房地產迎來直接融資時代

㈠ 新時代的產融結合

2018年的市場環境尤其復雜多變，在這樣的市場環境中，企業領袖最為關注的一個話題就是實體和金融之間的互動。

實體和金融本相輔相成，金融如何有效的服務於實體一直是市場探討重要問題之一。金融機構是如何看待目前的市場環境以及未來的市場機遇？各產業的龍頭企業對金融服務有哪些訴求？金融與產業如何進一步融合？來自各大企業和金融機構的管理者們分享了他們的思考。

陳宏|漢能投資集團董事長

辛偉|中糧信託原總經理

張志剛|信達證券董事長

2018年全球經濟的核心詞是「變」，原來我們預期全球經濟會進入復甦期。但是由於政治、經濟、貿易等方面的影響，打斷回升的進程。2019年的經濟有三個機會，一是跨境並購將迎來一個很好的時間窗口；二是，市場化債轉股的價值重估，部分企業將有較好的投資價值；三是重組並購，由於經濟下行，很多公司都在賤賣資產，這將是一個並購的良機。

章宏韜|華安證券董事長

股票質押、爆倉的風險，根本的問題還是因為股市長期低迷，致使估值中樞下移，股票的價格下跌，導致質押物不夠，出現了大股東質押的股權被強行平倉。這極有可能致使公司的控制權變更，從而影響公司經營，進一步影響股市，對整個宏觀經濟產生負面影響。

楊華輝|興業證券董事長

當下整個中國經濟和金融體系出了問題，可以通過結構性調整來「優化」。實際上直接融資，包括信託功能有非常重要的作用，有很好的發揮餘地，如果將資本市場功能和信託功能發揮好，中國整個金融結構改變了，中國的經濟結構才能改變，中國整體的市場體製作用和功能才能得到良好的發展，真正跟國際接軌。

胡昌苗|建信金融租賃董事長

中美貿易摩擦可以倒逼著我們真正進行結構升級，真正進行去產能，把中國的經濟基礎和質量搞上去。這股倒逼的力量反而對我們是一個機會，如果能夠把壓力變成動力，中國今後的經濟是有一個更好的未來。

熊先根|江蘇金融租賃股份有限公司董事長

中小企業融資難是全球問題，實際上前幾年我們小企業的融資不是很困難的，而且杠桿是很高的，實際上企業根本就沒有能力去承擔那麼高的杠桿。所以，一旦出現產能過剩、產品銷售出現問題，再加上去杠桿的問題，就會導致大小企業紛紛出現問題。

