國內外房地產行業融資結構

Ⅰ 國外房地產金融可大致分為哪幾種基本模式,各自的特徵如何

一、德國的住房儲蓄金融體系

（一）.德國住房儲蓄金融的發展。
通過住房儲蓄金融的方式，集聚社會資金以解決住房問題，在一定條件下，是一種成效顯著的辦法。德國就是成功地推行這一辦法的代表。
二次大戰結束後，因德國大部分住房遭戰爭毀損，且有大量難民湧入，當時德國是歐洲存在嚴重房荒的國家之一。戰後德國政府實行市場經濟體制，與此相適應地建立了市場經濟和社會保障機制緊密結合的住房體制。德國住房政策的目標是「所有平民有足夠的住房」，政策的核心是大力發展社會住房和發展住房儲蓄體系，促進居民個人自己積累資金去建(購)住房。到20世紀70年代初，德國的住房問題基本得到解決，人均住房建築面積達到30平方米，平均每人有1.7間住房。20世紀80年代初，曾經短時期出現社會住房過剩，許多空房無人住居，致使有些建房公司破產，建房大量縮減。隨後，由於人口的增加（含從國外湧入大量人口），再度出現了住房緊缺。在這個時期，推動了住房儲蓄新的發展。

（二）.德國住房儲蓄體系的重大作用。
針對20世紀80年代初出現建了住房無人買及其後出現住房緊缺的問題，90年代德國住房政策的重點由原來興建社會住房轉向鼓勵個人積累資金建(購)房。這種做法：一是，通過住房儲蓄體系和抵押貸款大量融資，拓寬了資金渠道；二是，使用於住房的資金、建設速度和住房消費相協調，建了房有人買。因此，住房建設又進入了新的繁榮時期。德國20世紀90年代平均每年建設的住房，比80年代平均每年建設住房增加了1倍多。在過去的40多年裡．德國住房儲蓄銀行向儲戶發放了9000億馬克資金．購置、建造1100多萬套住宅以及為舊房的現代化改造提供了資金支持。住房儲蓄體系在住房融資中越來越起著重要的作用。住房儲蓄銀行融資的比重由80年代的40％上升到90年代的62％，而承擔抵押貸款的銀行的融資比重從1970年的33％降到90年代的3％以下。90年代簽訂了住房儲蓄合同的居民占總居民戶數的1／3。

（三）.德國住房儲蓄體系的機理和內容。

住房儲蓄體系的理論倡導於1775年英國伯明翰肯特尼建築社會學，1885年德國創辦了首家「人人住房儲蓄銀行」。該體系的目的是為實現建房籌資而形成自助體系．其原理是互相合作融資。假設建一套房的造價為1000個基本單位(金額)，有10個計劃建房者，每人每年存錢100個基本單位，靠個人自己積累，需在10年後才能各自建房。現在10個計劃建房者都參加住房儲蓄體系，每年每人繳存100個基本單位，該體系每年都可以配貸1000個基本單位去建設一套房。使得這10個計劃建房者在10年內每年都有一個人分到住房，參加儲蓄體系的10個成員總平均只需等5.5年就可以分到一套住房，比每人單獨存錢籌資建房住的時間大為縮短。德國的住房儲蓄體系是由專業的住房儲蓄銀行(也稱住房儲蓄信貸社)經營運作的，現全德國有州一級公營住房儲蓄銀行13個，私營的住房儲蓄銀行21個，遍布全國各州，開展競爭經營。凡參加儲蓄系統的儲戶都需與住房儲蓄銀行簽訂一定數額的「建(購)住房儲蓄契約」(即存貸總額合同)，儲戶負有每月按「契約金額」的百分之五以上存錢的義務，加上僱主存款和獎金，7年左右存滿「契約金額」的50％後，即可取得全部契約金額的貸款權。住房儲蓄銀行一般每半年配貸一次，對儲戶是按配貸指數的大小順序配貸。配貸指數的大小取決於存款金額的高低和存款時間的長短。這樣配貸充分體現了公正性。此類貸款以不動產抵押(法律規定抵押銀行享有第一抵押權、住房儲蓄銀行享有第二抵押權)，或以人壽保險公司合同擔保。存貸款利率均是固定不變的，且低於市場利率。2000年存款利率為3%，貸款利率為5％。還貸方式是當所建(購)住房開始使用後按月以全部契約金額的一定比例進行清償。德國一般的情況是存款期7年，貸款期為12年。儲戶每月還本付息及住房維修費的總和，要低於同等的租賃住房戶每月所付的租金。債務還清後，儲戶即積累了一筆財產。國家對住房儲蓄施行獎勵和免稅的鼓勵政策，對首次簽訂住房儲蓄的儲戶，凡家庭達到1600馬克(單身800馬克)以上的年儲蓄額．財政給予10％的獎金。法律還規定，雇員參加住房儲蓄，凡一年存入儲蓄合同936馬克者，則僱主必須支付相同金額存入雇員的儲蓄賬戶．且享受國家94馬克的獎金。按年存入標准數1600馬克計算，累計存入7年後的本息加上國家和單位的資助總和為22016馬克，幾乎相當於儲戶存入的11200馬克本金的2倍。住房儲蓄系統為儲戶提供住房造價40%~50％的資金，其餘50一60％通常是由抵押貸款體系等其他金融貸款提供。據分析．住房儲蓄體系與抵押貸款體系比較，前者優於後者。例如，以相同的10萬馬克融資金額，使用抵押貸款，年利率8%，負債分期償還率1％，還貸期為30年．每月還本付息750馬克，30年共付出14．8萬馬克。而參加住房儲蓄體系，個人首先存入融資總額的50％，每個月存500馬克．存期七年，然後配貸10萬馬克，還貸期12年，每年還本付息600馬克，12年共付出12．35萬馬克。兩者比較，住房儲蓄體系存貸期共為19年，比抵押貸款期縮短11年，而且每月負擔減輕，利息支出更大為節省。住房儲蓄體系享有國家的獎勵、免稅優惠政策，因而對居民具有更大的吸引力。一些暫不具有購置住房能力的人也寧願放棄眼前消費，放棄市場較高的利息而投入住房儲蓄，特別是吸引許多年輕職工參加住房儲蓄體系。據調查，近年來發展的新儲戶平均年齡在不斷下降，有近半數的新儲戶年齡低於25歲。

