萬科集團融資成本

⑴ 萬科集團融資狀況

股東大會批准以後 去證監會審批 由於最近證監會對新股IPO上市 和 大量融資已經減版少審批權 估計審批時間要往後至少拖很長時間 按這個速度看 進一步融資要到十月中旬以後或者再往後了 但是既然信息已經出來 對市場壓力肯定會很大

⑵ 房地產企業融資成本占房價多大比重

土地成本基本在30%左右，建安成本30%，營銷成本+灰色成本10%-20%，利潤20%-30% 這是大體的狀況，，具體的個案的成本控制要看開發商自己的運作能力了。

⑶ 融資成本包括哪些

企業融資成本包括兩部分：即融資費用和資金使用費。

融資費用是企業在資金籌資過程中發生的各種費用。

資金使用費是指企業支付給投資者的報酬，包括無風險報酬和風險報酬。

無風險報酬是指投資者將其資本投向無風險項目所獲得的報酬，如國庫券或銀行存款利息率加保值率計算所得的報酬。無風險報酬的高低一般受資本市場對「資本」這一特殊商品供求關系的影響。

風險報酬亦稱風險溢酬，是指投資者將資本投向風險項目所要求得到高於無風險報酬的補償。由於企業經營環境的不確定性，諸如經營風險和財務風險等各種風險的客觀存在，使得企業未來收益帶有不確定性。因此，投資者要求風險越大，補償率越高。

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融資成本分析：

1、企業融資的機會成本

就企業內源融資來說，一般是「無償」使用的，它無需實際對外支付融資成本(這里主要指財務成本)。但是，如果從社會各種投資或資本所取得平均收益的角度看，內源融資的留存收益也應於使用後取得相應的報酬，這和其他融資方式應該是沒有區別的。

所不同的只是內源融資不需對外支付，而其他融資方式必須對外支付以留存收益為代表的企業內源融資的融資成本應該是普通股的盈利率，只不過它沒有融資費用而已。

2、風險成本

企業融資的風險成本主要指破產成本和財務困境成本。企業債務融資的破產風險是企業融資的主要風險，與企業破產相關的企業價值損失就是破產成本，也就是企業融資的風險成本。

財務困境成本包括法律、管理和咨詢費用。其間接成本包括因財務困境影響到企業經營能力，至少減少對企業產品需求，以及沒有債權人許可不能作決策，管理層花費的時間和精力等。

3、支付代理成本

資金的使用者和提供者之間會產生委託一代理關系，這就要求委託人為了約束代理人行為而必須進行監督和激勵，如此產生的監督成本和約束成本便是所謂的代理成本。另外，資金的使用者還可能進行偏離委託人利益最大化的投資行為，從而產生整體的效率損失。

⑷ 「關於融資成本」達人們，比如某企業融資10000萬元，融資成本13%。融資成本由哪些構成計算公式是什麼

綜合融資成本率=權益融資成本率*比重+債務融資成本率*比重。題目中給定的已知條件中，自有資金4000萬元應該算是權益資本，權益資本成本計算公式有兩種：（一）...

⑸ 萬科集團公司房地產成本控制要點.

