過戶式信託融資

『壹』 信託融資：誰精通，幫我解釋下項目收益權轉讓及回購溢價越細越好，我外行。謝謝

你說了超市的案例，那就從這個案例入手吧，但是假設你的超市是上市公司（這樣定價容易點）
首先是兩要素：你是《融資方》，我是信託《資金方》
先簡單說下結構：
你把超市的收益權轉讓給我（這里有個細節，超市你是只有經營權還是產權，經營權是打包應收款，產權的話由產權轉讓實現）《抵押物》，《融資100萬，期限是2年，年息我們談好是11%/年》，我按年收取信託費（平台費，銷售費）。按合同要求你支付我利息（可以按年也可以按季度）2年後還本，其它的你應該理解了。這11%的年息是我應得的，完全不是溢價的意思。
溢價回購是你對我的承諾，因為我需要的是實現投資收益，而不是真的要你的超市，要不我就產生壞賬了，所以借款前你要簽訂一個回購協議，這個價格一般我來定，我會按同行業市盈率來擬定價格，當然最終價格是需要與你協商的。打個比方你的超市市面價格為200萬，我們約定2年後，你300萬買回去。雙方無異議後簽訂。很多時候為了保證你的回購，我在前面的交易中會對你的資產打一個折，一般上市公司股票為4折左右，以制約你你無力回購，我產生損失，主要在折扣率以上賣掉我就不虧損。或者找一個你的關聯有實力公司作為《擔保》，你還不出錢我就找你朋友要。

融資方，資金方，抵押物，融資要素（期限，規模，利息，折扣率），擔保方，保證措施（回購措施）這樣就構成了一次完整的信託交易

『貳』 請問信託、資管、定向融資計劃區別

從四方面介紹信託、資管、定向融資計劃三者的區別：

1、管理人角色不同：

定向融資計劃與信託、資管明顯區別是管理人角色。

傳統意義上信託、資管及私募產品的管理人核心職責和義務是按照約定為合格投資者實現投資收益，並嚴格遵守相關法規提出的相應的規范性要求。具有較強的自主性、主動性和管理性。

而定向融資計劃中核心部分是資產交易平台，不得自主處理資金。其更側重於是一種交易通道，合格投資者直接借錢給發行方，定向融資計劃的安全性取決於發行方的資信情況和增信方的擔保能力。

因為最終的融資主體都是一樣的。除往往和其他類型的產品一樣，要求融資主體辦理抵質押相關風控措施，定向融資計劃還常要求被各大評級機構評為AA+的關聯主體和實際控制人出函保障本息安全，為產品如期兌付提供無條件不可撤銷連帶責任擔保。

2、三者的規模大小不同：

全國目前有68家信託公司持有銀監會頒發的信託牌照，資產管理公司（均為基金公司旗下子公司，由證監會授予牌照）目前40餘家；

100萬-300萬以下的個人投資者，每個信託計劃只有50個，資管計劃可以有200個。

3、三者的監管方不同：

信託公司由銀監會監管，資產管理公司由證監會監管；

信託募集結束，款項交至託管銀行即可成立；資管計劃募集完畢後，需交由證監會驗資，驗資完畢方可成立。

未來資產管理計劃份額可通過交易所向其他投資者轉讓；信託份額轉讓需雙方同時去信託公司辦理。

4、職能不同：

信託基本職能是財產管理職能。體現在：

① 管理內容上的廣泛性：一切財產，無形資產，有形資產；自然人、法人、其他依法成立的組織、國家。

② 管理目的的特定性：為受益人的利益。

③ 管理行為的責任性：發生損失，只要符合信託合同規定，受託人不承擔責任；如違反規定的受託人的重大過失導致的損失，受託人有賠償責任。

④ 管理方法的限制性：受託人管理處分信託財產，只能按信託目的來進行，不能按自己需要隨意利用信託財產。

信託派生職能：

① 金融職能即融通資金。信託財產多數表現為貨幣形態。同時為使信託財產保值增值，信託投資公司必然派生出金融功能。

② 溝通和協調經濟關系職能。即代理和咨詢。信託業務具有多邊經濟關系，受託人作為委託人與受益人的中介，是天然的橫向經濟 聯系的橋梁和紐帶。可與經營各方建立互動關系，提供可靠的經濟信息，為委託人的財產尋找投資場所，從而加強經濟聯系與溝通。包括：見證、擔保、代理、咨詢、監督職能。

③ 社會投資職能。指受託人運用信託業務手段參與社會投資活動的職能，它通過信託投資業務和證券投資業務得到體現。

④ 為社會公益事業服務的職能。指信託業可以為捐助或資助社會公益事業的委託人服務，以實現其特定目的功能。

『叄』 信託融資到底是怎麼回事

信託融資，簡單的說就是你有有價資產，比如房、車，采礦權、股票版甚至藝術品、古董等等權能在公開市場買賣的資產，但是缺現金，銀行不肯借給你，那麼你就只好承受更高的成本，找信託公司借，大約在10-20%左右。除非你想要股票配資1000萬起外，如果你要借的錢少於5000萬，就不用費事找信託公司了。再簡單的說就是你想投資於哪個項目，但是自己資金不夠，而且銀行也不有貸給你的時候，這時信託就能夠派上用場了，當然，信託的投資額一向都是很大的，起點100萬起吧。