（四）.德國住房儲蓄體系的特點及其對發展國民經濟的效應。

1、住房儲蓄體系實行先存後貸，貸款的資金來源於眾多的儲戶，資金有保證，銀行的風險小。德國40多年來多種用於住宅投資的資金中，住房儲蓄是最穩定的資金。

2、住房鍺蓄體系的貸款利率低於市場利率且是固定不變的。因為它本身是個封閉的體系，不受外界資本市場的影響。利率較低，有利於減輕建(購)房戶的負擔，保證按期清償貸款。在低存低貸的條件下，住房儲蓄銀行能取得較好的收益，本身就顯示了該體系的生命力以及經營的高超水平。在市場高利率時期，人們對建(購)房處於猶豫觀望狀態時，低而固定的利率可免除客戶的後顧之憂，吸引人們照常參加住房儲蓄。社會上出現高利率對國民經濟的增長會產生負作用，而住房儲蓄則具有穩定經濟、控制周期波動的作用。

3、在住房儲蓄體系中，國家發的獎勵小而收益大。國家拿出1馬克獎勵金，可以收到居民投入20馬克建房資金的效果；而且建房可帶動相關產業的發展，國家又可以從擴大就業、增加稅收中得到社會效益和經濟收益。根據綜合效應的調查數據，國家用1馬克獎金，可得到2．8馬克的回報。

4、住房儲蓄體系促進人們儲蓄，引導人們延遲消費，可以緩解通貨膨脹的壓力。

5、住房儲蓄體系的運作機構是住房儲蓄銀行，它承擔了市場融資和面向中低收入者社會保障的雙重職能，其運行機制是商業性和政策性的有機結合。它完全依照國家法規，根據政府的住房經營政策，並在政府的監控下運行。這種管理體制體現了政企分開，既有政府宏觀調控，又有適應市場原則的微觀運作；既體現了政府宏觀管理，保障中低收入者解決住房問題的政策，又避免了政府直接包攬住房而背負沉重的包袱。

（五）、在我國推行住房儲蓄銀行的條件分析。
我國在煙台市和蚌埠市試點推行住房儲蓄銀行，但效果不夠明顯，而且已轉為商業銀行。天津也開始試點中德合作的住房儲蓄銀行，其效果尚待實踐檢驗。據分析，我國與德國有以下幾個不同的條件：

1、政府的重視。
德國政府十分重視住房儲蓄銀行，讓它在住房融資中占據「挑大樑」的地位。20世紀90年代，住房儲蓄銀行的融資比重由80年代的50%上升到62%，而抵押貸款銀行的融資比重則由1970年的33%下降到3%以下。在我國進行試點的銀行不可能占據這樣的重要地位。

2、經濟優惠政策。
優惠政策是德國住房儲蓄銀行能夠順利發展和居民願意儲蓄的強大動力，主要有：家庭儲蓄額達到1600馬克，單身達到800馬克的，財政給予10%的獎金；雇員存入儲蓄合同936馬克，僱主要支付相同金額存入雇員儲蓄賬戶，並享受國家94馬克的獎金。按儲蓄7年計算，國家和單位的支助大體上與本人存款本息相等。這樣巨大的經濟優惠，是德國住房儲蓄發展的強大推動力。這樣大的優惠，一般是在全國廣泛推行的情況下，政府才會做出決定。而在我國進行試點的住房儲蓄銀行就難以享受這種優惠，致使試點單位缺少這一強大的動力。

