① 土地增值稅扣除項目有哪些
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定：「計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。」
二、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定：「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條
(一)、
(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。」
② 土地增值稅是什麼東東
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
③ 土地增值稅問題
1.增值額=2300-1500*70%-300-2300*5%*（1+7%+3%）-2300*0.05%=822.35
扣除項目金額合計=1500*70%+300+2300*5%*（1+7%+3%）+2300*0.05%=1477.65
土地增值稅=822.35*40%-1477.65*5%=255.06
2.扣除項目金額合計=600+1500+240-30+（600+1500）*3%+5000*5%*（1+7%+3%）+5000*0.05%=2650.5
增值額=5000-2650.5=2349.5
土地增值稅=2349.5*40%-2650.5*5%=807.28
呵呵，希望我沒算錯，供大家指正。
④ 土地增值稅常見問題包括哪些
1.雙方均不支付補價的土地置換中的土地增值稅處理。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第二條規定：條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。基於此規定，在土地置換中，如果換出的土地是國有土地，並且國有土地使用權發生了轉讓，是有償轉讓房地產的行為，屬於土地增值稅應稅行為，應該徵收土地增值稅，如果國有土地使用權沒有發生轉讓，根據《關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，只要土地使用者享有佔有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補價的土地置換的行為，無論是否辦理土地使用證的變更手續，都應該按繳納土地增值稅處理。
2.將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續的土地增值稅處理。
根據《關於未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者佔有、享有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。因此，將國家無償劃撥的土地進行有償轉讓，但未辦理土地使用權證變更手續，應當依法繳納土地增值稅。
3.未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅處理。
《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第四第規定：根據《條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的徵收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。二是只有轉讓的房地產徵收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬於土地增值稅的徵收范圍。三是轉讓建築物的附著物取得的收入也是要繳納土地增值稅的。
根據上述文件精神，房地產開發企業在租賃土地上開發的房地產進行「轉讓」的，不繳納土地增值稅。
4.房地產開發企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
因此，在土地增值稅清算時，不能以企業自行劃分的分期工程建設項目為單位進行清算。
5.房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在計算土地增值稅如何處理，如果補償面積超過拆遷合同確定的補償面積，如何處理？
房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補償，在拆遷時以合同約定的房屋拆補償款作為土地徵用及拆遷補償費，並在新建房補償拆遷房交付時，按合同約定的房屋拆補償款計入轉讓收入。如果實際以新建房補償的面積超過拆遷合同約定的補償面積，超過部分的面積按企業銷售同類房地產的市場價格計算銷售收入。
6.房產轉讓合同上約定了房價，但不包含轉讓稅金，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，轉讓收入怎樣確定？
房產轉讓合同上約定了房價，約定轉讓稅金由房產受讓方承擔，先按以下方法計算轉讓收入：轉讓收入=合同約定轉讓價格÷（1－受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉讓收入合理的，據以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
7.房地產開發企業用開發的商品房對外投資，沒有取得貨幣收入，計算土地增值稅時收入的確定。
根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
8.一次性獲取土地使用權，但是分期分批開發，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土地使用權所支付的金額？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第六條的規定，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發，轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
9.土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
納稅人對其擁有的土地使用權進行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，不應作為土地增值稅扣除項目。
10.單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理。
根據國家稅務總局關於印發的《土地增值稅宣傳提綱》（國稅函發（1995）110號）第五條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。土地部門收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規定：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十二條規定：納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費能否扣除應視具體情況而定。
11.納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？
納稅人取得土地的應上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業投資，如果其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金的金額一致，並且取得了土地出讓金合法票據，在土地使用權轉讓計算土地增值稅時，應當作為扣除項目。
12.對於以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995）6號）第七條第一款規定：取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。考慮到一些房地產開發項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔了修建道路和政府工程成本而獲得的補償，房地產開發公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應當核實所發生修建道路和政府工程成本的真實性，並有相關的政府文件或者合同（協議）為依據。
13.房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本。
根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第一款規定：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質量保證金，符合合同法規規定的比例要求，並且開具了發票，應當作為房地產開發成本按規定扣除。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規定：房地產開發企業在工程竣工驗收後，根據合同約定，扣留建築安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建築安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
14.房地產開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
