃有較深的造詣。
張健
-綠野資本集團首席顧問、綠野房地產金融首席合夥人、資深房地產金融專家。
張先生畢業於上海同濟大學和澳大利亞西悉尼大學，全國工商聯房地產商會清華大學房地產總裁商會特聘專家顧問、上海房地產經理人聯合會副主席、上海歐美同學會金融分會理事、澳大利亞房地產經濟學會資深會員。在房地產市場、投資、管理、研究、開發、金融和戰略方面有20多年經驗。
張先生曾任職於全球最大的房地產投資集團之一的聯勝集團、美國二十一世紀不動產和澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行，長期擔任房地產和金融企業高級管理職位（包括房地產企業董事總經理、區域總經理、副總經理和首席金融專家）；多年來惠助國內外許多知名的房地產公司和投資者獲得成功。在中國房地產投資、融資和戰略咨詢服務方面處於引導和領先地位。
張先生為世茂集團、萬科集團、中華企業股份有限公司、中房集團上海公司、四川藍光集團、沈陽瑪利藍集團、香港英皇集團、香港建設（控股）有限公司、英國皇家特許測量師學會、全國工商聯房地產商會、麥格里銀行、美國哥倫比亞大學、北京大學、清華大學、浙江大學和上海交通大學等提供房地產投融資和戰略咨詢服務、企業培訓和授課。
張先生著有《中國房地產投資策略分析》、《房地產投資基金實務》、《房地產金融實務》、《房地產投資》和《房地產企業融資》六部專著。主講課程包括：房地產市場和投資策略分析、房地產企業融資、房地產投資基金實務、我國房地產金融及其創新、房地產投融資和戰略。

5. 房地產分類

第一類：國有房產，即歸國家所有的房產。

具體又分三個細類：(1)直管產、(2)自管產(3)軍產。

直管產又分中央級公產、市級公產、區(縣)級公產和撥用產。

第二類：集體所有房產，指城市集體所有制單位投資建造、購買的房產。

第三類：私有房產，包括中國公民、港澳台同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外 國人投資建造或購買的房產以及中國公民投資的私營企業投資建造、購買的房產。

第四類：聯營企業房產，指不同所有制性質的單位之間共同組成新的法人型經濟實體所投資建造、購買的房產。

第五類：股份制企業房產，指股份制企業投資建造、購買的房產。

第六類：港、澳、台胞房產。

具體又分為合資產、合作產和獨資產。

第七類：涉外房產

6. 請教投資公募、私募、對沖基金、產業投資和信託產品的區別哪些是保收益的，哪些是激進的

公募基金是公開發售的面向非特定投資者籌集資金的一種集合投資，也就是說普通公眾均可參與的一種基金。這種基金參與申購的資金門檻比較低，有一些最低進入門檻為1000元；一般來講是無人數限制；資產規模比較大，國家監管比較嚴，有著信息披露，利潤分配，運行限制等行業規范等，操作起來不如私募靈活。
私募基金是相對於公募基金而言的，是指以非公開的方式向特定投資者籌集資金的一種集合投資。它的特點與公募基本相反，只有具備一定條件的特定投資者才可以參與申購；人數限制比較嚴格；現在我國的私募基金領域處於模糊地帶，監管力度非常弱；資產規模小；基金操作非常靈活。我國目前的私募按投資標的分類主要包括：（1）私募證券投資基金，經陽光化後又叫做陽光私募，私募股權投資基金（即PE，投資於非上市公司股權，以IPO為目的，如鼎輝、高盛為代表）、私募風險投資基金（即VC，風險大，如一些天使基金）和少量的私募房地產投資基金。
對沖基金是指由金融期貨（financial futures）和金融期權（financial option）等金融衍生工具（financial derivatives）與金融組織結合後以高風險投機為手段並以盈利為目的的金融基金，因此也被稱為套利基金。這種基金可以進行雙向操作，低買高賣賺取利差，獲得收益，能夠有效地迴避風險，靈活性較單向操作的基金要好很多。目前這一領域在我國剛剛起步，同私募基金一樣處於灰色地帶，政府監控力度不足。
產業投資基金一般是指向具有高增長潛力的未上市企業進行股權或准股權投資，並參與被投資企業的經營管理，以期所投資企業發育成熟後通過股權轉讓實現資本增值。根據目標企業所處階段不同，可以將產業基金分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。在國外通常將風險投資基金（VC）和私募股權投資基金統稱為產業投資基金。由於該基金的資產組成是以產業股票或者是產業債券為主，因此具有具有較好的戰略眼光較為重要。
信託是一種法律行為，是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。諾貝爾獎就是一個典型的信託案例。 信託在很多方面類似於私募，都不公開宣傳，募集迅速（一般兩周左右就募集完畢），資金量小，項目形式多樣。信用是最重要的因素，因此信託產品面臨的最大的風險便是信用風險。目前我國已經出台了《信託法》對該行為進行規范約束。因此在監管方面它又較私募嚴格規范一些。
上述這些基金均屬於大類觀念，均可以分成很多類別，其中既有一些收益率偏低的，保本的產品組合，也有一些相對收益率高的激進的產品組合。因此當客戶你想要投資基金的時候，還是要分析你自身的風險承受能力，資產量，具體基金的產品結構，投資期限等相關信息。