王振京|電投資本控股兼百瑞信託董事長

我們公司面向兩個市場：集團內部和外部。我們是產融結合，以產興融，以融促產。新能源、清潔能源的業務發展勢頭還是比較好的。

甘連舫|星牌集團董事長

星牌集團已經發展了31年，從體育產業起家，創造了全世界第一的檯球品牌星牌，這幾年我們轉型到大健康、文化娛樂產業。

劉建華|北京康辰葯業總裁

做企業需要心無旁騖，現在要做好實業、做精主業。

鄒左軍|九強生物董事長

靠創新提高盈利能力，九強目前的稅後盈利比例近40%，由於主要是靠創新驅動，很多金融機構成為了我們的堅強後盾。

韓建國|北京易華錄信息技術股份有限公司董事長

轉型升級的過程中，最重要是牢牢抓住符合戰略的事、符合行業發展規律的事和自身有基礎容易做的事。

謝勇|我愛我家控股集團董事長

我愛我家做房地產存量服務，跟金融是密不可分的。

楊衛東|衛星石化董事長

做企業，需要專注於一個行業，特別是做一個自己懂的行業。

吳佳青|摩根大通環球企業銀行中國區主管

從全球的角度看中國，中國經濟不差，現在到了投資中國的時候了。中國企業習慣了賺快錢，不太習慣接下來轉型的陣痛期。

邵俊|德同資本董事長

如果科創板能夠成功，對中國的股民以及中國的LP是非常好的消息，可能是有史以來第一次可以去參與發掘獨角獸，而不是像過去幾年去接盤已經催生成的獨角獸。

周世平|紅嶺控股董事長

債券融資相對來說風險還是比較大，特別是在經濟下行的期間，承擔的風險也較大，通過轉型產業基金，可以降低風險。

宋曉明|深圳長城匯理投資股份有限公司董事長

並購基金跟產業融合就兩個角色，對陷入困境的企業，它是一個短期的拯救者，對於一個優秀的企業它是個助推者。

張征|湖岸投資董事長

不良資產回收雖然沒法賺快錢，但是比較安全而且有規模。中國的經濟其實並不算差，一些經濟復甦的苗頭已經出現，春天很快就會到來，不過目前尚未觸及底部。

周達|深圳昆侖控股集團董事長

在過去兩年泡沫和投機盛行的環境下，深圳昆侖幾乎沒有負債，保持了穩健的運營。

陸紹源|前海浦順控股集團有限公司董事長

企業在當前經濟環境下要做到三點：經營好一個實實在在的產業，在產業中有利潤，用利潤去幫助實實在在要做產業的人就是最大的成功。

朱陽|歐擎集團董事長

歐擎集團正在做產融結合的嘗試。目前，歐擎集團已經在上海打造一個中國最大的地方政府產融服務平台——中國產業信息網。

陽仁強|阿拉丁控股集團董事長

阿拉丁控股願意為消費服務業的上市公司在服務、渠道、社群經濟等方面提供資本和工具，合作共贏。

韓宏偉|海銀集團董事長

陳炫霖|廣微控股董事長

劉俊宏|深圳東方賽富投資有限公司董事長

張慶峰|藝康集團大中華區總裁

張國祥|瀚華金控股份有限公司董事長

周芊|中聯基金董事長

蔣華君|遠東智慧能源股份有限公司副董事長

（文章來源：英才）

㈡ 房地產融資渠道8個

房地產融資渠道8個

房地產的融資渠道有哪些?下面是我收集的8個，歡迎大家閱讀與了解。

自籌資金

自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

預售資金

房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。

商業銀行貸款

商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行。

企業合作融資

房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。

信託融資

信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。

房地產證券融資

房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。通過上市可以迅速籌集巨額資金並作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利於改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。

房地產私募股權投資基金

房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然後以股權方式投資於房地產項目或企業的一種投融資方式，屬於一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

房地產融資：45%來自銀行貸款

融資是房企的「七寸」。在行業利潤壓縮、房企紛紛轉型的時代，優秀的融資能力能夠有效控製成本保證盈利空間，也可以改善財務結構維持穩健運營，還能為轉型提供源源不斷的「子彈」。

REICO工作室近期研究發現，雖然從2009年以來，房地產投資資金來源中，國內貸款比例呈下降趨勢。但2017年，我國房地產業投資的資金來源中，國內銀行貸款佔15.51%，仍然高於全國各行業的平均水平(當年大約12%);自籌佔47.90%，低於平均水平(當年69.45%);其他佔40.73%，高於全國各行業平均水平(當年12.66%)。實際上，現有統計口徑下的

「自籌」和「其他」中平均大約有60%屬於銀行貸款，房地產投資資金來源中，應該約有45%來自銀行貸款。

中原地產統計顯示，截至11月24日，2017年房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資刷新了歷史紀錄。合計全年融資額度達11156億，這也是歷史首次突破1萬億，同比同口徑上漲幅度達25%。

直接融資迅速上升

從房地產融資方面看，資金基本面與總體大環境變動非常一致。

REICO工作室研究表明，2017年到2017年上半年，央行連續出台降准、降息政策，並配以下調購房按揭比例等，金融環境不斷寬松。全社會融資額中直接融資比例顯著上升。2017年全社會融資額中銀行貸款佔比升至73%，企業債券凈融資佔比也升至18.31%，創歷史新高;2017年上半年，銀行貸款佔比達76.7%，企業債券凈融資佔比略有下降。