如《江蘇省地方稅務局轉發<國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知>的通知》（蘇地稅發[2007]75號）規定，對房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務局可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
所以，如果不能完整的提供前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，可參照當地建設工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料, 結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
15.房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？
編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費等費用是與工程招標相關的費用，按國家財務會計制度的規定計入有關成本，並按土地增值稅政策規定扣除。
16.房地產開發企業所建商品房裝修後銷售的，裝修成本如何扣除？
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（四）項規定：房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業將所建商品房裝修後銷售的，如果在計算轉讓收入時，向購房方收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉讓收入的，裝修成本可以計入房地產開發成本，按規定扣除，並可作為計算加計扣除金額的基數。如果向購房方收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入，則裝修費用不可以作為土地增值稅的扣除項目。
17.國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
因此，計算土地增值稅時，項目營銷設施建造費不能包含在開發間接費里。
18.納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？
房地產開發企業取得土地和房地產開發過程中發生的規費，如果按會計制度應當計入取得土地成本、房地產開發成本的，應當作為計算扣除利息和其他房地產開發費用的基數。
19.房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業總機構統借統還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費用劃分不清，如果所發生的利息和管理費、銷售費用總額低於10%，如何扣除？）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業區銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
房地產開發企業向金融機構以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機構證明，利息支出和其他房地產開發費用按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和的百分之十以內計算扣除。
20.納稅人購買土地和房產時所繳納的契稅，如何扣除？
《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規定：納稅人轉讓舊房及建築物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
從事房地產開發的企業取得土地所繳納的契稅，按財務制定計入有關的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數。
21.違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？
企業支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質是企業正常營業活動以外發生的支出。因此在會計處理上應計入營業外支出，企業發生的上述支出時，借記『營業外支出』,貸記『銀行存款』等科目。
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發土地和新建房及配套設施的費用（即房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據會計制度對違約金作為營業處支出處理的辦法和土地增值稅政策規定，違約金不屬於土地增值稅扣除項目。
22.房地產開發公司開發一幢綜合樓，1～4層是商業用房，5～20層是住宅，現在進行土地增值稅清算，經計算，住宅為負增值，商業用房為正增值且數額很大。住宅的負增值能否抵減商業用房的正增值？
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）十三條規定，對納稅人既建造普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額（財稅[2006]21號及[國稅發[2006]187號文對此也有規定），不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用免稅規定。
根據以上規定，除普通標准住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。
23.已核定項目如何適用核定徵收率？
已核定徵收項目如果符合《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第十條第一款和第二款清算條件進了核定徵收清算的，其未售部分繼續銷售的，按清算時確定的核定徵收率核定徵收。
24.房地產開發項目分期開發，前期項目已核定徵收，後期項目如何進行清算？
《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第三十六條規定：對於分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。因此，前期項目已核定徵收，後期項目也應該核定徵收。
25.房地產企業進行土地增值稅清算後，銷售剩餘房屋收到的預收款，是否要預征土地增值稅？
房地產企業進行土地增值稅清算後，銷售剩餘房屋收到的預收款，應根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積）。即納稅人已清算項目繼續銷售的，應在銷售的當月進行清算，不再先預征後清算。
26.項目清算時未售部分的成本、費用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費用、稅金、預征稅款的處理？
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第八條的規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積。
清算時未售部分預征的稅款不得扣除。
未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費用。未售部分銷售時已預征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。
27.土地增值稅清算過程中，企業想享受增值額不超過20%增值額免稅的普通標准住宅，需要提供哪些證明資料？
1）立項批准機關對經濟適用房立項的批准文件；2）土地管理部門劃撥土地的批准文件；3）物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件；4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；5）列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃；6）經濟適用房銷售清冊（包括購房人姓名和身份證號碼、准購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；7）主管地稅機關要求提供的其他資料。
28.銷售經濟適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優惠政策？
房地產開發企業轉讓經濟適用房車庫等，其面積並入經濟適用房面積，其合計數未超過經濟適用房標準的，享受經濟適用房政策，其合計數超過經濟適用房標準的，所轉讓房產與車庫等均不作為經濟適用房，不應享受經濟適用房優惠政策。
29.房地產企業用房地產投資的土地增值稅處理。
據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定：對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。因此，房地產企業用房地產投資的，需要繳納土地增值稅。
例如，母公司以土地進行投資給子公司進行資本增值，母公司購入土地時價值500萬，按800萬作價投資，在投資時母子公司都不是房地產開發企業，但子公司取得土地後向工商和建委申請房地產開發資質，土地用來建造科研大樓，大樓建成後用於自用或出租，是否交土地增值稅？
根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的規定，母公司以土地向子公司投資時，子公司尚未取得房地產開發資質，子公司當時不是房地產開發企業，因此母公司以土地向子公司投資可以暫免土地增值稅。子公司取得房地產開發資質後，以該土地進行房地產開發，今後如果轉讓房地產的，應按規定繳納土地增值稅。