萬科集團公司成本控制要點.
1.前期工程：一般水平，按建築面積計算，單方造價在50-90元／m2。這項費用，與設計環節無關。它與項目佔地面積大小有關，與總建築面積的關聯不大。場地的現狀，直接決定它的成本水平。
（1）比如，如果存在「場地土方工程」這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就高。
（2）越是邊遠地區，因其配套設施不齊全，需要施工的項目多，數量大，造價也相應地高於市區項目。
前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，目前很多項目自然高低於市政標高，都需要大量回填土方，造價不低。能不能有什麼巧辦法來降低這一部分的造價？因後面講到地下室還會涉及到土方工程，這個問題留到後面一並解決與回答。
另一個注意點就是圍牆，我們曾經有某個項目的臨時圍牆分判花掉三個月的時間，現在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設計對於圍牆的方案遲遲未定，反復修改，當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質有問題，所以方案會不斷修正，但對於大多數項目，至少是同一個地區公司的項目來講，臨時圍牆的標准化肯定不是難事，這樣可以節省我們很多無謂的時間損耗，想想三個月的工期就因為臨時圍牆工程而消耗掉是多麼痛心的事情。其次在圍牆設計上要注意經濟性，對於圍牆來講其主要功用還是圍護且是臨時性質，當然局部需要營銷包裝，有些地區的圍牆全是方管支撐+鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長米單價高達1300元/m，部分營銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對於地塊較大的項目，需要分期建設，但是首期安排在地塊中間，遠離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統設計的情況下，必然要興建一定數量的臨時道路、臨時圍牆、臨時綠化等等設施，花費相當大。這是不可取的。
2.基礎工程：對於樁基工程，以總建築面積為單位計算，目前的造價水平是80－120元／m2。對於非樁工程，暫時錄不到規律數字，原因一方面是非樁基礎的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來的科目沒有這一項，所有非樁基礎全部並入主體工程中去，在設置工程量清單時，混在一起，剝離不開，這是不科學的。
基礎工程的造價水平，從嚴格意義上講，與建築物的基底面積直接相關，而與建築物的層數（具體地體現在建築面積上）關聯性較小。以建築物基底計算的樁基礎工程，其造價為600－800元／m2。基礎工程的造價水平，顯得較為剛性。
（1）地基處理：這項費用，完全與場地的地質條件有關，運氣不好的，將付出大筆金錢，運氣好的，支出很少，甚至不發生費用。比如佛山地區地下溶洞較多，處理起來花費大、耗時長；有此地區會出現換填土現象，比如北京、成都，換填的原因主要是因為可以使用非樁基礎，但在基礎標高的位置土質不符合要求。相對來說，換土之後如果能利用天然地基，是相當節省的，但是，這種方案具有明顯的地區特徵，不是每個城市都可以效仿的。
（2）樁基礎：它的造價水平與樁的種類有關。而樁的種類在多數情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比如對於人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇，如果因為地基軟弱導致樁設計很長，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經濟上都沒有優勢。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因，而樁長又與地質條件直接相關，一般地說，樁基礎工程用在華南和華東地區，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因為土質不好，有時被迫使用摩擦樁，直接導致樁的數量增加較多、樁也很長。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經濟性顯著。
在樁基礎工程施工中，需注意樁機數量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。端承樁都是按實結算，結算的數量依據全是靠現場的打樁記錄匯總而來，不能僅依靠監理去驗收，與我們自己人相比，監理的誠信度差得太遠。
樁基礎工程，其造價上有相當的彈性，需要我們做專門的優化處理。我們部門曾經發出過一份通報，某個項目的別墅樁基礎工程的造價超過400元／m2，究其原因是樁數太密，承載力太高。根據規劃設計中心葉總意見，完全可以減少樁數量而用一塊較厚一些的「板」來作上部柱子的支撐體。所以，對於樁基礎工程，大家一定要有「優化」意識！
（3）非樁基礎：如果能夠避免獨立的筏板基礎的話，基礎工程的造價將會明顯地降低，比如讓筏板同時兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無地下室的話，那筏板就可惜了。對於低樓層建築使用獨立柱基，是很經濟的。
3.地下室：地下室工程的造價，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地區的地下室造價已經達到4,000的水平了，非常可怕！
影響地下室造價的因素很多：
（1）地下室面積：單個地下室的面積越小，整體造價水平就越高，因為它分攤了四周的牆體，所以多棟高層建築，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對來說，就很經濟；而如果每一棟的下部都有一個獨立的地下室，而每個地下室又相互連通，象是「地道戰」一樣，那麼多個地下室的造價水平肯定要高於一個地下室。在這一點上，請設計部門在評審方案時多加註意。
（2）地下室的層數：一般來說，地下室的層數多一些，比如2－3層，其經濟性會比1層要好，因為底板和頂板這些造價高昂的構件將會被分攤。但是，也會出現另外一種情況，因為地下室太深，基坑費用加大，將會增加地下室的單方造價，同時，施工周期也較長，基坑安全風險也將大增。這一點在城市中心地帶體現得非常明顯，比如上海的建國東路項目和南京的凱旋門項目，而在場地開闊、無不良地質的條件下，多層地下室其經濟性肯定優於單層地下室。一般來說，我們還很少遇到對地下室層數的討論，因為影響地下室層數的因素，往往是固定的，沒有可變的餘地。因為：一、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項目佔地面積足夠大的情況下，自然大家只會做一層，而不會設計成兩層，相反如果項目佔地面積小，要想獲得足夠數量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。
（3）設計的經濟性：具體地體現上鋼筋和砼的用量指標上，這一點極其關鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當然跟層數也有關系，層數多，攤銷下來的指標就很底。想說明的是，我們在08年8月底下發的《限額審批意見》中對於鋼筋與砼指標含量沒有提出具體的限額數據，原因是全國各個地區的抗震等級、地質條件、人防要求等很多因素不一致，但應該來說在同一個區域相對有一定的規律，或者說研究起來更有指導意義，文中提出請各個區域來進行研究並細化具體指標。
（4） 頂板覆土：這個因素，影響很大。不少項目，因為地下室占據了大部分的地面面積，所以要解決小區的環境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土1.0－2.0m是很常見的。因為有覆土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因為梁加高，將導致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至於覆土影響造價至何種程度，我們目前沒有數字，因為這一部分不好單獨計算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數都相近的兩個地下室，一個有覆土，一個沒有覆土，求其差異，進而得出相應的結果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。
（5） 基坑支護：涉及到經濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優化方案，追求最大的經濟性。安全性必須要由施工單位來承諾，否則將來我們會面臨被索賠的問題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認識的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。
（6） 土方工程：對於土方工程量較大的項目分期，土方管理是一門學問，也容易被大家忽視，需考慮到開挖土方的可利用性。對於開挖出來的土方，能否用於本期或該項目的前期回填；仍需外運的土方，若能聯繫到某些項目正需要大量回填，盡可能 「變廢為寶」，可減少工程造價。目前各地區土方開挖+外運的單價一般在25-50元/m3之間，而土方開挖的承建商之所以能賺取較多利潤，很多時候也是拉A地的土去填B地，兩邊收錢。
（7） 地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。有很多甲級寫字樓和五星級酒店，它的地下室水平，遠遠沒有我們中海的水平高，哪怕我們的項目是個中檔定位的項目。這也是中海「太實在」的一種表現。從設計角度來說，功能齊全，用料經久耐用，在使用過程中，物業管理方面就不會投訴，否則物業肯定經常性找設計上的毛病，我們的設計人員承擔不起這些背後的議論和指責，所以，就一次設計到位。豪華的表現，集中在地面處理上，其次上牆面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項目檔次而定，不能連低檔樓盤都這么做。建設只有高檔樓盤才考慮面層處理。
（8） 人防工程：影響造價較為明顯，但因為具體的表現形式是在結構工程上，所以無法拆分出造價水平。加之，人防工程是被動接受的設計，想不建都不行。
（9） 防水工程：一般來說，我們只設計外防水。在外防水上，有不少地區公司將底板防水層省掉。如果地下室設計成內外兩層防水的話，那就大可不必了。但外牆防水目前有些地區是一道，有些地區公司是兩道防水（卷材+塗膜或兩層卷材），有些還會再加上一道JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。我們強調，防水層不準做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準通過額外花費來補自己管理上的漏洞。