投融資平台對房地產投資的風控

㈠ 房地產投資的系統風險和個別風險如何區分

系統風險就是自己無法控制的，譬如宏觀環境中的國家稅收政策法規、各種限購令、經濟狀況；
個別風險就是投資者可以自身控制的，譬如投資地區風險、投資方式風險等。

註：一、系統風險包括：
（1）.通貨膨脹風險：又稱購買力風險，是指投資完成後所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。
（2）.周期風險：房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產市場周期波動可分為復甦與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。
（3）.市場供求風險：投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。
（4）.利率風險：利率調升對房地產投資的影響：一是導致房地產實際價值的折損；二是會增加投資者的債務負擔，三是會加大融資成本，從而抑制需求
（5）.變現風險：急於將商品兌換為現金時由於折價而導致資金損失的風險……
（6）.政策風險：政府對房地產投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環境保護等方面的政策給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優惠政策的項目進行投資。
（7）.或然損失風險：火災、風災、洪水、地震、核輻射、盜竊或其他偶然發生的災害事件引起的置業投資損失。預防辦法是對物業投保，加強物業管理工作。
（8）.政治風險：主要由政變、戰爭、經濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成的風險。房地產的不可移動性，使房地產投資者可能承擔相當程度的政治風險。政治風險是房地產投資中危害最大的一種。

二、個別風險包括：
（1）.收益現金流風險：房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。
（2）.資本價值風險：預期資本價值與現實資本價值的差異風險。資本價值在很大程度上取決於預期收益現金流和未來經營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。
（3）.未來經營費用風險：物業實際經營管理費用支出超過預期經營費用而帶來的風險。
（4）.持有期風險：與房地產投資持有時間相關的風險。持有期越長，遇到的影響收益的不確定性因素的可能性越大，風險越大。
（5）.比較風險：又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產後，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。
（6）.時間風險：房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。

㈡ 投資房地產的不足與風險有哪些

1．不可抗力因素，如災害，特別是自然災害，對房地產的破壞是致命的，這是投資房地產的最大風險之一。世界上絕大多數的保險公司，都不承保因地震或戰爭所引發的損害對象，所以即使買了房地產保險也無法得到賠償。對於房地產保險，人們有許多誤解，事實上，它只是一種作為貸款抵押的人壽險，或者只是關於房屋基本裝修的火險。許多人都把這些保險當作房地產本身的保險了。

2．有些投資者看到房地產價格節節攀升，便會超負荷地貸款購買房地產，而由於原先計算好的租金收入和還貸方案因市場的逆轉和自身財力的變化出了問題，還貸便出現了問題。

所以，借貸買房是一把雙刃劍，它既可以給投資者以杠桿式的好處，也可以給他以杠桿式的損害。如果投資者能夠防止過度貸款，那麼縱有損失，也不至於負債累累。如果投資者的還貸額度與未來的還貸能力相符，那麼房地產市場價格的下跌，也不至於影響到他的正常生活。更重要的是，如果投資者有能力度過危機，那麼就有可能迎來房地產市場的又一春。

3．其他風險。

（1）房產地基或周遭地質可能出現問題。

（2）火災多由電力設施或煤氣使用等出現問題而引發，也可能因人為因素引起火災。輕的火災不會破壞整個建築物，嚴重的火災則會破壞性地燒毀建築物。

（3）建築材料老化和其他建築材料問題，如漏水、水泥板塊剝離脫落等。

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㈣ 房地產投資風險控制策略包括哪些

向專業保險公司投保，投資區域分散，發行股票，組織多個房地產經營者，聯合起來共同對某項房地產項目進行投資。

在房地產投資的實際運行中，最常用的風險防範策略主要有：

①保險策略，即向專業保險公司投保；

②投資分散策略，其做法一般包括投資區域分散、投資種類分散和投資兀寸問分散；

③融資策略，即運用發行股票的方式，融入股本，並將風險分散於社會(每一個股東)；

④聯合策略，即組織多個房地產經營者，聯合起來共同對某項房地產項目進行投資。

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房地產投資風險產生的原因

（一）房地產投資的不可轉移性

房地產的交易完成只是所有權和使用權的轉移，而它本身是不能移動的，這便導致了由於市場變化，房地產的價值量大、佔用資金多，導致了大多數的房地產交易需要相對較長的時間過程。這都決定了房地產的市場流動性和資產變現性較低。