『肆』 信託融資什麼意思

信託融資其實是某個公司或集團為融資和信託公司合作發行信託進行融資的行為，個人或企業為了較高的收益就會去購買信託，但門檻一般較高，100萬或300萬以上！通常此種融資成本較銀行更低點！

『伍』 信託融資和信託貸款是一回事嗎

信託融資是間接融資的一種形式，是通過金融機構的媒介，由最後信託公司向最後貸款人版進行的權融資活動。
信託貸款屬於直接金融產品。信託貸款受到信託目的特定化的約束，資金從委託人到受託人到融資人手中，處於環行封閉運行狀態，風險傳遞是線性，不同信託項目之間風險互不交叉利益互不滲透。
望採納，恩美路演

『陸』 以信託方式融資，對融資方是否形成負債

如果是信託貸款方式，則形成負債；如果是權益類投資方式，則在形式上不屬於負債；信澤金信託培訓提示融資方選擇適合的信託資金運用方式和合作模式。

『柒』 信託融資的信託模式

隨著國家貨幣緊縮政策成為宏觀調控的有力武器，中小企業出現了融資難問題。在保證經濟增長，促進擴大內需的過程中，加強對廣大中小企業的金融支持是關鍵的一環。
因我國金融體制的固有原因，在以間接融資為主體的金融市場上，信貸配給廣泛存在，中小企業自有資金的積累和私人或民間借貸依然是其融資的主要來源。在制度壁壘和結構失衡的雙重製約下，解決中小企業融資難的問題需要另闢蹊徑，而信託，無疑為中小企業融資提供一個新的視角和解決方案。
《信託法》第二條：「信託是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。」
通俗地講，信託是一種「受人之託、代人理財」的財產管理制度形式，即信託公司作為受託人向社會投資者發行信託計劃產品，為需要資金的企業募集資金，信託公司將其募集資金投入到需要資金的企業，需要資金的企業再將融入的資金投入到相應的項目中，由其產生的利潤（現金流）支付投資者信託本金及其紅利（利息）。根據《信託法》第七條規定「設立信託，必須有確定的信託財產，並且該信託財產必須是委託人合法所有的財產。本法所稱財產包括合法的財產權利。」 與其他融資方式比較，信託融資方式具有以下特點：
一是融資速度快。信託產品籌資周期較短，與銀行和證券的評估、審核等流程所花時間成本相比，信託融資時間由委託人和受託人自主商定即可，發行速度快，短的不到三個月。
二是融資可控性強。我國法律要求設立信託之時，信託財產必須與受託人和委託人的自有資產相分離。這使得信託資產與融資企業的整體信用以及破產風險相分離，具有局部信用保證和風險控制機制。銀行信貸和證券發行都直接影響企業的資產負債狀況，其信用風險只能通過企業內部的財務管理來防範控制。
三是融資規模符合中小企業需求。信託融資的規模往往很有限，這一特點與中小企業的融資需求相吻合。中小企業由於經營范圍和規模較小，對融通資金的需求量也很有限。因此資金募集的水平同中小企業的融資需求相對應，信託的成本對於中小企業來講也處於可以接受的范圍。

『捌』 房地產信託融資中，房地產公司與信託公司之間是如何進行操作的

牽扯的東西太多了
關鍵點：
1抵押物的折扣率，一般目前專產品抵押物折扣率45%以上就很難屬銷售了，所以產品的設計很關鍵。
2.對方信託公司募集資金實力，地產信託目前銷售難度很大，尤其是一些類似口碑不好的信託公司，就算產品審核通過，募集資金不成功，只會給需資方帶來更多的不利
3.融資成本：投資者收益是市場而定的，信託公司的渠道費最多可收取5%，還有一部分的銷售渠道費，這個一定要反復協商，可以多詢價幾家公司，彈性很高，也需要很高的談判技巧，一定需要對方出具銷售清單，也就銷售預備工作對方一定要做好，否則成本別先談，要做到多詢價多了解市場行情，成本高了你們公司負擔不起，會直接導致項目的成敗
4.股權和抵押物一般都是需要公證過戶的，對方也會派常駐監事管理日常事務
5.一般會簽融資合同，保障產品的到期，否則要求對方支付違約金，現在必須帶律師和注冊會計師，信託公司方出面的人要有話語權。。。。。等等

『玖』 求財產收益權信託融資模式

該類信託模式幾乎等同於資產證券化產品。該類模式的信託，是將存量的持有性物業內或出租性物業容作為信託財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信託，房地產企業將信託受益權轉讓給投資者並取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然後，將募集的信託資金交由該類物業所有人，按照信託合同約定的信託目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉澱的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信託所有模式中，最接近國外發行的房地產信託基金(REITs)的一種信託產品。