鄧國堅融資

A. 國美商都的新聞報道

昨日，有媒體報道稱，國美商都將以40億元加5億元債務打包出售。對此，黃光裕方面對本報記者表示，上述數據是完全錯誤的，按照評估機構給出的價格，國美商都的估值超過100億元。黃光裕方面的發言人分析，國美商都的總建築面積55.5萬平方米，按總價100億元算，每平方米價格僅1.8萬元。媒體報道的40億加5億元債務的說法，合每平方米才8000元，根本不可能有這個價格。黃光裕方面強調，不是因為手頭缺錢而急於賣出國美商都，「這一項目早在2008年就開始計劃出售，現在與有意向的買家正在接洽過程中」。由於國美商都項目龐大，拖慢了整體出售的進展。
據了解，國美商都位於北京西南角的豐台科技園，規劃用地面積11.88萬平方米，總建築面積55.5萬平方米。據原國美置業總經理吳坤嶺估算，包括地價、建設成本、營銷推廣費用在內，鵬潤地產在國美商都的總投入大概在24億元。
南都記者昨日獲得的海航內部文件顯示，海航8月7日已成立由11人組成的「國美商都專項工作組」，由海航集團董事局董事、海航資本控股有限公司董事長譚向東擔任總指揮，具體負責完成項目收購後的各項內外部手續，並完成項目融資、落實資金及付款工作。
迄今，交易雙方均未透露此項交易的最終價格。據海航內部人士透露，作價未及60億元，更遠低於國美集團2009年一度外放的100億元待售價。
中國十大商業操盤手之一鄧國堅給南都記者算了一筆賬：國美商都規劃用地面積11 .88萬平方米，拿地價8 .05億，再加上建築等各項成本，最多1萬元/平方米，乘上總建築面積55 .5萬平方米，作價最多55億。
除此之外，「還要考慮項目轉手之後，商業規劃改變帶來的坪效降低」，昭邑零售商業咨詢總經理劉暉認為，國美商都的合理交易價位約為40億至50億元。未來，國美商都很有可能轉成做購物中心，定位為周邊「北京總部基地」的配套。
劉暉告訴南都記者，按照黃光裕最初定下的棋局，國美商都的定位是做輻射全亞洲的服裝時尚中心，業態組合主要有服裝批發市場、奧特萊斯和圖書大廈，租金約5-8元/平方米。
「批發市場可以把鋪位建得很密集，但購物中心一般有50%的面積是作為公共配套，可用來出租的商業面積會大大降低。」劉暉說，以現實條件，項目所處的北京西四環地段也只需10萬平米的購物中心配套，國美商都55萬平方米的大體量，估計很難招商招滿。
說到底，「很難盤活是影響作價的重要原因。」曾給國美商都做過商業咨詢的知情人士楊依(化名)透露，「當時，這個項目的奧特萊斯部分已經找了原北京燕莎商城總經理萬文英過來操盤，北京雅寶路服裝市場也基本談好要進駐，但還是因為黃光裕被捕，所處地段商業氣氛不足等原因而擱淺。」