3、有沒有全國推行的條件。
能否下決心在全國推行住房儲蓄銀行並給以較多的經濟優惠，是一件重大的經濟舉措，是與那一個國家的歷史的和現實的條件分不開的，而且還會經過一個發展過程才走向成熟。我國現實的情況是，正在推行住房公積金，而住房公積金的一項重大舉措，就是單位要交納與職工個人同等的住房公積金並列入職工賬戶。而住房儲蓄的一條優惠，也是僱主要支付與雇員相同的儲蓄金額存入雇員的儲蓄賬戶。由於不能要求僱主給雇員存兩份錢，也就是說，住房公積金制度在我國存在一天，就不可能為住房儲蓄銀行再做一個「雙儲蓄」的決定。因此，有人建議，將目前的住房公積金管理中心，發展成為住房儲蓄銀行，就可以避免出現「雙儲蓄」的問題。由於我國的國情與德國不同，要不要將住房公積金管理中心改為住房儲蓄銀行，就很值得研究。即使要改，其所實行的政策也不會與德國完全一樣。
四是.不容易得到商業銀行的支持。
目前我國有些商業銀行也在開展住房儲蓄業務，由於得不到政策優惠，經營收入低，難於擴大業務。所以，有些商業銀行不支持開辦住房儲蓄銀行。

二、美國的抵押貸款機構和抵押貸款證券

（一）.美國抵押貸款機構的發展。

1931年，在美國召開全國第一次住房會議的同時，就在胡佛總統主持下建立了「聯邦住宅貸借銀行系統」，包括一個「聯邦住宅貸借銀行理事會」與12個地區銀行。1933年羅斯福總統又在這個銀行系統下建立了「住房借貸公司」。1938年，美國國會又通過決定建立了」聯邦全國抵押貸款協會」，這些專業金融機構是專為住房籌集資金的機構。它們籌集的資金，一為住房建設提供較低利息的貸款，二為購房者提供購房抵押貸款。由於提供低息貸款屬於執行政府對住宅建設的支持政策，因而這些機構被視為具有政策性的金融機構。與此同時，美國還鼓勵各種商業銀行和金融機構也為住房建設提供貸款，也開展居民購房抵押貸款業務，這些業務收取商業利息，沒有政策優惠。許多居民購房時能獲得一定的政策性貸款，不足的部分再申請商業貸款，多數居民獲得的是組合貸款。

1968年和1970年，美國又對前述機構進行改革，分別建立了「政府全國抵押貸款協會」和「聯邦住宅貸借抵押公司」。這些住房抵押金融機構的陸續成立，使住房金融的融資體系逐步完善，為住房建設資金的籌措開辟了穩定而廣闊的渠道。

1968年美國政府將美國聯邦國家抵押貸款協會改為聯邦政府特許的股份制公司，即聯邦住宅貸借抵押公司，同時又建立了政府國家抵押貸款協會，是一項重要的改革。在建立以上兩個機構的基礎上，創造性地推行了購房抵押貸款證券化。

（二）.美國的抵押貸款證券。

美國的《住房法》把居民貸款購房的還款時間限定為最長不超過30年。雖然不可能每個居民貸款都把還款期定為30年，但多數要貸10~20年。金融機構借出購房貸款，要通過很長的時間才能回收，資金流動緩慢，從而降低金融機構的資產質量和經營效果。由於原來的美國聯邦國家抵押貸款協會屬於政府機構，有政府的直接支持，問題還不突出。而當1968年將協會改為股份公司後，問題就突出來了。實行購房抵押貸款證券，就是針對以上問題採取的措施。其主要運作方式是，由政府特許的金融機構(在美國就是上面講的機構)承保所有金融機構購房抵押貸款的債權。然後把這個債權通過合法的手續和途徑發行股票、債券直至國債，將貸款的債權變現，並將變現後的資金通過購買金融機構的債權等方式還給貸款的金融機構．使有關金融機構加快資金流動，提高資產質量，並有利於持續不斷地給新的購房者發放新的貸款。

住房購房抵押貸款證券化的辦法，如能在良好的主客觀條件下，經過高水平的經營管理使其良性運行，則可以產生以下五大好處：(1)使一級市場(抵押貸款)和二級市場(證券化)有機銜接，有利於住房資產的良性循環；(2)有利於完善住房金融體系；(3)可以解決金融機構因長期貸款而造成長期積壓資金的問題，有利於改善金融機構資產質量和提高經營效果；(4)可將金融機構的貸款風險通過證券市場轉移為社會投資者共同負擔；(5)可通過這種社會融資活動及時地為住房建設和流通籌集大量資金。

美國從20世紀30年代大力推行購房抵押貸款，經過多年發展，購房抵押貸款業務已普及到廣大居民，成為一項佔有巨額資金的量大面廣的金融活動。美國「住房貸借抵押公司」及其前身有60多年的經營經驗，又是根據聯邦國家抵押貸款協會授權法案成立的機構，它的證券享有「美國政府贊助機構」所發行證券的待遇，可以作為信託機構向聯邦儲蓄銀行借款的擔保，並規定它的證券不需要在美國證券交易管理委員會注冊。因此，它的證券被人們視作「美國政府機構證券」而走勢堅挺，被評為AAA級證券。進入20世紀90年代．「住房借貸抵押公司」逐步成為美國最大的住房抵押貸款融資單位。美國國內每四筆抵押貸款中，就有一筆抵押貸款包含在該公司的均衡投資中，或者是該公司以信託形式所擁有。有了這個既有豐富經驗又有良好信譽的機構來經營，就保證了購房抵押貸款證券化的順利推行。