世邦魏理仕指出，2017年以來，政府頒布了一系列政策，包括開放境內債券市場、鼓勵ABS(資產擔保證券)市場有序發展、收緊財富管理等影子銀行產品。為開發商和投資者創建了有利的投融資環境。

據REICO工作室統計，2017年底，房地產債券融資余額達9989.4億元，高於2017年到2017年4年全部債券融資余額之和;2017年6月末，房地產債券融資余額已達16212.22億元。

但資本市場依舊不是我國房地產融資的主要渠道。自2009年11月南國置業(5.720, 0.04, 0.70%)之後，時隔6年，2017年才又有2家房地產企業在A股上市。目前，A股共有132家房地產開發企業，佔全部A股2933家上市公司的4.5%。

不過，資本市場上房地產融資產品有了新突破。繼2017年國內首隻權益型REITs產品「中信啟航」正式上市交易後，2017年國內首隻公募REITs「前海萬科封閉式混合型基金」也實現上市。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示，境內債券市場的.開啟為開發商融資打開新的窗口，目前中國的低息環境進一步刺激開發商紛紛發行境內債券，並將債券到期時間推遲至2017年及2021年間，以減輕短期內償債壓力。

信貸收緊影響較大

REICO工作室認為，未來房地產融資的基本原理不會發生變化，房地產企業的具體融資方式仍將與其具體開發模式和經營模式密切相關。預計銀行貸款仍將是融資主要來源，直接融資有較大增長空間，但增速很有可能會隨市場風險的累積而受到控制。

在融創中國董事長孫宏斌看來，本輪調控非常嚴峻。其中重要表現是銀行信貸收緊對開發商影響特別大。

孫宏斌認為，表面上，市場購房預期還未發生改變，但「(樓市)一直說降，其實沒降。購房者的預期說著說著就給改了。另外，(當前調控背景下)投資者買不了，首付款太高了」。

中原地產統計顯示，10月-11月截至24日房企債券融資額，相比8-9月下調了61%。當前市場融資難度明顯加大。

中原地產首席分析師張大偉認為：從資金成本看，支持2017年房地產市場火熱的主要原因是房企各種渠道低成本資金，債券是其中價格最低的資金來源，但最近2個月發債難度開始加大。

張大偉認為，海外融資難度已越來越大，一旦內地債券融資壓力增加，對房企來說，將明顯增加資金壓力。從各地樓市調控看，發債等渠道還有可能繼續收緊，房企未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示：「盡管中國境內融資渠道不斷完善，但未來信貸政策可能會發生變化，開發商應做好相應准備。對於部分短期內面臨較高還款壓力的中小開發商來說，應盡早為其再融資需求定製計劃，或與投資者成立合資公司以分散風險。」

研究顯示，盡管融資環境較為寬松，但凈利潤下滑削弱了開發商的償債能力。本土上市房企的債務總額已由2017年的1.34萬億元大幅攀升至2017年的3.3萬億元。部分小型開發商由於項目預售進展不順利，不得不通過舉債維持項目運行。

世邦魏理仕建議，投資者應當慎重考慮對中小型開發商的定價，以客觀反映其真實的風險水平。此外亦可考慮其它債務重組投資機會，要求擔保支付或進行可轉換債券的投資。

㈢ 房地產公司債監管之下

觀點地產網 過去一個月內，包括央行、銀保監會等都先後釋放維護房地產市場健康發展的聲音，引發市場對房地產信貸管理有所放鬆的期待。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

證監會主席易會滿則表示，要堅決從源頭上遏制過度發債融資，同時要加強債券市場統一執法、妥善處理債券市場違約風險。

這或許意味著，在維持房地產健康發展的大前提下，業界過於期待「大放水」並不現實。即便如此，邊際放鬆若能實現，對於房地產而言仍能一定程度上緩解資金鏈的緊張。

當前的房地產監管體系，已經逐步促使企業融資能力與其杠桿率掛鉤，這令不少企業陷入融資困境。不止一位房企高層對觀點地產新媒體表示，房地產現在基本屬於借新還舊，在交易所、銀行間都並未獲得額度增加，更何況申報發行額度也不能超過擬償還債券的85%。