（二）房地產投資的資金需求性

房地產屬於資金密集型行業，項目投資較大，投資周期較長。隨著投資規模增加，投資者承擔的投資風險也隨之增加，投資者能否按期籌措到項目啟動所需資金及按約及時歸還債務資金的風險。

㈤ 政府成立的各類投資公司（投融資平台）能否進行房地產開發、土地整理，法律、法規、政策是否有明確規定

首先，你這個問題過於籠統，
其次公司的業務類型是由其營業范圍所決定，再次，在民商事領域，只要沒有觸犯法律禁止性規定等情況，市場主體的市場行為幾乎沒有限制。現在很多地方的保障房建設就是由國有公司在開發

㈥ 投資房地產有什麼風險

1、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。

2、購買力風險。是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

3、流動性和變現性風險。由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益。

4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。

5、財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。

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房地產收益方式：

1、投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域,從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響,達到降低風險的目的。

2、投資組合以及保險保險

對於房地產投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對於減輕或彌補房地產投資者的損失,實現資金循環運動,保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對於嗇房地產投資者的信譽,促進房地產經營活動的發展具有積極作用。

房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委託保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種,確定適當的保險金額,合理劃分風險單位和釐定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

㈦ 關於房地產投資的風險主要有哪些的問題分析

房地產投資的風險主要有哪些？房地產投資過程中，
投資風險種類繁多並且復雜，
其中
主要有以下幾種
1
、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最
終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。
市場風險的出現主要是由於開
發者對市場調查分析不足所引起的，
是對市場把握能力的不足。
銷售風險是市場競爭能力的
主要風險。
2
、購買力風險。在房地產投資的風險主要有哪些
的分析中，是指由於物價
總水平的上升使得人們的購買力下降。
在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，
人
們會降低對房地產商品的消費需求，
這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，
從而使
其遭受一定的損失
3
、流動性和變現性風險。首先，由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是
所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由於房地產價值量大、
佔用資金
多，
決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。
這些都影響了房地產的流動性和變現
性，
即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，
即使脫手也難達到
合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。

㈧ 房地產投資開發業風險存在於哪些方面

房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。由於房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致後果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。 在中國從事房地產投資與開發主要存在哪些風險呢？一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：1、利率風險2、購買力風險 3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。一、立項階段的風險1、宏觀經濟政策風險。政策環境風險是指由於政策的變化可能給開發企業帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業是國民經濟的重要行業，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規劃等從不同方面影響著房地產開發的各個層面。2、項目定位風險。當開發企業被迫告別拿地就等於賺錢這個簡單的盈利模式之後，准確的房地產項目定位便成為保證項目開發成功的關鍵因素。我國城鎮住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發企業在項目開發過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業的生存。二、土地獲得階段的風險在土地獲得階段，房地產開發企業主要面臨的風險有： 1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源於地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源於城市規劃設計的滯後性和規劃管理的透明度低。2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基於各種原因不願出售，千方百計阻撓提出大大高於原房屋實際價值的賣價。此時，開發商將面臨艱難的選擇，要麼接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要麼無限期拖延時間，喪失寶貴的開發時機；要麼放棄開發項目，前功盡棄。3、融資風險。房地產開發所需巨額資金的籌集是開發商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業面臨破產。三、項目建設階段的風險1、規劃設計風險。規劃設計風險類似於項目定位風險，包括小區整體規劃、戶型比例、建築面積等風險；設計風險是指由於各專業設計（建築、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建築工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性需求，以及設計進度不能滿足工程要求。2、工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。3、項目質量風險。房地產開發良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環節，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建築材料的質量以及監理的控制水平等都能影響項目的質量。四、銷售、管理階段的風險1、銷售時機。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯後銷售。採用預售可以提前回收款，節省利息，降低開發成本。但一旦房價上升，開發商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產即時銷售指房地產建成後即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決於投資決策階段房地產開發時機的選擇。房地產滯後銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發商拖延一段時間，等到繼續上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯後銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。2、銷售合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，切勿模稜兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵佔或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，並且一旦出現後，風險結果也較大。3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種 風險，即納稅人在計算和繳納稅款時，因各種原因導致企業利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。