（三）.在我國推行抵押貸款證券的條件分析

一是，依託長期貸款的債權，發行抵押貸款證券及時回收資金，可以避免長期積壓資金，改善金融機構的資產質量和提高經營效果。這是贊成在我國推行抵押貸款和抵押證券者講的道理。但是，進入2003年，我國的商業銀行存款達10萬億元，許多銀行並不缺資金，這就存在著一個是否要再發證券去積累資金的問題。

二是，美國是一個貸款業務十分發達的國家，誇大一點講，沒有一個美國公民不貸款。全國9000萬戶居民，如果有2000萬戶有住房貸款，估計貸款總額在2萬億美元左右。貸款數額如此巨大，值得為此去發行證券。而中國住房貸款業務「方興未艾」，貸款總額還不大。因此，等住房貸款進一步擴大後再考慮是否發行住房抵押貸款證券的問題，可能更穩妥一些。
三是，美國發行住房抵押貸款證券，由住房抵押貸款公司負責操作。這個公司有60多年的豐富經驗，能保證所發證券的良性經營，使得老百姓願意買這種證券。我國還沒有這樣的機構，如果發了證券因經營不善而證券貶值，就可能沒人去買。這個問題也得慎重考慮。
以上分析，可作為在我國推行住房抵押貸款證券化的試點單位參考。

三、新加坡的公積金制度

新加坡算不上發達國家，但它首先推行的公積金制度已為我國部分地借鑒。所以用一定的篇幅來介紹該國的做法。

新加坡從1955年開始推行公積金制度，迄今已有40多年時間。公積金是一種強制儲蓄、定向使用的強制性社會保障制度，由僱主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納。

新加坡政府規定，所有雇員都須參加公積金制度，每月由僱主和雇員繳交的公積金連同利息均歸雇員個人所有，由公積金局統一管理．定向使用。雇員55歲後領取公積金歸個人養老使用，平時可用於購房和支付雇員本人及直系親屬的醫療等費用。

新加坡建立公積金制度的初衷是解決職工的養老問題，當時的公積金就是養老金。後隨公積金規模的不斷擴大，逐步擴展到住房、醫療、保險、教育等領域。由於公積金使用於住房的比重越來越大．就成為政府建房、個人購房的主要資金來源。對解決新加坡的住房問題，實現「居者有其屋」計劃發揮了巨大作用。按新加坡《中央公積金法》的規定，公積金管理局除支付會員的正常提款外(這一比例一般在5％到10％之間)，其餘全部用於購買政府債券，公積金通過國家債務方式轉由國家控制，再由國家向建屋發展局提供建房貸款和個人購房貸款。公積金局歸集的公積金大部分用於公共組屋的建設和個人購房貸款。公積金制度使國家「建得起」住房，家庭「買得起」住房。沒有公積金制度，新加坡是不可能在較短時間內較好地解決住房問題的。

（一）.新加坡推行公積金制度的主要作法

1、嚴格的立法規定
公積金是一種強制儲蓄制度，凡符合條件的僱主和雇員都必須按期足額繳納，不能隨意不繳或遲繳。因此必須要有強制性手段，才能保證公積金按時足額到位。新加坡通過國會立法，依靠法律手段來實現這一目的。1955年新加坡推行公積金制度，同年國會通過《中央公積金法》。該法共有八章，對公積金的機構設置和職能分工，公積金的歸集、提取、使用以及違法處罰等事項從法律角度予以明確規定。政府、公積金局、僱主、雇員均須按照法律規范各自的行為，任何單位和個人都不得例外。政府無權動用公積金存款，只能以政府債務形式有償借用並如期歸還。公積金管理局必須依法管理、運營公積金。僱主和雇員要依法按期如數繳納公積金，無故不繳時公積金局可以強行劃賬，遲繳要罰繳滯納金。嚴格的立法規定使公積金制度具有法律保證，法律的尊嚴強化了政府的責任感、公積金管理局的使命感和人民的信任感。新加坡的公積金制度一直依法按預定的方向和規定正常運轉，不受人事變動和其他因素的影響，避免許多人為的障礙和偏差，這是新加坡成功推行公積金制度的基礎。