從融資情況看，近期包括遠洋、金融街、碧桂園、旭輝等房企仍在發行信用債，但這並不能掩飾行業總體融資走低的趨勢。根據市場研究機構統計，今年前三季度房企境內外債券融資約7689億元，同比降21%，降幅較上半年擴大5個點。

在行業轉折信號出現前，房企仍耐心地等待。

審核監管

在房地產直接融資渠道中，公司債券占據了相當大的比重。Wind統計數據顯示，截止10月18日，房地產類企業境內發行信用債共計約5302.39億元，去年全年則為6811.37億元；其中一般公司債佔2091.72億元，去年全年則為2101.1億元左右。

上述公司債水平較數年前總體呈現大幅增長，主要得益於公司債券從過往的核准制朝注冊制的轉變。

比如2017年5月，上交所發布《關於房地產業公司債券的分類監管方案（試行）》，對房企公司債審核提高准入門檻和進行分類管理，包括限定為境內外上市房企，以房地產為主的央企，中房協排名前100的其它民營非上市房企等；設置總資產、營收、扣非凈利潤、扣除預收賬款後的資產負債率等要求。

至2020年3月，公司債實行注冊制，公開發行公司債由交易所負責發行上市審核，中國證監會進行發行注冊。同時，公司債發行條件刪除「最低公司凈資產」及「累計債券余額不超過公司凈資產的百分之四十」等條件。今年2月，證監會進一步取消了公開發行公司債的強制評級規定。

注冊制縮短了發債周期，並簡化了審批標准，對於房企而言增加了融資的可行性。Wind統計數據顯示，2019年，房地產類企業境內發行的一般公司債約為1611.87億元左右，僅相當於2020年的77%。

但從企業個體的感受觀察，形勢或許嚴峻不少。觀點地產新媒體不完全統計，截止10月20日，年內主流房企在證監會申請注冊並獲批復的公司債總規模大約1780.31億元，其中上半年逾1580億元，包括碧桂園139億元，大連萬達商管128億元；下半年則不足200億元，規模最大的是世茂股份66.38億元，審批量出現較大差異。

按照一般規定，房企申請注冊公司債可採用分期發行方式，首期發行自同意注冊之日起12個月內完成，其餘各期則為24個月。

通過該規定，不少房企今年所發行公司債，實際上使用的是2020年所獲批的額度。比如陽光城2020年注冊80億元債券，至今年7月已發行至第四期，剩餘部分至今仍未發行完畢。

對於發行債券、票據融資，受訪的房企高層均對觀點地產新媒體表示，整體發債難度都不小。一位不具名的華南房企高層默認了融資渠道收緊的說法；某國有房企於上半年成功發行了公司債，該公司高層表示，盡管當下監管層仍批復房企發債，但審核屬於「嚴格」的級別。

北京房企遠洋集團，此前也曾提及房企融資的相關限制性政策。該公司指出，信貸融資方面，商業銀行需在房企滿足一定前提條件的基礎上，方可向其發放貸款，且發放貸款的形式及用途亦需滿足相關要求。

其續稱，房企在目前階段通過發行股票、債券等其他渠道進行融資亦需滿足相關監管部門的額外審批要求。

以上交所為例，今年4月22日，該交易所發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第3號——審核重點關注事項》。

根據《指引》，上交所將重點關注發行人是否屬於「母弱子強」的投資控股型發行人以及是否存在信用評級下調、債務違約記錄等需要關注的情形，並對城市建設類企業和房地產企業等特定類型發行人信息披露要求進行了特別明確。

10月20日，證監會主席易會滿亦對注冊制改革一事表達看法。易會滿表示，監管部門始終強調注冊制絕不意味著放鬆審核要求，必須對信息披露的真實准確完整嚴格把關，從源頭上提升上市公司質量。他還強調，必須深刻認識資本的「雙重性」，嚴把資本市場「入口關」。