7. 多部委發力住房租賃，市場回暖下「機」與「危」同在

中房網訊（高鶴/文）住房租賃已成為解決大城市住房問題的重要著力點。
發改委近日公布的《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》明確，要有力有序擴大租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃。同時要求城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，並再次強調租購同權。
據中房網觀察，租賃市場相關政策近期頻出，各有關部門紛紛在市場、金融、戶籍、土地、法律等方面發力，助力市場健康發展。
多部委發力住房租賃
正所謂，兵馬未動糧草先行。
在金融領域，央行此前召開了全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會。會議強調，要實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。4月9日，海南迎來利好，住房租賃領域房地產投資信託基金(REITs)落地，進一步拓寬融資渠道，支持住房租賃市場規范發展。
不僅在金融領域做加法，落戶門檻上還做了減法。
4月13日，發改委公布的《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》明確，城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，同時還指出，城市落戶政策要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。這意味著，在絕大多數城市中，戶籍將不再成為人口自由流動的阻礙，這顯然是中國戶籍制度上的里程碑。
在「零門檻落戶」「租購同權」成為熱點字眼的同時，土地供給也在進行著前所未有的改革。發改委發布的《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》中還強調，有力有序擴大租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃。據中房網不完全統計，自「雙集中供地新政」實施以來，在14個城市陸續解碼的首批供地計劃中，幾乎全部羅列了租賃住宅用地計劃。
無獨有偶，在合肥、廣州、西安發布的有關進一步促進房地產市場平穩健康發展的相關文件中，也紛紛提到要加大租賃住房建設力度，多渠道增加租賃房源供給。著力解決好新市民、青年人、新就業家庭等群體的合理住房需求。
不論是中央，還是地方，都對發展住房租賃市場給予了高度重視。上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳於指出，今年的宏觀調控政策密集，與過去相比有一些新的特點。如今調控政策更著重於從整個國民經濟的視角出發，要讓新市民住有所居，大城市在租賃住房發展方面要跟上。
市場回暖，「機」與「危」同在
2020年，新冠肺炎疫情爆發後全國租賃市場受到沖擊，整體進入低溫運行狀態。據貝殼研究院相關數據顯示，去年全國重點40城中八成城市租金同比下降、近九成城市套均租金同比下降。不過可喜的是，目前住房租賃市場出現了回暖的跡象。
4月12日，由易居企業集團、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心、華東師范大學東方房地產研究院三方共同發布的中國城市住房租賃價格指數顯示，3月份中國城市租賃價格指數為1042.6點，較上月上升4.4點。該指數繼2月份止跌回漲後，3月份繼續小幅上漲。其中，在監控的35個城市中，有18個城市租賃價格指數出現環比上漲。
另外，貝殼研究院一季度市場季報也顯示，全國租賃市場成交量從去年9月開始連續5個月環比下降，在今年2月首次止跌上揚，3月環比漲幅更是達到了87.9%。2021年一季度，全國重點18城成交量環比上漲14.7%，平均月租金每平米42.1元，租金指數環比上漲2.2%，近九成城市租金指數環比上漲，市場正在回暖。
在看到機會的同時，還應注意潛藏在暗處的「危機」。
根據機構數據，去年疫情「黑天鵝」事件的沖擊下，超40家長租企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。暴露出我國租賃企業自身經營缺陷的硬傷，在行業發展的現階段，租賃企業需要重新審視商業模式。其中，值得一提的是，自去年行業頻頻「爆雷」後，租客與中介的信任關系降至冰點。不少租客表示，渴望直接與房東對接，紛紛拋棄舊有平台，尋找新的租房平台。
近日，北京市住建委的一紙約談通告，把閑魚這位房地產領域的編外成員拉進了大眾視野。閑魚本是同城閑貨的自由線上交易平台，但最近租房、合租、賣房信息日益屢見，甚至還出現了「炒租技術貼」。這就是一時間無所依附的自由居住需求在自發尋找新交易平台後出現的新問題，租賃市場的健康發展任重而道遠，由此可見一斑。
隨著市場的回暖，調控工作亦變得更為突出和重要。4月9日，住房和城鄉建設部副部長倪虹在北上廣深、福州、南寧6城保障性租賃住房工作座談會上指出，要把發展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入人民政府重要議事日程。堅持小戶型、低租金，盡最大努力幫助新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體緩解住房困難。數日後，廣東省政協副主席、廣東省住房城鄉建設廳廳長張少康帶隊，赴廣州市調研政策性租賃住房和長租房工作，調研組強調，要大力發展保障性租賃住房和長租房，有效擴大供給，切實解決好大城市住房突出問題。
一面抓緊市場不放鬆，一面推進完善法律體系。據住建部2020年度法治政府建設工作情況顯示，《住房租賃條例》立法進程，正在積極推動，條例正式落地已是指日可待。地方層面，海口於近日明確了16個公共租賃住房項目租金標准，進一步規范公共租賃住房配租管理。這也意味著，部分地方管理細則也在日臻完善。
自2015 年底，中央經濟工作會議首次提出「租購並舉」以來，最近幾年地方分別從完善市場規范、保障主體權益、增加用地供應、降低稅費、對租賃企業進行扶持等方面提出多項措施，大力發展住房租賃市場的態度十分明朗。相信在政策的持續推進下，住房租賃市場在未來將迎來更加廣闊的發展空間。