2、高效率的組織管理機構
按照《中央公積金法》的規定，中央公積金局負責公積金的歸集、管理和保值工作。公積金局設理事會，由1l位理事組成，其中政府代表3人，僱主代表2人，雇員代表2人，專家代表4人。理事長由勞工部部長任命，理事會每個月召開一次會議．商議公積金歸集和使用等重大問題。日常管理工作由總經理負責，總經理是公積金局的最高負責人，由國家總統直接任命。下設僱主服務、雇員服務、人事管理、計算機管理、行政管理和內部審核6個部門，各由1名高級經理負責。全局除設兩名副總經理外，一律不設副職。全局共有員工1100多人，每人都有明確的責任、權力和工作程序。整個工作有條不紊，效率很高。
這些年，中央公積金局管理公積金數額約600億新元，是新加坡的「最大財東」，每年公積金的運營都創造數億元的利潤，但公積金局員工實行的是類似政府公務員的職級工資制度，其工資收入不和公積金運營的經濟效益掛鉤，不能用公積金的增值發獎金。包括公積金局大廈及其停車場出租的收入都要一一入賬，成為公積金存款的增值積累。公積金局的每筆支出都要按規定計劃執行，避免公積金局為追求利潤而偏離為公眾服務的宗旨，保證了公積金管理機構和隊伍的廉潔。

3、適時調整繳交率和穩定利率
公積金繳交率是僱主和雇員繳交公積金占雇員工資收入的比例，繳交率的高低直接影響到公積金的規模。繳交率過低，歸集到的公積金數額太小，達不到推行公積金的目的；繳交率過高又會影響企業的利潤和雇員的實際生活水平。前30多年，新加坡採用小繳交率起步，逐漸增加的辦法，逐步提高公積金的繳交率。1955年剛推行積金制度時，僱主和雇員的繳交率各為占雇員工資的5％，以後隨經濟發展，雇員工資收入的增加，以及公積金包含內容的增加，公積金繳交率逐步提高。一般每隔二，三年提高一個百分點．至1984年達到各25％，是為繳交率的最高峰。後來，經過近幾年的調低，目前繳交率為各20％。另外政府還充分發揮公積金對國民經濟的宏觀調控作用，當經濟增長速度較高時．政府提高繳交率．降低總需求，防止經濟過熱。當經濟增長速度較低時，政府降低繳交率，以刺激社會需求，帶動經濟增長。1997年發生亞洲金融危機時，政府曾把僱主的繳交率從25％降到10％，減輕了僱主的成本開支，提高了經濟增長速度。後隨經濟的復甦，又逐漸提高了繳交率。因此，公積金已成為新加坡政府調控經濟的主要工具之一。
新加坡剛開始推行公積金制度時，公積金的存款利率低較，從1955年到1962年，公積金的存款利率一直是2.5％，直到1963年才把公積金存款利率提到5％，1974年又提到6.5％，以後很長時期一直保持這個水平。1986年起實行公積金存款利率與平均市場利率掛鉤，並根據新加坡金融管理局的存款基準利率和四大銀行一年期定期存款利率的平均利率來確定．略低於同期市場儲蓄利率。該利率每6個月調整一次，即今年上半年的公積金利率等於去年下半年平均市場利率，今年下半年的公積金利率等於上半年平均市場利率。每月按戶頭上的最低存款結息一次，每年存入戶頭一次。由於公積金局按月計息，所得的利息是復利，而給會員的利息一年存入戶頭一次，會員得到的是單利，兩者之間的差額形成公積金的收入。
《中央公積金法》規定，公積金存款的最低利率為2．5％。由於新加坡通貨膨脹率較低，公積金高出通貨膨脹率2個百分點，公積金存款可以得到保值增值。

4、逐步擴大使用方向
公積金制度剛建立時純粹是一種養老金制度，主要用於解決職工的退休養老問題。以後隨公積金歸集額的擴大，逐步擴大到其他領域。
1968年新加坡推行公共組屋計劃，允許會員利用公積金存款購買組屋，解決了會員的住房問題。
1984年推行家庭保障保險計劃和保健儲蓄計劃，1986年推行填補退休金儲蓄計劃以及1989年推行教育計劃等，都與公積金掛鉤。
這些規定使公積金逐步擴展到住房、醫療、養老、保險、教育等各個領域，成為新加坡一項包括范圍甚廣的基本社會保障制度，並使新加坡人民在不長的時間內實現了老有所養、病有所醫、居有其屋。
公積金制度剛開始實施時，人們對它曾有各種疑慮和不同看法，現在它已成為新加坡最受人民歡迎的具有新加坡特色的制度。

5、廣泛的宣傳動員工作
群眾的理解和支持是成功推行公積金制度的前提條件，這也是新加坡推行公積金制度初期所面臨的主要問題。為說服群眾接受公積金制度，政府和公積金局進行了廣泛的宣傳動員工作。例如向群眾講清楚參加公積金制度對個人有什麼好處，每月繳交多少公積金，退休以後可以享受到什麼水平。同時，公開宣布政府為公積金還款提供擔保，消除群眾對公積金能否如數償還的疑慮。公積金局還定期將每個會員的公積金存款通知本人．並隨時提供電腦查詢。只要走到公積金局的每個櫃台，隨處都可見到各類簡明扼要、通俗生動、圖文並茂的宣傳公積金的小冊子，宣傳工作十分普及，真正做到了家喻戶曉、人人皆知。