30.企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，是否要繳土地增值稅？單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是否需要繳納土地增值稅？個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為是否徵收土地增值稅？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）及《財政部國家稅務總局關於土地增值稅—些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號 ）第四條規定：細則所稱的「贈與」是指如下情況：
（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
因此，企業將建好的幼兒園的產權無償轉讓給教育局使用，不要繳土地增值稅，而單位將別墅贈送給某演藝明星的行為，是需要繳納土地增值稅。同樣，個人將其擁有的房產贈與其子女，對其行為不徵收土地增值稅。
31.拆遷安置費的扣除。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
國稅函[2010]220號第五條規定：
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
此處的合法有效憑據是：由被拆遷方簽字的收據和拆遷補償協議。
32.土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧。
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規定：
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照『取得土地使用權所支付的金額』與『房地產開發成本』金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
會計准則中關於借款費用資本化的原則不適用於土地增值稅清算，對於已經計入房地產開發成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業所得稅處理有很大區別。
33.多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。
根據國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的相關規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；（3）建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
34.關於對土地閑置費的處理。
國稅函[2010]220號第四條規定：房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
⑤ 什麼是土地增值稅
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，按照規定的稅率計征的一種稅。
土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。
轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：
（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。
（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。
（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。
⑥ 土增稅清算時，利息支出有金融機構證明，其他房地產開發費用按建造成本5%扣，但當地政府規定10%，應按哪個
土增稅清算時，利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的專，允許據屬實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5 ％以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10 ％以內計算扣除。
⑦ 土地增值稅清算中的金融機構證明指什麼
就是指銀行證明。
⑧ 土地增值稅的扣除項目有哪些
第一，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定：「計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。」
第二，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定：「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(四)舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。」
第三，根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規定：「《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
第四，根據《國家稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：「三、關於與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
（一）營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。
（二）營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱「城建稅」）、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。」
⑨ 土地增值稅包含哪些內容
土地增值稅概念：對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權並取得增值性收入的單位和個人所徵收的一種稅。
特點：
（1）以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象
（2）征稅面比較廣
（3）採用扣除法（新房）和評估法（舊房）計算增值額
（4）實行超率累進稅率
（5）實行按次徵收
土地增值稅的征稅對象即：增值額＝應稅收入－扣除項目
扣除項目及其金額
（1）取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：
①納稅人為取得土地使用權支付的地價款
②納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關稅費，如登記、過戶手續費和契稅。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：
①土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等｛vs房地產企業所得稅扣除項目差異，土地閑置費不能扣除｝。
②前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
③建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
④基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑤公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑥開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用
（4）與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的「三稅一費」，即：①營業稅、②城市建設維護維護建設稅、③印花稅、④教育費附加。
財政部規定的其它扣除項目：此條優惠只適用於從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除：
公式：加計扣除費用＝（①取得土地使用權支付的金額＋②房地產開發成本）×20%
⑩ 土地增值稅的納稅義務人都包括哪些
納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。
課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。
土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。
轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：
（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。
（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。
（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。