8. 房地產泡沫對金融業的影響及其相關對策

些西方國家的經濟和金融學家認為，正因為這幾年各國的股票市場持續下跌，尤其是高技術股的暴跌，促使大量資金從股市中流出，轉而投向了房地產，使得房地產市場必然火爆起來。有的經濟金融專家提出住房市場已像股市一樣陷入了「非理性繁榮」。因為從根本上說來，房地產價格的上漲並不是供求關系發生了變化，住房的需求量並沒有明顯增加，而是人們把購買房屋作為賺錢的手段，尤其是一些養老基金、各種基金會、信託公司也都從股票市場和債券市場中退了出來，愈來愈多地插手房地產業。這就使得房地產價格雖然進一步上去了，然而房屋的「過剩」也在急劇增加著，進而促使不少城市的空置房屋比率不斷上升，泡沫也隨之膨脹了起來。
國家統計局最新測算的「國房景氣指數」表明，2005年1~8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1%，增幅比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面積為4 397萬m2，同比增長11.5％。到2002年7月，全國商品房空置占壓資金超過2 500億元，居各行業不良資產之首。而房地產開發投資卻繼續保持快速增長，年底有望達到25％左右。空置住宅的壓力急劇加大。
根據中國信託業季度報告統計，2003年第四季度共有34家信託公司發行了87個集合信託品種,募集資金總計86.6億元。其中房地產信託品種37個，籌集資金35億元，在各類信託產品中拔得頭籌，且房地產信託的收益率也是高高在上。僅以近期在京推出的十幾項投資產品為例，預期年收益率大多超過4%。其中，「金融街寫字樓項目貸款信託計劃」預計收益率為4.6%，法國歐尚天津第一店物業產權項目預計年收益率為6%，「第一城」產權投資理財項目甚至達到了8%，預期收益率遠遠高於銀行同期的存款利率，也普遍高於國債投資收益率等。
不過可以肯定的是，高收益背後也隱藏著高風險。中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍表示，根據《信託法》規定，信託產品並不等同於存款那樣的債權債務關系。信託產品的收益率都為預期收益，並非最終收益。這意味著開發商和信託公司在宣傳單中所提到的預期收益率絕非「板上釘釘」，它很可能由於多種風險因素而發生變化。即便最後的收益率低了很多，投資者也只能默認，因為法律並不保護信託產品的預期收益率。
3 金融業內防止房地產泡沫的對策
總的來看，我國金融業目前防止房地產泡沫的對策主要有以下兩方面：
3．1 完善房地產金融體制，建立預警體系，防患於未然
我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務。從外部環境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全；從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊，多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是「雞蛋不能放在一個籃子里」的道理。在美國，人住房抵押貸款僅占商業銀行資產的18%，占抵押銀行資產的50%，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態跟蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業應從基礎設施建設入手，提高自身抵禦金融風險能力；金融監管部門應從制度建設入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發展，這樣才有利房地產業與金融業的共同發展。
3．2 靈活運用利率、稅收政策，調控房地產市場
近兩年的房地產熱，在一定程度是政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免稅政策有利於刺激有效需求，本無可非議。但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號，多次降息、資金成本低會誘使許多企業、個人涉足於高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業投資與開發更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，並可採取累進稅。這對於中國一個仍處在發展階段的國家來說，有利於抑制奢靡之風泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實現城鎮和工業化上。

9. 做信託項目經理是一種什麼體驗

房地產項目在信託公司的業務佔比在逐漸減小，信託項目經理只能哀嘆如今房地產項目不好做。現在的房地產行業的形勢並不是那麼的好，所以現在的信託項目經理，也不是特別的好做，甚至有時候想過改行覺得壓力特別的大