新加坡不是發達國家，而是新興的發展快的國家，被稱為亞洲「四小龍」。它利用公積金解決住房問題的經驗，對發展中國家更有借鑒作用。

（二）、在我國推行公積金制度的條件分析

1、我國和新加坡都是發展中國家，他們的經驗在我國推廣，相對來說比較容易一些。

2、新加坡的公積金涉及面寬，屬於基本社會保障制度。我國推行的不是范圍甚廣的公積金，而只涉及住房一項，因而叫住房公積金。這主要是我國民政部主管的其它社會保障制度，暫未考慮用公積金的辦法來解決。而我國的房改進程中碰到了居民收入低與房價高的矛盾，把房改與工資改革結合起來進行的建議又未得到採納，而住房公積金要求單位與職工拿出同樣的錢，這是一個增加住房消費得好辦法。因此，住房公積金就在我國應運而生。

3、新加坡使用法律手段，是公積金得以推行的保證。為此，我國也採用國務院發文予以實施的辦法，減少了推行中的困難。新加坡人均國內生產總值超過1萬美元，而我國剛超過1000美元。我國在經濟實力不強的情況下推行住房公積金，不可能象新加坡那樣一下子就在全國推行，而是採取了逐步擴大比較穩妥的辦法，因而目前住房公積金覆蓋面還不夠大。

Ⅱ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

Ⅲ 房地產行業資金結構不合理是現狀還是成因

20世紀80年代中期以來，資本結構與產品市場競爭的互動關系受到金融經濟學家和產業經濟學家的關注。此後，行業競爭狀況和行業周期對資本結構的影響日益成為經濟學家們的研究熱點。 隨著住房改革的不斷深化，我國房地產行業得到了快速的發展。與此同時，一些深層次的矛盾和問題不斷顯露出來，其中，房地產行業的資本結構就是一個突出問題。具體表現在房地產企業融資結構單一，對銀行貸款的依存度過大，資產負債率居高不下，企業面臨較大的財務風險等。當然，任何現象都有其存在的根源，本文的研究目的就是通過理論分析和實證檢驗找出決定我國房地產行業資本結構常年居高不下的原因，從而為企業管理層和宏觀調控主體的決策提供理論基礎。 本文首先回顧了行業競爭狀況和行業周期與資本結構關系的相關文獻，並構建了行業特徵因素與資本結構之間關系的分析框架。由於行業特徵因素集中體現在行業競爭狀況和行業周期兩個因素中，因此，本文在理論闡釋時，僅從這兩個角度對行業資本結構進行研究。本文分析思路是行業競爭狀況和行業周期通過行業的盈利能力和經營風險影響資本結構。在對房地產行業競爭狀況分析時，主要從市場結構入手，提出了我國房地產是區域性寡頭壟斷市場，這樣的市場結構決定了企業的市場行為，具體行為包括價格歧視、產品差異化、並購行為以及合謀行為等等。在對行業周期分析時，首先把整個行業周期分為復甦階段、擴張階段、收縮階段和衰退階段。然後，分別對各個階段行業的特徵進行分析，在分析的過程中，思路仍然是圍繞盈利能力和經營風險而展開。總之，本文通過行業的盈利能力和經營風險構建了行業競爭狀況和行業周期對資本結構影響的傳導機制，從而為下文的實證部分提供了理論基礎。 在實證部分，本文選擇了我國31個省級區域2002～2007年（除去2004年）的面板數據進行研究，得出相應的結論。結論一，行業毛利率與資本結構正相關，這一結論基本與稅差學派和權衡理論的研究一致。這說明我國房地產行業資本結構選擇時，企業會一定程度上考慮利息的抵稅效應。同時，也說明我國房地產行業融資市場上的信息不對稱現象不嚴重，債權人願意為盈利能力強的公司提供發展資金，這與新優序融資理論的觀點相反。結論二，房地產施工面積與行業資本結構正相關，主要是因為施工面積代表了整個房地產行業的周期循環情況，房地產行業處在復甦和擴張階段，施工面積增加，行業整體存在大量的融資需求，為滿足企業發展需要，企業存在大規模的負債融資，資本結構往往表現為偏高，反之則反之。 本文的創新之處在於： ①國內外相關研究，要麼僅考慮行業競爭狀況對資本結構的影響，要麼僅考慮行業周期對資本結構的影響。很少同時考慮二者對行業資本結構的影響，將二則結合考慮正是本文研究的創新。 ②在國內外行業因素對資本結構影響的實證研究中，它們基本上是通過不同行業的數據得出行業因素對資本結構有影響的結論，但是該方法存在的缺陷是不區分行業特徵而對樣本數據直接進行研究，這會導致模型中很多因素的影響力由於行業差異而相互抵消，甚至得出錯誤的結論。為避免已有研究方法帶來的弊端，本文的研究數據來自不同區域的房地產市場。

Ⅳ 國內房地產融資趨勢暨項目融資淺析

國內房地產融資趨勢暨項目融資淺析

在國家對房地產貸款和信託分別出台「121號」和「212號」文件後，房地產融資渠道變窄，難度加大。融資之於公司的重要意義不言而喻。本文對目前市場上主要融資模式、融資趨勢和公司可能的融資方案作一整理、淺析。