審批要求

房地產是資金流向的主要目的地之一，過去幾年該行業持續處於調控之下。僅從發債端看，2015年證監會放鬆房企境內融資條件，並原則性同意紅籌公司於境內發行中期票據、短期融資券及公司債；次年，交易所則要求將房企分三類監管，並要求公司債募集資金不得用於購置土地。

上述兩項政策，再疊加2017年5月對房地產公司債分類監管政策，就已經使房企的直接融資遭遇了先揚後抑的過山車歷程。觀點地產新媒體曾報道，碧桂園從2016年到2018年間，所申請公開發行的一筆200億元公司債項目兩度中止。

與過往的調控相比，2020年8月住建部、央行明確對重點房企資金監測和融資管理的規則，影響則更為深遠。隨著「三條紅線」政策出台，房企融資限制繼續收緊，這被郁亮稱為「金融紅利時代結束」的標志。

某國有房企高層對觀點地產新媒體表示，房企發債早已基本是借新還舊，而「三條紅線」以來監管部門的額外審批要求之一，主要跟窗口指導「85折」有關。

「85折」是對到期債務償付比例的一種簡稱。實際上於去年11月27日，上交所已發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第1號——申請文件及編制》，明確以8月10日為節點，在該節點之後受理的房企公司債，申報額度不得超過擬償還債券本息規模85%。

至今年4月底，上交所對《指引》進行修訂，刪除以去年8月10日為節點的相關表述，將「85折」的限定范圍擴大到房企申報的所有公司債。

正常情況下，房企發債所需的償債資金主要來源於其日常經營收入，這要求企業保持良好的經營狀況、財務狀況及資產質量。而受到過去幾年地價占房價比例升高影響，房企盈利能力總體已較過往水平有所下降。

其次是通過現有的銀行授信額度，以及銷售回款提供流動性支持。比如截止今年上半年，遠洋宣稱未使用授信額度596億元，並共享母公司的授信額度，後者尚未使用的授信額度為2424億元。大部分房企年內均力圖提高銷售回款速度，推出包括降價、促銷等營銷措施。

而在銀行貸款「兩集中」的限制下，商業銀行對房企的信貸融資條件增加，在商品房貸款方面亦陷入按揭額度快用完的局面。

海通證券曾統計，39 家上市銀行中，個人住房貸款佔比超出警戒線的銀行依然為11家，但過線幅度普遍下降，房地產貸款佔比超出警戒線的銀行從10家下降為9家。

值得一提的是，對於房企而言，它們仍可以通過「住房租賃專項公司債券」公開獲取到一部分資金。根據交易所的規則，該融資品種募集資金需有不低於70%用於租賃住房項目，項目涵蓋居住用地、集體用地建設，商業辦公用房、工業廠房等改造的租賃項目，並不受到「85折」限制。

包括萬科、保利、金地、濱江、華潤置地、大華集團、華發股份、陽光城等房企，過去一年以來都已獲批或正申請住房租賃專項公司債券。從實操情況看，萬科、保利等完成發行該品種的企業，除了將不少於70%資金用於租賃項目建設，剩餘部分多用於「補充流動資金」。

不過，上述渠道獲取的流動資金仍難以止渴。大部分從業者都未曾預料到，「三條紅線」以來房地產監管造成的影響如此深遠。若針對房企的融資限制性政策延續或進一步加強，這個群體在融資計劃和融資成本方面都將面臨一個極為艱辛的時刻。

面對這樣局面，房企對於融資邊際寬松抱有較高期待，監管層的表態則時刻牽動它們的神經。

9月底央行、銀保監會對外表示，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

10月中旬，央行金融市場司司長鄒瀾解釋，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則也存在一些誤解，將要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊綳。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴亦表態，房地產合理的資金需求正在得到滿足。同日，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

㈣ 印股票的時代什麼意思

「股市回2時代」指的是上證指數又回到兩千多點，今天上證指數收盤是2785點，是2開頭。