一、受限股權融資

06年1月1日新修訂的《公司法》正式實施，為尋求民間融資打開了新通道———「受限股權融資」。所謂「受限股權融資」即讓民間資金以股權投資的方式投入開發項目，但通過章程對該股權進行權利義務的設置，來限制它的表決權、管理權，從而避免公司管理權的分散。它的法律依據是新《公司法》第四十三條規定：「股東會會議由股東按照出資比例行使表決權；但是，公司章程另有規定的除外」。（新公司法在許多條款中增加了「公司章程另有規定的除外」的表述，提高了股東自治權利。）

受限股權融資解決了風險和管理權的矛盾。出於資金安全的需要，真實持有股權優於股權質押的貸款形式。但融資方並不希望出資方像真正的股東一樣干預項目經營、管理。通過公司章程中對外來股權的約定，限制出資方的表決權，即可排除項目可能受到出資股東干涉的擔心。

根據新修訂的《公司法》第三十五條「股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。」的規定，如果出現外來股東拒不退股的情形，可以在股權融資協議中事先約定，融資期滿後取消提供資金一方的分紅權。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。

作為股權融資的一種方式，受限股權融資的優勢即在不分散管理權情況下部分解決了出資者的風險，更提高了公司的資本充足率，為之後的銀行融資鋪平道路。其實，之後講述的委託貸款和夾層融資都可以通過這種形式來操作，或者說是這一形式在信託上的運用。對於民間資金的直接融資，既可以用委託貸款的形式也可以用受限股權入股的融資方式，兩者的資金成本都是雙方協商達成的。

二、信託融資

在目前，房地產信託主要有抵押貸款類信託和股權類信託。抵押貸款類信託，以財產或股權擔保方式運作，是房地產信託募集的主要模式，這種模式總量大，易復制，容易成功。股權投資類信託是信託投資公司以股權投資的方式運用信託資金，成為房地產企業股東，並按股權比例獲取投資利潤。這種模式的優點是能增加企業的資本金，使企業達到銀行融資的條件，但管理權被分散。還有一種組合型信託，將股權投資和貸款融資加以組合運用，具有較強的靈活性。

05年9月銀監會212號文件規定：申請貸款的開發商(指貸款類信託計劃)必須「四證」齊全，自有資金超過35％，同時具備二級以上開發資質。這個文件使信託融資的門檻提高不少。

但信託仍然是值得考慮和選擇的融資方式。信託在串接多種金融工具方面獨具優勢，一是信託融資具有巨大的靈活性，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品；二是有很大的創新空間，是組合融資、金融創新的核心，可以以固定回報的方式以股權投資方式進入項目公司。目前市場上 「夾層融資」方式，即屬於一種介於股權融資和債權融資之間的信託創新。

「夾層融資」，是一種介於股權與債權之間的信託產品，之所以稱為夾層，是因為，從資金成本角度看，夾層融資低於股權融資，它可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度，它高於債權，體現出股權的優點。這樣即在傳統股權、債權的中增加了一層。抵押貸款屬於傳統債務，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他債或優先股（類似於前述的受限股權融資）。

夾層融資有靈活性高，門檻低的優勢。它可以根據房地產企業的具體情況來設計，股權進去後符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對項目要求相對低，不要求四證齊全，投資方對股權控制要求相對低，不會深度參予管理。正因為它繞過了212號文件要求貸款類信託的諸多條件，夾層融資可操作性強。但相對銀行借款來說，成本較高。

REITs(房地產投資信託基金)，REITs在歐美的發展十分成熟，但在中國內地到目前還沒有一支真正的REITs上市。真正REITS的出現仍尚待時日。但香港證監會05年發布了修訂後的《房地產投資信託基金守則》，撤銷香港REITs投資海外房地產的限制，內地發展商可按《守則》要求成立REITs，注入其內地商業地產項目後赴港上市。

三、委託貸款及創新

委託貸款是指由政府部門、企事業單位作為委託人提供資金，由受託人（銀行）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放並協助收回的貸款。這項業務屬於銀行中間業務，銀行收取手續費，不承擔風險。委託人可以是政府機關、企事業單位、其他金融機構，但目前市場上部分銀行（如中國銀行）不辦理個人委託貸款。

委託貸款融資方式因為不是銀行的自營業務，所以諸如「四證齊全」之類的限制條件少（但用於固定資產投資項目的貸款須經報政府有關部門批准），門檻低，並且操作方便，銀行作為中間人承擔著搭橋、溝通和風險控制的責任。該融資方式可適用於項目的各個階段，但由於資金的協商利率可能相對較高，運用該借款多為過橋性質。目前有較多的政府機關和企事業單位（如上市公司和壟斷性公用事業單位）有資金富餘，委託貸款可以將這些富餘資金調向資金短缺行業。操作的難點在於富餘資金的尋找（銀行可以充當部分中介作用）和價格的協商。法律支持通過銀行中介的一對一資金借貸關系。

委託貸款的利率由委託人和借款人根據央行統一規定的貸款利率協商。央行的一年期貸款基準利率為5.58%，已經取消了商業銀行的利率浮動上限。

委託貸款的金融創新。2003底年北京市商業銀行與北京今典房產推出了「開發商貼息委託貸款」業務。所謂「開發商貼息委託貸款」是指，由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息。它不同於按揭貸款，不受按揭貸款條件限制，作用在於以彌補「 121」文件規定「封頂按揭」造成的資金斷裂。

它的基本運作方式是：在取得預售證但尚不能取得銀行按揭資格時，開發商先投入一部分預付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委託貸款。由於開發商委託貸款為房款 70%的按揭比例，銷售後回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發商首筆投入1億元委託貸款，則通過委託貸款開發商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委託貸款的周轉，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時，銷售競爭優勢顯而易見。

四、私募

「私募」也是證券發行方式的一種，它只面向少數特定的投資者發售證券。私募發行對象有機構投資者，如金融機構；或與發行者有密切業務往來的公司；個人投資者；還有海外投資者。私募發行的最大特點是發行者不必向證券管理機構辦理發行注冊手續，從而可以節省發行時間和注冊費用；另外，私募發行多由發行者自己辦理發行手續，自擔風險，從而可以節省發行費用。相對於公募發行證券，私募發行免去了層層審批的麻煩，簡化了手續，使得籌資迅速，發行費用低。但是也有不利的一面，如流動性差，資金成本相對高。

私募可以與前述講的幾種方式進行結合、創新。有限公司的股東人數限制為五十人，私募人數不能過多，可以借鑒信託的委託起點金額，如每份100萬。私募資金作為股權投資方式投入，可以借鑒受限股權的設計，在私募說明書上即作說明，在章程上做好約定。私募的流程大體可分為三個階段：
第一階段是最初接觸：准備商業計劃書並寄達；首次會面；開始制定時間表；簽訂私募合同；
第二個階段是發行過程：匯入發行所需運作資金；准備發行文件及推薦材料；完成發行准備；募集資金；
第三個階段是發行完畢：投資人與發行人簽訂股權協議；發行人收到投資人資金；變更公司注冊等法律文件。

Ⅳ 哪裡可以找到房地產企業融資結構方面的數據，要具體一點的

向銀行貸款企業要把握好的14個財務指標：
（1）財務結構：
1、凈資產與年末貸款余額比率必須大於100%（房地產企業可大於80%）；凈資產與年末貸款余額比率=年末貸款余額/凈資產*100%，凈資產與年末貸款余額比率也稱凈資產負債率。
2、資產負債率必須小於70%，最好低於55%；資產負債率=負債總額/資產總額X100%。
（2）償債能力：
3、流動比率在150%~200%較好；流動比率=流動資產額/流動負債*100%。
4、速動比率在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%；速動比率=速動資產額/流動負債*100%；速動資產=貨幣資金+交易性金融資產+應收賬款+應收票據=流動資產—存貨—預付賬款—一年內到期的非流動資產—其它流動資產。
5、擔保比例小於0.5為好。
6、現金比率大於30%。現金比率=（現金+現金等價物）/流動負債。
（3）現金流量：
7、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。
8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。
（4）經營能力：
9、主營業務收入增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期，如果該比率低於5%，說明該產品將進入生命末期了。主營業務收入增長率=（本期主營業務收入-上期主營業務收入）/上期主營業務收入*100%
10、應收賬款周轉速度應大於六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。應收賬款周轉速度（應收賬款周轉次數）=營業收入/平均應收賬款余額=營業收入/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）/2=營業收入*2/（應收賬款年初余額+應收賬款年末初余額）。
11、存貨周轉速度中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。存貨周轉速度（次數）=營業成本/平均存貨余額，其中存貨平均余額=（期初存貨+期末存貨）÷2。
（5）經營效益：
12、營業利潤率應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。營業利潤率=營業利潤/營業收入(商品銷售額)×100% =(銷售收入-銷貨成本-管理費-銷售費)/銷售收入×100%。
13、凈資產收益率中小企業應大於 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。凈資產收益率=總資產凈利率×權益乘數=營業凈利率×總資產周轉率×權益乘數；其中營業凈利率=凈利潤÷營業收入；總資產周轉率（次）=營業收入÷平均資產總額；權益乘數=資產總額÷所有者權益總額=1÷（1-資產負債率）。
14、利息保障倍數應大於400%
利息保障倍數=息稅前利潤 / 利息費用=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息）

Ⅵ 世界各國房地產融資的模式基本上可分為哪幾種類型

一、信託貸款。通常用信託貸款收購房地產資產或與其他方式結合運用。
二、信託股權融資。通常是信託公司階段性地、附回購條件地受讓房地產項目公司的股權。
三、財產權信託。通常是藉助信託公司將物業預期收益權的受益權轉讓（附回購條件）給投資者。
不同的情況下目的不同，但無非是融資或投資。這個相對靈活，在信託合同中也規定得比較簡單

Ⅶ 國外房地產融資現狀是怎樣的

降低趨勢